创造多项纪录的一次拍卖

　　2004年7月18日是烟台房地产界极为关注的一天，滨海景区的四
宗国有土地在这天以拍卖的形式完成了转让，最终北京天鸿集团公司
以3．7099亿元人民币竞得这四宗土地（根据转让规定，若全部购买
四宗土地，超出起始价的部分按70％收取，所以实际转让金为3．172
9亿元人民币），比出让起始金额高出90％。
　　这次拍卖的四宗土地位于烟台滨海广场商务区，总出让土地面积
约19343．5平方米。从7月8日开始，以楼面地价2000元／平方米的底
价挂牌，到挂牌截止日期7月18日上午9点，四宗土地挂牌的楼面地价
分别上涨至2550元／平方米、2750元／平方米、3120元／平方米、31
50元／平方米，由于截止之时还有两家以上的开发商竞价，所以转入
现场拍卖程序。拍卖现场竞争十分激烈，尤其是27号地块，经过了数
十轮的竞价，落槌时的楼面地价竟然高达5080元／平方米，比出让起
始价高出1．5倍。

　　天价背后有其必然性

　　对这次极具轰动性的土地拍卖，有人甚至用“疯狂”来形容，但
如果仔细分析，这个近乎天文数字的价格并不是偶然产生的，其背后
也有积极的、必然的因素。
　　首先从城市建设上来看，近几年烟台城市基础设施建设累计投入
资金已过百亿元，城市建设实现了历史性突破：可容纳4万人的现代
化体育场落成，塔山隧道贯通南山北海，连城路改善五区交通，一系
列城建大手笔提升了城市的档次，也充分体现出市政府对城市建设的
宏图大略。
　　在城市形象建设方面，烟台市也取得了辉煌的成就：全国优秀旅
游城市、全国综合实力50强城市、国家环境保护模范城市、国家园林
城市等等。最近，国家环保总局公布了2003年最佳环境城市排行榜，
烟台被评为环境基础设施建设最好的城市之一，并入围“中国魅力城
市”候选名单。
　　城市经营策略的成功，使烟台城市形象得到极大提升、城市吸引
力大幅度增长，在这样的环境下，土地价值的增长也就顺理成章了。
这次拍卖形成的高价表面上看是偶然的，但实际上是政府对城市的经
营建设成果得到了体现，从而吸引了地产大鳄前来投资。

　　地产大鳄能否一路走好

　　北京的地产大鳄凭借魄力和实力踌躇满志来到烟台，可是，要在
烟台房地产市场上赢得全面胜利，还需应对多种挑战。
　　从烟台市房地产的整体发展前景来看，市场需求在不断增长。城
建的大手笔投入、旅游的快速发展以及城市化进程的不断推进，使烟
台吸引着越来越多的人前来旅游、经商、投资、工作和生活，房地产
的市场前景看好。
　　但这并不意味着所有的产品都为市场所需要。这次拍得的地块规
划为商业写字楼或高级公寓，平均3305元／平方米的楼面地价，注定
了它将可能成为烟台的最高价楼盘，加上建安成本、税费以及其他费
用，估计其销售价格至少在7000元／平方米左右。而在烟台房地产市
场上，这种产品和价位要实现起来是比较困难的。
　　首先，这种高价位的写字楼和公寓市场并不乐观，市区新近开发
的几个在售楼盘销售情况一般，开发区的写字楼显然已经过剩。因租
金水平较低，大多数公司都倾向于租用办公，效益好、有实力的公司
都已有自己的写字楼或正在建自己的写字楼，而对高档写字楼依赖较
强的跨国公司或国际化企业在烟台并不多。
　　其次，高昂的土地转让金使这个项目面临着难以突破的“价格瓶
颈”。目前市区写字楼价格大致在4500元—5500元／平方米之间，市
中心较高档住宅均价在4500元／平方米左右。烟台市2003年的人均GD
P是20222元，人均可支配收入9785元，在岗职工平均工资11815元，
以这样的经济实力和消费能力，每平方米7000元的价格实现起来肯定
困难重重。
　　这次拍卖产生如此的高价，固然有令人欣喜的一面，但其操作难
度还是很大的，但愿北京的地产高手能出手不凡，马到成功。　
　　（山外山）