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如何识别将死楼盘?
2004-09-30 12:00:00 作者: 来源:

    有业内人士预测,今年楼市有不少楼盘会“死”。那买家如何提前识别哪些是“将死”的楼盘呢?对照以下“十大楼盘之‘死穴’”,若一个楼盘拥有“死穴”中的三个,则是一级残废;若十占其五,病入膏肓;若十过其五,则一命呜呼为时不远矣。

    长颈楼

  买期楼还是买现楼?这是许多置业者在置业之初都认真考虑的问题。购期楼是风险与着数同在, 其最大的风险在于,无法准确获知房屋或房屋质量与承诺是否相符。因而,买家常疑心期楼是纸上美景,担心货不对板,甚至担心楼盘烂尾。

  不少买家对期楼的接受程度一般是已封顶的建筑,交楼时间不超过10个月;若交楼时间长于一年的,买家选择的时候,普遍会持币观望,甚至打消购买念头。因此,时下越来越多发展商会将楼盘建至现楼或准现楼才卖,以求增强买家的信心。但也有不少楼盘是在楼房还未封顶、园林未建、配套全无、离交楼期还远的时候就开始卖楼了。对于这类远期楼花,买家将之称为“长颈楼”。何解?因等交楼等到业主脖子都长啦!

  交楼期太长确实会影响楼盘销售,尤其投资客更是“不见兔子不撒鹰”。这种“长颈楼”让业主成了“长颈鹿”,是许多买家都不愿意选择的。 没有阳光权

  住在有黑房、黑厨、黑厕的房子里,住户享受阳光的权利被剥夺了。现在的买房人都很专业了,那些缺少阳光的房子都在“拍乌蝇”,慢慢被淘汰了。人的阳光权有保障了,但衣服、被单等物品的阳光权仍得不到保障。剥夺了衣物阳光权的缺陷也新增成为楼盘的“死穴”之一。

  何为“剥夺了衣物的阳光权”呢?这么说吧,不久前笔者陪同朋友去某明星楼盘收楼。在收楼处,业主们吵得最凶的是,该楼盘的物管公约规定所有衣物不能在景观阳台上晾挂,被子等不能搭在阳台的栏干上晒,而该楼盘偏偏就是没有内阳台。业主们,特别是那些上了年纪的师奶都吵着说:“南方的阴雨天比较多,有时两三天都晒不干衣服,再不让在阳台上晾衣服,衣服都要发霉了”;“阳光能杀菌,晒过的衣服、被子对健康有好处,阴干的衣服穿了不健康”;“就算用烘干机,烘干一条牛仔裤起码用45分钟”……管理处的人却说:“不让在阳台晾衣服是为了楼宇的外观美,这么贵的房子都买了,就舍不得买台烘干机!”而令业主更气愤的是,该楼盘所有洗衣间(也是晾衣服处)就在厨房边上,衣服不仅是阴干而且还有油烟味。更有业主气言:“如果早知道不让晾衣服就不买你的楼了。”甚至物业公司要求的所谓“外观美”也遭到质疑:“这样阳台和房子看起来都空空如也,没有一丝生活气息,就像一座空壳,哪有美观可言?”

  因此,有这样“死穴”的楼盘千万不能买:没有内阳台,又不能在主阳台上晾衣物,令衣物丧失了阳光权的。

    豆腐楼

  墙身开裂、屋顶渗漏、天花剥落、地板拱起……据了解,在消费者委员会接到的质量问题投诉中,商品房的质量问题已经成为最主要的消费质量问题之一。这部分带有质量问题的“豆腐楼”也成为消费者购房的雷区。

  其实,一个楼盘建筑质量如何,很大程度上体现发展商的开发实力与水平,而从经验来看,“豆腐楼”最经常也最容易出现于一些实力欠佳的发展商开发的楼盘。因此,到名牌开发商、大楼盘那里买楼,自然也成为不少买家预防买了“豆腐楼”的最普遍做法。事实上,为了确保楼宇的建筑质量,不少名牌发展商采用强强联合的做法,请知名建筑商作为承建商,让买家们放心。

  专家指出,造成“豆腐楼”的原因与开发商片面追求利润,采用一些素质不高,甚至质量不合格的低价建材产品建造商品房有关。可以说,从选择材料开始,已经决定了“豆腐楼”的产生。而另一种情况在于发展商工程实力不够强,监工不严格,对建筑工程质量检测不规范,导致建筑质量隐患重重。

  因此,市场专家预言,随着买家对房地产市场认识的深入,房地产专业知识的提高,以及受市场供大于求的影响,提供更高设计质量与建筑质量的房子来争夺买家,将是一个不可逆转的市场趋势,生产“豆腐楼”的发展商,将会被市场无情地淘汰。

    楼挤楼

  去一位朋友家做客,不明白她为什么在卧室窗户的位置做一排顶天花的书柜,影响了室内通风采光。她指指窗外,我们才明白,如果没有书柜,对面人家就能从客厅毫无遮拦地看到她家的卧室。后来她去郊区一个大型小区游玩时就动了买楼的心,原因只是楼距够宽。如今,不少人喜欢在郊区居住,不仅是因为郊区环境好,重要的是郊区住着宽敞,楼距宽,不再有楼挤楼的局促感。

  看看许多市区的住宅,一个楼盘挨着一个楼盘,一栋楼连着一栋楼,一户贴着一户,“握手楼”、“接吻楼”比比皆是。老房子不说,目前在售的许多商品房仍然摆脱不了拥挤的缺点——楼距狭窄、楼层过高、一梯多户、密度大。“楼挤楼”剥夺了人们的生活空间,反过来人们也会剥夺它的生存空间。随着人们居住要求的提高,开阔楼距的楼盘才能在市场上有立足之地,而那些拥挤的小区只好逐渐地被市场淡漠。

    认错“媒人”请错中介

  请中介公司卖楼,目的是利用专业队伍,快快卖楼,快快回笼资金,要是认错“媒人”请错中介,无疑是倒自己米。

  而劣质的中介公司通常有以下特征:

  1.公司上下,“好桥”之人只得一个,几个盘上蹿下跳无暇应付;

  2.接盘太多,人手有限,整天派些“跑龙套”的来应付发展商;

  3.策划方案无针对性,一条“桥”抄足全公司代理的所有楼盘;

  4.市场变化反应慢,对手情况不了解,经常“慢半拍”,让别人饮了“头啖汤”;

  5.跟着发展商走,毫无专业意见,指东打东,指西打西;

  6.大洒金钱,乱出广告,只投入,不产出;

  7.经常使出不需策划的策划——减价,让发展商的荷包不断缩水;

  8.销售人员专业素养差,态度傲慢,给脸色客人看,懒带客看楼,甚至赶客;要是阁下所请的代理行有符合上述特征三条以上者,可得要考虑“换马”了,不然,花自己的钱,拿自己“教飞”,这还了得? 火烧心

  在时下的户型设计中,厨房靠近大门和饭厅的设计已是基本要求,一些大户型甚至还设立厨房专用通道,主妇或保姆买菜回来就不必穿堂入室了;近20平方米的厨房设计在大宅当中亦大行其道,深受买家欢迎。

  但目前仍有不少楼盘不注意厨房位置的科学设置。在平面布局时,随便找个什么角落就把厨房安置了,有的是进了厨房后才进厕所,吃完了拉,像是挺符合人体消化的顺序的,可想想,这边正在弄吃的,那边却有人在排泄,真恶心。有的户型本来入户门旁刚好有位置作厨房,可边上是过道,开不了窗,而设计规范要求不能有黑厨,亦即厨房内一定要有窗户,但黑厕则没有明确规定。于是发展商只好把两个卧室之间的洗手间跟大门边的厨房对调了。

  厨房夹在睡房中间或在睡房边上,这种设计买家们称之为“火烧心”,不少人很忌讳。再者,这一设计实际使用起来也确实有问题——厨房产生的油烟、气味会直接污染睡房。“火烧心”说到底就是设计不合理。如今房地产市场的竞争激烈,规划设计与品质已是最根本的要求了。“火烧心”这种落后的房子怎能不被淘汰呢? 面积不好使用

  近日与诸多稔熟二手楼市的业内人士交流,他们普遍反映实用率低、房屋间隔差的二手房越来越难出手。某二手中介代理公司的一位资深物业顾问说,他们分行就代理了一些存在这样问题的房子,客户去看房,就算朝向、楼层及价格优越,但一看间隔差、实用率低就直摇头。随着人们对居住要求的提高,选择二手房姑且如此,可想对一手房的实用要求就更高了。

  消费者讲求居住以人为本,而最贴近人们生活的户型是体现“以人为本”的核心。一个好的户型设计就是楼盘的卖点,而难销难售的楼盘免不了户型设计不当的弊端。这些弊端主要体现在:

  1、实用率低。根据建筑标准,恰当的实用率应是小高层为85%以上,高层实用率为80%-85%,若低于此标准,房屋的性价比就大打折扣;

  2、室内间隔不合理。有些楼盘的室内间隔根本不考虑买家的居住习惯、使用的方便性等因素。如将厨房设在房屋最内部,房间门对门,过道狭长,客厅面积小或视听区与摆沙发的位置错位,等等。消费者买了房子后往往要大动干戈地把原来的间隔推翻重来;

  3、梁柱外露,这是影响室内装饰和使用的大问题。由于梁柱不能乱动,买家只好以修饰减少视觉障碍。

  户型设计不当的二手房已遭受“绝症”命运,正是一手房户型设计的前车之鉴,如果房子设计得“不见使”,那只能陷入死胡同了。

  老兄,你买这房是用来练铁头功的吧!

    孤家寡楼

  笔者曾经去过这样一个楼盘:该盘位于某个半岛上,周围只有孤零零的两个楼盘。虽然该楼盘与市区的实际距离并不太远,但偏安一隅,直达楼盘的交通车稀少,交通甚为不便。如果错过了每小时一班的屋村巴士,就必须先乘坐到公交车,到达后再转乘每半个小时一班的屋村巴士。如果很不幸,又错过了屋村巴士的话,就不得不再花费近20元的出租车费才能到达目的地。而在生活配套方面,楼盘除了本身所开设的几间小型商店外,如果要购买更多或更新鲜的生活用品,就必须坐车前往几公里以外的购物中心。一到晚上,由于入住人口少,整个楼盘里清静得有点可怕。而据住户说,由于孤家寡楼独处一方,现在已经有不少住户已经搬离。

  其实,随着开发区域的不断扩大,目前房地产市场中承担着开荒牛角色的楼盘不少。然而从现实来看,开荒牛不好当:由于这些楼盘大多处于新开发区域,周围配套基本不足,且楼盘处于开发初期,自身各项配套亦有待完善,生活十分不方便。更严重的是,对于未来的发展前景,孤家寡楼仍将漫长等待,甚至在寂寞中慢慢老去。

  所以说,孤家寡楼还是少碰为妙。除非真的喜欢孤寂。

    样衰

  房地产业是拉动经济的重要行业,房地产的从业人员多经验丰富的行家,但也有个别决策者由于决策失误,给其楼盘带来一些负面的影响甚至是毁灭性的打击。楼盘“死穴”之一的“样衰”便由此错误地产生了。

  所谓“样衰”,是指楼盘的整体形象不好,包括楼盘名称,外立面,推广手法……等等。

  外立面之于楼盘,如衣服之于人,外立面既不新潮、美观、又缺乏民族特色的楼盘,难以引起人们的共鸣,有些还令人生厌。如某单体楼盘,外立面本就不美观,外墙更贴金求轰动,豪得太俗。又如一些楼盘的推广为求轰动而罔故大多数人的感受,亦被谓之“样衰”。如某楼盘公然打出“骑单车和摩托车者不准入内睇楼”的广告,策划的效果是够轰动的,但轰动过后带来的负面影响相信不是一年半载能平伏的。不小心买了这样“样衰”的楼,买家也耻于告知他人。

    路边店

  “紧邻主干道,多路公交车设点楼下,至市中心仅几分钟车程,交通极其便利……”在以前,不少楼盘都以紧靠大马路、主干道为一大卖点。而买家亦因贪其方便,对一些紧邻主干道旁的楼盘颇为受落,这一度令不少临街楼盘得宠。时至今日,专家们预测,随着买家置业观念的转变,与大马路过份亲热的“路边店”式楼盘,因会带来种种对买家不利因素而被抛弃。一度受宠的大马路现成为楼盘的“死穴”。

  首先,随着车流量的不断增大,紧邻大马路或主干道而带来的噪声、废气污染,与“绿色、生态、环保、健康”的流行居住趋势大相径庭,这是“路边店”式楼盘的最大致命伤。要知道,住在这些楼盘里,住户们因噪声、废气的影响,连窗都不敢开。这在连建材、装饰亦要追求绿色环保的居住新趋势下,买家们还会对这样的牢房式生活感兴趣吗?因此,在今年,买家们不但不再一味追求紧靠大马路的方便,相反,更会以远离大马路、主干道,居住环境清静优美为荣。

  其次,“路边店”式的楼盘,由于受市政规划不确定因素的影响,遭受拆迁等的未来风险要大得多。事实上,随着市政府对城市改造、规划的不断深入,越来越多的道路面临着拓建、改造的可能。在这种情况下,最容易受影响的无疑就是紧贴在马路边的“路边店”式楼宇了。“路边店”,不可避免地成为房子的“死穴”。

编辑: ray
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