商业房地产不同于一般的住宅地产，普通住宅产品受消费者制约
的程度远远低于商业房地产受投资经营者制约的程度。住宅作为地产
开发中的普通形式，所面对的是一个终端的消费市场，而商业房地产
是房地产开发中综合程度、复杂程度都相对较高的一种形式，从某种
意义上说，商业地产开发所形成的产品，被投资者所经营后，有一个
被市场二次接受的问题。也就是说，商业房地产的开发要面对两个不
同的层面，一个是市场投资经营者的认可；第二就是经营者的目标客
户的最后接受。
　　在过去的开发中我们可以发现，有些商业地产项目要么不被经营
者所接受，要么是经营者接受了，市场终端的消费者却又不认可，市
场不买账，开发初期的美好设计没有按照人们的意愿去实现。简单地
说，就是有些商业地产项目首先不能吸引投资者，即使有了投资经营
者，由于开发定位、产品形式等原因，市场终端的消费者也不愿意来，
形成了大家经常听到的冷市、死铺等局面。
　　商业地产所开发的产品是为经营者提供的，开发商并不等于经营
者，所以开发思路不能混淆于经营思路。经营者要创造效益，是依托
在开发商所提供的产品上，只有很好理解开发商的开发定位，确定正
确的经营方向，才能创造出最好的经济效益。从这一点来看，开发商
和经营者都很有必要换位思考，避免盲目开发，自始至终，开发的定
位与经营的思路有一种高程度的吻合，双方在市场中达成一种战略同
盟的默契，才能够取得商业房地产开发与经营的双赢，一起走向成功。
　　商业地产的开发要做最大的汉堡还是做最好卖的汉堡？过去有很
多项目在一味地追求做大，而不是去做卖的最好汉堡。有规模当然是
好事情，但盲目追求做大，而忽略了多元化问题、资金链问题，忽略
了对商业地产项目专业性和复合性的认识，单纯以开发的思想进行开
发，就会形成一种粗放的开发形式。在开发的思想上，如果加入了经
营的部分，把经营思路当作开发思想的基础，就很容易做成卖的最好
的汉堡。
　　商业地产开发的目的是参与到商业经营活动中，是商业经营活动
中的重要硬件组成部分。而商业经营的成功，很重要的程度要注重业
态及商品的组合，优质的商品组合，优良的商圈位置，全面的业态经
营，才能给经营者提供一个最好的赢利舞台。作为经营者，很清楚这
些因素对商业活动的制约程度，所以在投资经营性物业的时候，会从
经营的实际角度出发，而不是以开发思想为主线。单纯以开发思想决
定商业地产的开发方向与开发形式的项目，肯定不能得到投资经营者
的重视。
　　一个商业地产项目，如果要定位为大型综合商业经营中心，在主
导思想上就要考虑到经营的要求。项目中规划有大型超市，就需要项
目周围有一定数量的人口支持，超市的规模还要取决于区域内的经济
水平和居民的经济能力，不考虑这些因素就规划建设大型超市，在随
后的招商中就很难取得成功。建设规划中还要考虑到超市对配套服务
建筑的要求，像停车场，多大规模的超市应有多少车位的停车场；像
公共商业活动区，现代的商业经营离不开促销，没有公共活动区是根
本不行的；像休闲区、金融服务区，以及建筑消防、建筑层高要求等
等。所有这些都要考虑周全，才能促成一个商业地产开发项目从开发
到招商再到经营的成功运作。
　　要做专业市场项目，要考虑的因素也很多。周围的专业环境如何，
交通物流条件如何，专业人群的分布是否能达到相对的集中，等等。
济南山大路的科技市场在中国北方地区名气够大了。可就是这么一个
经营火爆的专业大市场，偏偏卡在了物流的环节上，南来北往的物流
车辆每天就在马路上装货卸货。
　　做专业市场项目还需要考虑到专业经营项目的集中程度，独木不
成林，这是从消费者的消费需求考虑的。在济南，如果说到家具和建
材，大家都会想到北园路，因为那里形成了专业规模，有着专业市场
的高度集中。
　　所以商业地产的开发者在思想上、项目定位上、产品形式上等多
方面，一定要结合投资经营者的需要，采取一种换位思考的方法，来
确定开发的思想和方向，走向成功的商业地产开发之路。
　　投资经营者在参与到一个商业地产项目中时，采取科学、理性的
换位思考的方法，领会开发商的良好用心，可以避免行业交流迟缓滞
后，在开发商的综合管理协调下，利用项目的整体优势在市场中竞争，
利益才会得到实现。
　　开发商和投资经营者若都做到了从考虑对方需求展开运作，那么
他们就形成了一种战略同盟的关系，一致从市场中获得最大利益，而
不是进行“你争我夺”的零和游戏。
　　（曲振宙　王炳洋）