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2008年的"3.15"跟随着春天的脚步接踵而至。住房作为占据衣食住行等几大最基本的生活必需之一，年年都是"争议的焦点"。面对纷繁的房产维权案件，我们如何做到"前事不忘，后事之师，前车既覆，后车可鉴"。广大购房者在生活中多掌握些购房知识和技巧，做到明明白白买房，就可以避免一些繁杂的售后及维权问题。因此我们采访了山东省消费者协会以及法律事务所相关人士，整理出购房中十大隐患问题给广大消费者参考，防范于未然，莫要等到3·15再去维权。
隐患一
内部认购造势
许多开发商在楼盘预售前，喜欢搞内部认购，一为造势，二为摸底，都是为预售作准备。而对于购房人来说，相对而言，内部认购的价格相对较低，有一定的吸引力。对此，笔者认为，由于内部认购行为政府不认可，也没有纳入管理，商品房的内部认购可能存在以下隐患：一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证；二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权；三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。因此，购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。
隐患二
吞吃购房定金
在正式的商品房买卖谈判中，因为对具体条款的争议，不能签订正式的商品房买卖合同，双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金，适用“定金罚则”而争吵不休。对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房人所缴款项应当退回。
隐患三
一次付清套牢买房者
为加快资金回笼，实践中有的开发商对一次性付款的购房人提供一定的优惠，有的经济条件优越的购房人也乐于一次性付款，以免麻烦。但这种做法其实存在一定的风险，如果开发商开发烂尾，购房人极有可能血本无归。因此，购房人应尽可能将风险降到最低，避免将来被“套牢”。
隐患四
开发商卷逃预售款
房地产市场各种类型的房屋很多，作为购房人一定要清楚自身的收入情况和消费层次，不能妄自菲薄，也不能好高骛远，以免日后给自己带来沉重的经济负担。在明确自己应该购买哪一类商品房后，更为重要的是了解开发商的售楼资格。由于开发商与购房人存在着严重的市场信息不对称，双方的地位实质上是不平等的。实践中曾出现开发商利用集体土地开发房地产、开发商卷逃预售款和在预售房地产上设置抵押等情况，严重侵害购房人的权益。
隐患五
收楼忽悠没商量
对于商品房交付使用的标准，城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条有明确规定，即房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收。综合验收项目包括：(一)城市规划设计条件的落实情况；(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；(三)单项工程的工程质量验收情况；(四)拆迁安置方案的落实情况；(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
隐患六
房屋面积前后不符
商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未做约定的，面积误差比绝对值超出3 时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3 以内(含3 )部分的房价款由买受人补足；超出3 部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3 以内的(含3 )部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3 部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
隐患七
开发商把按揭做幌子
大部分开发商都在售楼广告中写明提供多少年的几成按揭，并列出月供多少，以示供楼是件轻松的事情。有的购房人也以为签了合同缴了部分房款，并提交了一系列按揭申请文件后，就可以放心等待入住了。实际上，提供按揭的是银行而不是开发商，银行对购房人资信进行调查后，可能不会批准提供按揭。实践中也存在开发商把按揭作为一种销售手段，明明没有却明目张胆地宣扬。如果银行不批准按揭或根本就不存在按揭，而购房人已缴了一部分房款，那购房人则十分被动。比较好的方法是购房人在商品房买卖合同中对按揭申请得不到批准时如何处理做一明确规定。
合同签订前后看清两大问题
一、合同签订前是否购房
根据《城市房地产管理法》相关规定，商品房预售需具备四个条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；(4)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
考虑到我国目前房地产市场管理机制还不健全，商品房交易行为也不规范，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将出卖人取得商品房预售许可证明的时间放宽至起诉前，而不是签订合同时，也就是只要出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，人民法院也可认定商品房预售合同有效，以尽量促使合同有效成立和维护商品房交易的安全。下转D13版） 隐患八
开发商交楼巧违约
有的购房人往往会遇到这种情形，接到开发商的交楼通知书，兴冲冲地到楼盘一看，商品房的许多设施都没有到位。对此，有的购房人急于入住，直接收楼。有的购房人则以书面方式明确通知开发商不接受交付，并要求开发商承担迟延交付的违约责任。两者的处理其法律后果是不同的。前者收楼后，即使商品房根本不适于居住、使用，购房人也不能要求开发商承担迟延交付的违约金。当然，如果商品房存在质量问题，已收楼的购房人还是可以要求开发商赔偿因质量问题引起的财产损失，但这与开发商承担迟延交付的违约责任是两码事，而且证明房屋的质量问题的难度是相当大的，获得赔偿的成本较高。
隐患九
炒楼花一房两卖
在房地产交易中，存在预售商品房转让的情形，即原来的商品房预购人将购买的尚未竣工的预售商品房再行转让给他人，俗称“炒楼花”。由于“楼花”毕竟不是现楼，其中涉及法律关系较为复杂，建议购房人全面了解转让人原来合同的具体情况后做决策。简单而言，如果转让人已付清全部价款，预售商品房的转让无须事先征得作为预售人的开发商同意。如果预购人尚未付清价款，则转让事先须征得预售人的同意。如果转让的商品房办理了按揭，则情况更为复杂。但无论何种情况，预购人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的商品房买卖合同项下的预售商品房不得转让。
隐患十
迟迟不办证
房子是一家人最大的财富，但仍然有相当数量的购房者对此掉以轻心：反正房子是自己住的，别人拿不走，办不办证没关系。这样的做法有时会给购房者造成很大损失，也会为房产纠纷埋下隐患。根据《城市房屋权属登记管理办法》第一章第五条规定：“房屋权属证书(房产证)是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。”只有依法登记的房屋权利才受国家法律保护。因此，购房人如果不办理房屋权属登记，那么将无法证明自己对所购房屋拥有所有权，更无法行使转让、抵押、继承等权利。
都市消费房产（上接D12版）
依据《商品房销售管理办法》相关规定，商品房现售，应当符合以下条件：
现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实；房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
二、合同签订后是否收房。竣工验收是商品房交付的法定条件。有的开发商为避免逾期交房，就在没有竣工验收时就办理交房手续，这就构成了违法交房。其交房行为不能构成法律意义上的交房，应仍承担违约责任。但依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。所以，购房人在不符合法定交房条件的情况收房，如果出现质量问题，再向开发商主张质量责任，实际难度会更大，因为开发商很难再要求施工单位承担维修责任。
（感谢康桥律师事务所提供材料）
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