10年前，许女士（化姓）从南京一位大学老师手中买来一套二手房，没想到4年后，噩梦随之而来：这位老师偷偷抵押了房子贷款后，举家消失，而银行向法院起诉要求执行这套房产……在最近5年中，许女士一直在为这套房子奔波，暴瘦了十几斤。说起这几年的经历，她几度落泪：“房产已经过户到我名下，为什么房产证的备注栏里还标注着原房主将此房抵押的信息？”

　　近期，南京玄武区法院将对此案进行判决。

　　给买房人提个醒

　　针对许女士的问题，江苏圣典律师事务所严国亚律师称，许女士买房时自身存在疏忽，没有及时办理过户。当然，李某因工作年限未达到规定，房产证在学校手里，这是现实情况。在这种情况下，如果当初许女士到学校房管部门登记备案，李某就不可能拿出房产证，进而办抵押贷款。

　　北京中银（南京）律师事务所左迎春律师也表示，许女士在没有办过户的情况下付清房款，自我保护意识不强。这也给其他买房人提了个醒，即双方应及时到房产部门办理相关手续，这样一来，便不容易产生类似纠纷了。

　　房子买来4年多

　　突然发现被抵押了

　　2003年6月25日，许女士与南京一所大学的老师李某签了购房合同，约定总房款21万，她先付18万。6月30日，许女士拿到钥匙入住。7月初，许女士将户口迁进房子。双方在合同中约定，2006年底前办完过户。

　　2004年2月，李某找到许女士，说他刚买房，要装修，希望提前拿走3万元尾款。许女士答应了，但她没料到，麻烦来了。

　　很快到了2006年底，按说应该办过户了，但学校此前出了个通知，要求老师在校工作满10年才能把房产证发给个人。“李某差半年就满10年，反正房产证在学校，那就再等半年吧。”许女士想。

　　可等到2007年底，许女士找到学校询问时，房产科工作人员的答复让她顿觉五雷轰顶：“这套房子今年4月份被李某拿去银行抵押贷款了，房产证没法过给你。”

　　许女士立即找到李某。李某解释说，自己急需用钱，所以没告诉许女士就去办抵押贷款了。他说他已经找了在上海做生意的妹婿，年底资金一回笼，还完银行贷款，立即帮许女士办过户。他还写了一份保证书，承诺在2007年12月31日前将房产过户给许女士。

　　但是2008年1月28日，李某突然失踪了，他的妻子也一同失踪。

　　几经周折终于过户

　　银行又来要房子

　　这下，许女士急了，银行也急了，都将李某告了。

　　2008年2月，许女士将他告上玄武法院。法院开庭审理此案时，李某没有到庭。许女士提交了买房合同、保证书等证据，法院审查后认为，这些证据真实有效，李某确实已将房子卖给许女士，就支持了许女士的诉求，判决李某协助她办理过户手续，并支付违约金。由于李某失踪，许女士费尽周折，直到2010年7月才办好过户，但房产证上却备注了一条“2007年4月李某以此房抵押向银行贷款25万元”的信息。

　　李某失踪后，银行也开始了诉讼之旅。2008年底，银行将李某告上秦淮法院，要求李某偿还本金及利息，并且主张对李某抵押的房子有优先受偿权。因许女士向检察院申诉，检察院向中院抗诉，撤销了上述裁定，此案又发回玄武法院再审。玄武法院审理认为，银行与李某的借款合同、房产抵押合同均合法有效，银行可以要求李某还钱，但不支持对抵押房产的优先受偿权。银行不服，向南京中院上诉，中院2012年底裁定撤销这份判决，要求重审。

　　许女士能不能将房产证上的抵押信息删除？银行能不能执行许女士名下的这套房产？这些都要等待玄武法院的重审。

　　银行方面表示，现在双方都是受害者，希望法院能充分考虑到，做出公正的判决，“法院怎么判决，我们就怎么执行”。

　　原房主夫妇消失

　　都已被单位除名

　　昨天，记者去李某单位及其妻子单位核实，两家单位相关负责人均证实，2008年初两人就已失踪，单位都已将他们除名。

　　李某所在大学的学院领导说，李某是1997年硕士毕业留校的，平时还挺积极的，乒乓球也打得好，后来听说迷上了彩票，欠下一屁股债，不仅欠了学院钱，还欠了许多同事的钱，到处拆东墙补西墙。许女士说，李某失踪后，还有很多放高利贷的人找上门来。

　　李某的妻子在南京一家公司当文秘，单位相关负责人说，2008年初，她给领导打了一个请假电话后，手机关机，再也联系不上了。

　　许女士与银行都说被骗，为什么警方没立案？

　　许女士说，李某卖给她房子后，又拿房产证到银行办理抵押贷款，这属于恶意诈骗。她多次找到玄武警方，希望立案调查。但警方说，如果要以涉嫌贷款诈骗对李某立案调查，应由银行方面提出，因为许女士并不是贷款诈骗的直接受害方。

　　而银行方面有关人士说，他们并不是不想报案，他们也是受害者，也希望尽快找到李某。两年前，他们曾到过玄武区公安分局经侦大队，但警方认为，李某办理的抵押贷款手续都是完备的，而且还按期还款过好几个月，照这么看，不能认定他有诈骗的故意，因此没立案。

　　银行审查不够严，抵押贷款合同有效吗？

　　许女士告诉记者，2007年，李某到银行办理抵押贷款，贷款用途是买房。他提供的买房协议显示，他要买的房子位于许府巷58号302室。“这个买房协议是假的。”许女士说，为了核实这个情况，她跑了派出所、银行、省银监局等部门。今年4月28日，省银监局向她出具了一份书面答复意见，“经核查，该房屋买卖行为未发生，银行在此笔贷款中未对贷款用途材料的真实性做到尽职审查。”

　　许女士还说，在银行出具的抵押贷款调查报告中，还有一些错误：比如调查时间上面写的是2007年4月5日。当天李某与银行签订了抵押贷款合同。而许女士提供的评估报告显示，估价日期为2007年4月6日至4月7日，“也就是说银行还没有上门评估调查，抵押合同都已经先签了。”另外，李某妻子的工作写的是大学后勤，但实际上她是在一家公司当文秘。

　　基于这些，许女士认为李某是用欺骗手段，签了贷款合同，因此合同应是无效的。

　　对此，银行方面表示，虽然在抵押贷款的审批过程中有瑕疵，但不影响房子的抵押效力。李某有房产证，调查人员上门时，他也实际在房子中，加上他又是大学老师，是银行的优质客户，“我们不可能像公安等部门，调查手段毕竟有限。并不能因为这个原因，就认定贷款合同无效。另外，李某买房的交易没有发生，这也不是银行能控制的。”

　　江苏圣典律师事务所严国亚律师认为，李某办理抵押贷款时，虽然许女士已经付过款、住进房子，但事实上李某仍是房子物权人，银行在核查过两证、手续齐备的情况下办理贷款，是没有问题的。至于许女士认为银行存在审核不力、把关不严的情况，银行显然有责任，但这并不影响抵押贷款合同的效力。

　　不过，北京中银（南京）律师事务所左迎春表示，像李某这样，将房子售出后又进行抵押贷款，并非个例。实际生活中也有类似的判例，即抵押物存在经济纠纷，诉诸法院后，法院判决解除抵押贷款合同。就许女士的问题，因为银行在审核、发放贷款过程中，存在一定疏漏，银行与李某之间的抵押贷款合同是不是成立，法院应认真考虑。

　　房子现在不是抵押人的，银行能执行吗？

　　严国亚律师认为，对于银行的疏漏，主管部门可以根据行业管理规定进行处理。另外，法律规定，抵押物权享有优先权，所以银行主张对房产有优先受偿权，法律应予支持。

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　　委托放贷人卖房，还完债傻眼了：70万的房子只卖50万，还掉30万找零都没有

　　南京人刘岗因生意周转借了25万元高利贷，由于经营不善，利息越滚越多，他只好将房子委托给债主卖掉，以此还清债务。没想到，房子被低价卖出，放贷人还霸占了所有房款。郁闷的他，只好告了放贷人，要求赔偿损失。

　　刘岗常年在外地做生意，可都没什么起色，只好回到南京奋斗。做了一段时间，生意依旧没好转，朋友劝他扩大规模，没准就能扭亏为盈。刘岗着手租店面、请人手，可资金方面却捉襟见肘。这时，另一个朋友建议他借高利贷。经这个朋友的牵线，刘岗将自己的一套房子抵押给放贷人徐某，于2011年年底拿到了25万高利贷。

　　可是，扩大经营后，刘岗的生意比以前更糟，起初他还能还点利息，后来一分钱都还不出来了。短短两三个月时间，25万元高利贷就滚成了30多万。

　　放贷人徐某找上门来：“要不把房子卖了还债吧，省得利息越滚越多！”刘岗同意了。不过，卖房的事徐某没出面，而是委托朋友赵某全权代理。2012年初，双方到公证处办理了售房委托公证手续。

　　没过多久，徐某告诉刘岗，房子已经卖了，他欠的债算是还清了。刘岗一听卖房的价格，就傻了眼：自己那套房子怎么也值70多万，居然50万就给卖了！再说，自己只欠30多万，扣掉这部分，剩下来的房款也该给自己啊。刘岗多次向徐某和赵某讨要，无果。一气之下，他起诉到法院，要求该还的钱得还，另外贱卖房子造成的损失也得赔。

　　“委托书是他自己签的，公证也是他和我一起办理的，我有权帮他把房子卖了还债。”在法庭上，徐某和赵某说。赵某还说，当时刘岗为了尽快还债，同意他们适当放低价格尽早脱手，价格也是事先商量好的，“不然我怎么会知道他的房产交易密码。”

　　近日，秦淮法院审理认为，由于刘岗轻易泄露房屋交易密码，赵某才有机会卖掉房子，所以造成损失他自己也有过错。法院酌定刘岗自行承担损失的20%，徐某和赵某则要赔偿他损失的80%，另外剩余的房款也要归还，两笔钱合计35万元。（文中人物均系化名）