芝罘区黄务街道傅家居民区是块“福地”，因出过“武探花”而闻名，地处黄务街道北侧，共有居民330户，812人。2007年以来，傅家居民区在旧居改造中，结合自身实际，创造性地开展工作，较好地破解了改造项目拆迁难、被征地居民生活保障、集体经济可持续发展等问题，使全体居民由原本的“要我拆”变成“我要拆”，走出一条旧居改造的特色之路。截至目前，傅家居民区A、B、C三个改造项目已全面开工，开工面积达到23.3万平方米，预计两年内完成整个居民区的改造任务。他们的经验概括起来，就是“创新一个模式、坚持两个原则、解除三个忧虑”。
创新一个模式 进行旧居整体改造
就是创新推行变“零星开发”为“整体改造”的旧居改造新模式。傅家居民区四面环山，祖祖辈辈主要靠樱桃种植和畜牧养殖过日子。1998年，周边部分居民区搞房地产富起来，傅家跟随其后，先后改造开发了几个小型楼座，但始终是零打碎敲、布局分散、难成规模，不仅制约了旧居改造整体进度，土地的规模经营和规模效益也没有充分发挥出来，群众收入和集体经济与周边居民区拉开了差距。最让群众记忆犹新的是，2005年，樱桃园被征了，而改造迟迟不见行动；收入没有着落，失地失业群众聚集上访；唯一一条进村的路被群众称为“南泥湾”，出租车一听是傅家，给多少钱都不去；当时的居民区几乎看不到希望。
2006年8月，市城建重点工程——青年南路开工建设，为傅家居民区改造开发带来了前所未有的发展契机。新的两委班子敏锐地看到和抓住这个机遇，积极争取将改造项目列入了芝罘区建设“烟台南部新城”的重点项目。同时，他们清醒地认识到，只有实施规模开发，引进有实力的开发商实施高标准、高效率改造，才能实现有限土地资源的效益最大化。经过反复研究，他们改变了过去零星开发的模式，提出“规划一次做足、挂牌分割实施、改造压茬推进”的旧居整体改造新模式，于2006年12月一次性摘牌启动了中正山庄、付家花园、魁玉花园三个项目，规划总建筑面积为83万平方米，成为当时芝罘区最大单体旧居改造项目。为确保项目顺利实施，他们对摘得A、C两个地块的开发企业，严格审查资质、信誉和资金实力，同时创新思路，在不违背法律法规的大前提下，积极与开发企业沟通协调，通过配合做好拆迁、清障等工作，既保证了项目推进，也为集体和群众争取了更多收益。对居民区摘得的B地块，他们没有盲目开发，而是从土地入手，以地生财、以地招商，寻找信誉好、有实力的开发企业合作开发，最终与某知名企业达成一致，收回成本并无偿得到5万平方米安置房，为下步的滚动式改造打下了基础。
在新的改造模式下，开发商通过规模开发降低了开发成本，解决了项目开发中最头疼的拆迁、清障问题；居民区在改造过程中最大限度地获取了土地收益，壮大了集体财力，更为今后改善群众生活、解决后顾之忧提供了资金保障，真正实现了企业、集体和群众“三方”共赢。
坚持两个原则 取得百姓支持
一是坚持尊重群众意愿的原则。旧居改造虽说是一件惠及群众的好事，但由于涉及群众的切身利益，再加上历史遗留问题较多，工作难度较大。因此，能不能有效化解思想顾虑，理顺群众情绪，激发广大居民的建设热情，是旧居改造能否顺利实施的基础条件和关键所在。新的两委班子成立后，始终坚持群众路线，用心研究、超前研究老百姓的事，让群众充分享有民主议事、民主决策、民主管理和民主监督的权利。他们组织党员代表、干部代表、居民代表考察学习先进城市和周边居民区的经验，发动党员干部走家串户，积极宣传实施旧居改造的重要意义，解决了干部的畏难发愁思想，消除了群众的担忧抵触情绪，取得了群众的理解和支持。制定了《居民区党支部、居委会职责及议事规则》，对旧居改造怎么改、怎么拆、怎么补、怎么建、怎么操作等具体问题，首先组织开展入户调查，召开老党员、老干部、党员代表、群众代表等多个层面的座谈会，了解群众真实想法。然后，召开居民区两委联席会议、党员大会、居民代表会议，依法依章研究做出决议。傅家旧居改造项目从前期酝酿开始，两委班子先后组织大规模入户调查和征求民意8次，召开两委会议12次，党员会议10次，居民代表会议21次，真正使旧居改造的每一步都反映了民意、集中了民智，由此得到了群众的认同、理解和拥护。
二是坚持可持续发展的原则。在集体经济发展上，他们结合实际，制定了当前和长远发展规划。目前，一方面将改造建设的商业网点纳入居民区资产管理经营，积极推进集体资产公司化改革，让居民变股东，共同享有集体经济发展成果；目前配套改革工作已经开始，改制方案经过了全体党员和居民的一致通过，正在进行集体资产的量化评估，年内有望全面完成改制。另一方面盘活存量土地，推进高端住宅和产业地产开发，积极承接市区专业市场的转移，进一步放大土地效益，形成新的经济增长点；居民区已经对80亩闲置或违法占用土地进行了依法收回，储备了后续发展的空间。从中长期看，居民区将利用旧居改造后带来的人流、物流等优势条件，抓好网点房出租招商，引进培育专业市场，重点发展商贸、餐饮、酒店等服务经济，为集体经济打造更加稳定的收入来源。
解除三个忧虑 百姓最满意
一是解群众的补偿之忧。对群众利益给予尽可能的考虑，做到以人为本、维护民利。在制定征地补偿方案时，尊重群众意愿，按照议事规则，每亩土地的补偿标准比国家指导标准提高了3000元，就高不就低进行了补偿。在制定拆迁安置方案时，对户型设计、标准确定等条款，广泛征求群众意见，保障群众的知情权、参与权和监督权。对部分群众尤其是有困难的群众，在法律法规政策框架内，只要要求不出格，都给予照顾，充分体现人性化关怀。比如有的群众反映：“想把被拆房屋的材料回收卖钱”，居委会调整拆迁思路，允许群众自我拆迁、回收房料，尽最大可能减少群众损失，群众的心理也平衡了。群众的切身利益得到了维护，使居民自觉关注拆迁改造进程，互相鼓励，互相劝服，“要我拆”变成了“我要拆”。C地块的魁玉花园项目需要让20户傅家居民躲迁，结果老百姓连合同都不要，自己找安置房、自己动手拆，仅用了18天的时间拆除完成，比原定计划提前一个周。
二是解群众的安置之忧。尽管傅家旧居改造项目在设计建设中，配套了中小学、市场、医疗卫生等服务设施，但大多数居民因长期分散居住在单间独户的平房院落，生活生产方式仍然保留着传统的农村模式，对弃平房上楼房有顾虑。对此，居民区在全区率先推行了“先安置后拆迁”的拆迁模式，5万平方米的安置房将于10月份建成，明年春节后傅家居民将全部搬进新楼房。针对群众对上楼后生活支出增加的顾虑，通过发放装修补助、降低物业费等方式，尽力降低群众支出，确保老百姓住得起、住得好。
三是解群众的长远之忧。确立了“土地收益，取之于民，用之于民”的思路，以土地补偿款、安置补助费和集体收益为资金来源，集体全额为居民办理职工社会保险，让老百姓有永久性保障。因涉及居民众多，有的没办任何保险，有的在外工作已经参加了社保，情况复杂多样，工作难度较大。居民区本着保障每一位居民的切身利益、不同情况区别对待的原则，出台了《傅家居民区养老保险工作实施细则》，制定了资金总额为3000万元的社会养老保险计划，对35周岁以上符合条件的265人，纳入傅家居民区物业管理公司管理，并按照企业职工社会保险政策，缴纳了城镇职工基本养老保险、医疗保险，享受有关待遇；对34周岁以下的184人将逐年纳入；对已参加其他保险的人员，参照社会保险金额如数返还保费；对已到退休年龄的居民，按照同等标准享受内部退休待遇，彻底解除了群众的后顾之忧。为保障保险工作的正常进行，居民区还建立了社保基金专用账户，实行专款专用，确保居民参保不受居民区两委换届等因素影响。 通讯员 邹德刚 记者 王保珠
