近年来,随着商用房地产市场的日益发展,在以租赁经营为主的同时,一些写字楼和商铺开始实行售卖产权的方式,这种方式因为具有将来可以坐收租金的好处,因而大大吸引了一些中小投资人的注意。投资商铺,机遇多,风险也大,如何科学地回避投资风险呢?

　　产权能否落实是关键

　　2003年9月15--26日位于上海淮海中路的某楼盘在各大主流报刊媒体上投放26次大篇幅的纸质广告,折合金额约420余万元,一场声势浩大的宣传攻势就此展开。应该说该楼盘的销售前景是相当不错的,毕竟在淮海路上可售型的商铺屈指可数,物业和地段的稀缺性决定了其市场境遇理应不错,开盘前三天购买者就请人彻夜排队。但出人意料的是,一张不该出现的公告出现在该盘售楼处的玻璃幕墙上:"经查,淮海中路*号**大厦1～6楼商铺分割房产广告,无销售许可证明文件,且未经登记擅自发布房地产印刷品广告。特此警示。"落款是卢湾区工商局,日期是9月25号。随后,另一张售楼处"十一"放假的公告也跟着贴出。

　　投资购买产权,物业经营的合法性是投资人首先要考虑的,譬如"五证"是否齐全(《建设工程规划许可》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》《建设工程开工建设许可证》、《商品房销售(预售)许可证》),由此确认物业项目的合法性。

　　那又如何防止所买物业被抵押呢?投资人要暗地调查一下,所要购买的商铺是否被抵押,或者在你购买后防止被再次抵押。不动产被抵押的现象屡屡发生,很多原因是由于金融放贷机构之间缺乏必要的信息通报,甚至利益部门和相关利益人相互勾结造成的。由于所购商铺仅是整个房产的一部分,因而今后的房产管理问题、投资人对商铺有哪些权益等问题都要问清楚。

　　评估投资周期与风险

　　投资购买产权经营和租赁经营是两种截然不同的运作方式。购买产权意味着你将拥有店铺的所有权,通过自有产权的经营从事经济活动。通过投资行为购买店铺产权的方式,一次性投资大,回收周期长,往往风险较大,由此,你必须做好防范风险的准备,考虑退出机制,必要时能及时退出。当然,风险大往往收益也大。

　　有一个简单的投资公式可以评估某物业的投资价值,这是国际上专业理财公司评估物业投资价值的简单方法。按他们的计算原则,衡量一处物业价格合理与否的基本公式为:如果该物业的年收益×15年＝房产购买价,则认为该物业物有所值。如果该物业的年收益×15年＞房产购买价,则表明该投资项目尚具升值空间。

　　还有一种更为简单、便捷的方法,虽不是很专业,但适合百姓进行投资时参考:如果该物业的月租金＝房产每平方米单位价格×物业面积/100,则认为该物业物有所值。如果该物业的月租金＞房产每平方米单位价格×物业面积/100,则表明该投资项目尚具升值空间。

　　这些是常用的比例与比率法,它有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断,有的需要进行专业性的投资分析。在计划一项房地产投资时,投资者有必要多看一些指标以增加可靠性。

　　商铺投资回报率高的往往受到大家的青睐。去年国庆节期间,位于上海长宁路、汇川路口某商厦推出了3年前就已经竣工的4层商业裙房。一楼均价4万元/平方米,二楼均价2.6万元/平方米,三楼以上尚未推出,单套面积约10~40平方米。在回报方式上该楼盘承诺:包租10年------前3年,业主将以8%的投资回报率获得固定回报；3年后8%的回报取消,第4、第5年,业主们将获得商场租金收益的80%,由业主们再按投资比例分成；第6至第10年上升为租金收益的90%。同时,后7年业主的收益将有5%回报率的保底。由于回报率比较理想,从现场的情况看,目前该盘2层约700个铺位只剩少量大面积铺位在等待最后的主人了。

　　租赁好坏是投资依据

　　天上没有掉下来的馅饼。虽然相对于独立商铺的门面房而言,商厦铺位的投资金额较少,但风险较大。大型商业物业内的铺位租赁情况的好坏,易受商厦整体经营情况好坏的影响。经营情况好,人流量大,销售额高,铺位自然就不愁出租；一旦经营情况不好,人流量减少,则商厦内的铺位租赁或多或少受到影响。特别是,部分经营管理者疏于对铺位的经营管理的督导,造成了一些铺位成了伪劣商品藏污纳垢的场地,不时发生质量问题,买卖纠纷不断,逐渐影响了商厦的声誉,造成了恶劣的影响,使消费者望而却步,而投资者铺位出租情况就更难以乐观了。

　　许多开发商常常在临街一面建有两层甚至是三层的营业用房用于统一出售,这种统售店面,售价自然比单纯一楼的店面低得多。但对此类物业,投资者需留神,心里没底千万不要下单。一般来说,餐饮、超市、家装和美容等行业是租用该类店面的主要对象,此类行业对面积的要求都在100平方米以上,如果太小,可能不好出手。

　　物业品牌决定商铺价值

　　香港不少大型商业物业有专门的经营管理公司打理。香港地铁物业旗下的四家商场,就是在香港地铁物业经营之下,在三流地段做出了一流的业绩,广受商业客户的好评,不仅名店纷纷入驻,出租率长年维持在100%,而且在近年来市场不景气的情况下,仍保持每年7%左右的租金增幅。因此,选择商业物业的品牌经营商,就成为投资大型商厦(或专业市场)内铺位的关键。

　　由品牌经营商通过科学规划商场布局、策划营销活动、制订经营主题等,为物业提供相关经营管理服务,提升物业的整体牌誉和形象,提高物业对特定租户的吸引力,并承担招商及售后服务、市场管理等经营管理活动的职能。这样,大型商业物业通过经营管理来集聚人气,其铺位的价值才能获得提升。 来源:上海证券报 胡慧平