北京锋尚，Moma、南京锋尚等，这些高科技低能耗住宅的诞生，代表了未来中国住宅发展的方向，同时也标志着中国地产业开始走进住宅品牌时代。图为南京锋尚。

    “在一个住宅供不应求的时期，人们很难关心品质，因为什么样的房子都可以卖出去、什么样的房子都有人抢着买。品质作为住宅最本质的因素被忽略了。”五合国际(5+1 Werkhart) 刘力博士近日在接受本报记者专访时表示，中国地产的发展经历了营销时代、产品时代，现在进入了住宅品质时代。房地产由追求数量过渡到数量与质量并重，住区品质与住宅品质越来越成为消费者关注焦点。

    营销时代“楼书不言楼”

    刘力告诉记者，在产品时代之前，开发商的操作模式一般是“找钱、找地、拿项目”。他们运用各种社会资源来进行运作，几乎拿到地就能赚钱，此种情形导致开发商用很大精力去拿地拿项目，反而无法注意其它的东西。住宅盖好后的销售，又要求开发商重视营销手段，如何更好地把房卖出去。由于这一阶段住宅的同质化很强，差异化不明显，所以开发商在楼盘的包装上用尽心力，进行产品的炒作。翻开早期的楼书，千篇一律的强调帝王官邸，进行名流显贵式的包装，内容跟住宅品质毫无关系。

    后来，开发商在主要的营销手段上再加入一些概念，力求萝卜卖出水果价，产生出一些手法“高明”的开发商，楼书有树有海有文化，就是没房子。或者请洋大师来做设计，或者找一个国外的理念、主义同自已的楼盘嫁接，来吸引购房者的眼球。甚至某些极端的楼盘销售竞搞起了人体彩绘。卖房卖到极致，营销营出奇闻。

    刘力表示，市场有一个发展成熟的过程，市场交易、购房者都在一步步趋向理性，地产进入强调产品品质阶段，开发商仅用营销的手法已经效果不大了。关注住宅本身的技术品质，以产品技术为核心，必然成为开发商今后的着眼点。住宅既然是商品，就当强调品质，而不能只关注包装。

    住宅品质讲究系统化

    所谓住宅品质，是指在建筑质量合乎要求的基础上，凸显住宅在耐久性能、经济性能、适用性能和环境优美程度等方面的综合表现，涉及节能、通风等300多项性能技术指标。

    以前，北京CBD的高档公寓和北京回龙观的经济适用房技术含量没有本质的差别，相近的砖混结构，相近的面砖、相近的外墙保温、相近的中央空调或者是分体式空调，二者价格的差别只反映了土地成本、土地周边的附加值，建筑的内部品质、新风、温度等考虑较少。

    近两年，有前瞻性的开发商开始对住宅品质提出了高要求，如北京锋尚、Moma、南京朗诗国际等等。他们的住宅技术品质可以量化，企业不用再费力进行各种包装。这些高科技低能耗的住宅，标志着地产业将要进入品质时代。在高科技的利用上，北京锋尚用了八大低能耗高科技系统，Moma用了10项，由五合国际（WERKHART INTERNATIONAL）设计的南京锋尚用了18项。低能耗住宅也适合中国能源短缺的现状，减少对环境的污染，代表了中国住宅的发展方向。

    刘力告诉记者，在提高住宅品质上，要实现综合的成系统的对高科技的利用。比如有的建筑采用高档电梯，有的采用高档材料，但整个技术不系统，仍然不能有效提高舒适度，反而增加了建筑成本。例如有的住宅采用了高保温性能的门窗，冬天时窗户里外不结霜，但住宅的墙体性能较差，霜都结在墙体里了，这样的住宅采用再好的门窗也难以提高舒适度。

    住宅品质考验企业竞争力

    刘力指出，现在的住宅市场，消费者已经日趋成熟，对卖方有着很强的防范心理，并不是开发商凭借大张旗鼓的营销和五光十色的广告，就能令他们付出近乎一生的积蓄。相反，他们会更关注于住宅本身的技术品质。他们会通过产品客观判断开发商实力、项目价值、交通、未来居住环境、周边设施及状况等，以更加冷静的态度选择合理、实用的住宅，降低购买风险。其中，有较高教育背景的管理层及白领成为未来购房主力，这部分人的生活方式和个性化需要对住宅的品质会提出更高的要求。如果房地产企业不重视自己产品的更新换代，企业的核心竞争力很快就会失去竞争优势。记者 洛涛