商业房地产，一块诱人的“奶酪”
　　“商业房地产已成为新的投资热点”；“研究商业房地产的发展
趋势已成当务之急”……
　　6月23日，在由大众日报、山东省贸易办公室、山东建工集团等
单位联合举办的“2004山东商业房地产发展趋势论坛”上，众多与会
者发出相同的感叹。
　　商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等
经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上完全区别于普通
住宅、公寓、写字楼、别墅房地产形式。
　　据了解，在过去20多年里，我国房地产开发的主要形式为普通住
宅、公寓、写字楼、别墅、酒店等，开发形式及用途相对简单，面对
的客户群相对单一。自从中国加入世贸组织后，许多国际零售、娱乐、
家居、餐饮业的商业巨头均在加快进军中国市场，一些新兴的商业业
态推动了国内商业类物业的发展。自2002年开始，国内一些大中城市
商业类物业迅速崛起，商业地产发展势头迅猛；各地都开始争建商业
“一条街”及大型购物中心。
　　据山东省贸易办公室王洪平处长介绍，从我省的情况看，近些年
的商业设施建设呈现出“建设规模大、发展势头猛、采用业态新”等
特点。
　　截止去年底，我省设区城市共有5000平方米以上的大中型商业零
售网点424个，其中一万平方米以上的216个。在青岛，1990年前市区
最大的商业零售网点（第一百货商店），面积仅有2400平方米，到目
前市区大中型商业零售网点已发展到76处。在济南，济南市的社会商
品零售额由前些年的几十亿元，迅速增加到了500多亿元……
　　在商业零售业的蓬勃发展中，商业地产变成一块真正的商业“奶
酪”，其独有的香甜，诱惑着众多房地产开发商。
　　商业房地产，樱桃好吃树难栽？
　　商业地产对于地产业来说是相对较新的一个范畴，对房地产商来
讲是一座令人眼热的“金矿”。然而资料表明，由于商业与地产未能
很好地相互渗透和结合，使得国内商业地产的开发有相当多是不成功
的。
　　权威人士认为，之所以如此，其中原因之一就是，房地产开发商
对当地城市商业零售网点建设的状况缺乏宏观了解。
　　省贸易办公室的资料表明，目前我省城市商业零售网点建设从布
局上看：一些城市大型商业网点“扎堆”现象严重，导致同业低水平
过度竞争；而区域商业中心则发展滞后，居民区（社区）商业零售网
点明显不足。很多新开发的商住楼、住宅小区，缺少配套的超市、农
贸市场等商业设施，居民购物的现实需要催生了大量的马路市场、马
路摊点群，不仅影响交通，而且影响市容。
　　从业态结构上看：新型业态发展相对滞后，特别是西部一些城市
仍以传统百货业态为主，新型业态发展缓慢。一些城市商业黄金地段
的大型百货店过于集中，商圈内业态单一，结构不合理，而受建筑结
构等方面限制，改造难度大，业态调整困难。
　　从区域发展看：东西部发展很不平衡。目前我省大中型网点项目
主要集中在东部城市，西部地区大型商业设施明显偏少。城市内部，
各区之间网点分布也很不均衡，济南市60多处大中型网点，接近45％
的分布在历下区；青岛市76处大中型零售网点，55％分布在市南和市
北两区，市北区平均2万多人拥有一处大中型网点，而崂山、城阳等
区则十几万人才拥有一处。
　　“严控时代”下，商业房地产如何开发
　　在国家加强对大型商业设施建设控制的背景下，如何搞好城市商
业地产开发？山东省贸易办公室王洪平处长认为房地产商应注意以下
几点：
　　首先，商业地产开发要注意符合城市商业网点发展规划，避免投
资的盲目性。他认为，一个规划的制定，是对未来一个时期商业网点
建设的前瞻性思考，能够较好地反映一个城市商业发展的内在规律。
因此，商业地产开发者，在启动一个开发项目前期，首先要考虑是否
符合所在城市的商业网点规划，切实搞好前期论证，避免盲目开发。
　　其次，他认为要切实把握好商业网点开发的重点。目前商业中心
的发展重点是档次的提升和业态结构的调整优化。发展潜力较大的是
区域商业中心和社区商业，特别是社区商业尚有很大发展空间，商业
地产的开发要重点做好社区商业的文章。对于现代购物中心，千万避
免一拥而上，多数地方要控制大型购物中心的发展。商业街的规划建
设要以提高居民生活质量和品位为目标，切忌搞形象工程。
　　吕兆毅教授是山东省科学院的战略专家，对于商业房产的开发问
题，也有着深入的研究。他认为，商业地产的开发要思考业态创新问
题。实践证明，仓储式、大卖场、会员制等业态并不完全适合中国国
情，商业房地产在发展中要重视业态创新。另一方面，商业房地产开
发要考虑辐射区域问题。他认为，商业房地产的建设不能只重视本地
的居民消费，而要考虑更广阔的区域辐射问题。此外，他认为济南“
双明珠商业地产”在开发中，将商业地产和休闲旅游结合好、分散产
权等等经验非常值得业内人士学习借鉴。
　　作为省城商业房地产开发先锋，山东建工集团房地产开发有限公
司董事长满建华认为他们的成功经验关键在于追求地产与商业的共生
共赢。