文／　相飞　文典

　　嘉　宾　简　介

　　丁杰　1966年出生，日照兴业集团董事长，日照市政协常委、工
商联副会长、青年企业家协会副会长、民营企业家协会副会长，省青
年联合会会员，日照经济开发区经济顾问、东港区政府高级经济顾问、
山东省优秀民营企业家、日照市十大杰出青年。自1998年改制以来，
丁杰率全体兴业人从贸易发端，经过短短六年时间，创建了集国际贸
易、房地产开发、机械制造、建筑建材、物业管理、星级酒店等于一
体的多元化企业集团——兴业集团，拥有十余家控股或全资公司，市
重点民营企业，已跻身全国民营企业500强。2001年12月，以1．26亿
元的高价拍得了位于日照市政府对面的一个叫营子村的旧城改造开发
权，揭开了日照房产发展的新篇章。从而也使丁杰成为日照房产业的
成功人士。

　　伴随着中国全面建设小康社会进程的，将是人类历史上规模最大
的一次城市化浪潮。包括清华大学教授吴良镛、中央政策研究室副主
任郑新立在内的一批学者已经把城市化看成了本世纪中国最大的变化
特征，不少论者更形象地称21世纪是中国的“城市世纪＂。有关专家
在《2001—2002中国城市发展报告》中预测，到2020年，50％的人口
居住在城市，到2050年，将有75％的人居住在城市里。
　　不难看出，这是一个机会，一个经营城市的机会，一个土地、房
产、城市化整合的机会；一个商业地产、住宅地产、旅游业整合的机
会。
　　对机会，智者常思；对机会，商者常做。
　　日照兴业世纪城，用机会与实力来经营城市，用商业与住宅的结
合来开拓房地产经营的新模式。

　　兴业世纪城“应势”而生

　　商业地产这一名词的出现还不到两年，业内对于它的解释与纷争
从开始出现那天起就没有停止过。尤其在今年，当我省部分区域的商
业地产由于自身的不足导致大量问题急剧增长时，关于商业地产的争
论就更加白热化。当然，商业地产出现争论并不只在今年，2003年，
当全国各地商业地产尚在“井喷＂的氛围中飘飘然时，在省内地产圈
里就开始有不同声音：商业地产有点“泡沫化＂了。紧接着，2004年
第二季度，中央有关部门的一次“梳理行动＂，将2004年的商业地产
推向了一个尴尬的境地，省内不少商业地产的开发商，开始思考下一
步的“对策＂。　
　　出路在哪里？是进是退？是独辟蹊径还是墨守成规？七月的一个
下午，在日照凉爽的海风里，笔者与兴业集团董事长丁杰进行了深入
探讨。
　　主持人：前一阵子，“商业地产热浪下的冷思考”这样的话题引
发了百家争鸣。丁董事长，您认为现在的商业地产是否正常？出现问
题的原因在哪里？具体到您的项目上又是如何操作的呢？
　　丁杰：随着“多米诺骨牌效应＂的显现，商业地产目前所积累的
问题已不仅仅是具体的产业问题，而是关乎我国城市化进程甚至社会
经济能否协调发展的重要问题。　
　　近期，国务院领导连续作出批示，要求有关部门采取措施，避免
商业地产的盲目投资和重复建设。随着一系列具体政策的出台，商业
地产的走势也引起了业内人士特别是开发商的广泛关注。
　　问题肯定是有的。商业地产出现目前的状况我觉得不是泡沫，而
是市场机会太多、利益分配不合理的问题。出现这样的问题，我认为
有以下几个方面的原因：
　　第一，部分大中城市出现了盲目投资、建造大商场的高峰，随之
出现几轮破产和倒闭的高峰。大型商业地产项目一旦倒闭和破产，一
系列问题就会随之产生。　
　　20世纪80年代异常惨烈的“中原商战＂，使得几个商场受伤不轻，
甚至有几个商场转产，但随后郑州又从5个商场发展到13个商场，最
大的9万平方米，这种盲目无序的竞争，必然造成社会资源的浪费并
引发一定的社会问题。　　第二，商业街的建设存在很大盲目性。大
部分商业街在建设前期并没有考虑过当地的市场是否能容纳一个需要
大量客流做基础的商业街区，这种盲目建设的商业设施到最后只能成
为摆设。
　　第三，不顾需求变化，忽略价值规律。对项目所在地购买力以及
流动客源购买力估计过高，盲目打造大型商业设施。前段时间风行的
大批名不副实的“mall”就是很明显的例子。商业地产的建设应该超
前，但要适度，供给超过需求太多的话，就会造成资源浪费。
　　具体到兴业世纪城，我们在操作过程中首先严格遵循市场规律，
贴合日照实际，但又领先于当地其他商业物业，以便跟得上高速发展
的城市需求。
　　今年以来，日照市房地产开发在去年快速发展的基础上，呈增长
态势。一季度，日照市完成住宅投资2．4亿元，同比增长281％，占
房地产开发投资的68％；商业用房完成投资0．4亿元，同比增长111
％，占房地产开发投资的11．4％。商品房供销两旺，一季度，全市
商品房竣工面积同比增长95％，其中住宅同比增长67％，商品房销售
面积同比增长102％，其中住宅同比增长94％，商业用房同比增长61
％。商品房平均价格同比涨幅为27．1％，在全省为房价涨幅最高的
城市。房地产交易市场持续活跃，外地居民购房约占50％以上，主要
用做居住、旅游度假住所和投资。
　　按照这个数据粗略核算，给日照带来了相当于日照总人口一半的
外来人口，这部分人的出现将从根本上带动日照整个城市的经济发展，
同时也是对当地消费的巨大刺激。
　　商业机会出现了，商业设施在哪里？
　　供这部分人群投资、居住的产品在哪里？
　　还是最近几年，日照市的旅游业突飞猛进。日照绵延近百公里的
海岸线上，有长达64公里的金沙滩，湾阔滩平，水清沙细，被誉为中
国的“夏威夷＂。
　　“中国优秀旅游城市”与入围中央电视台2004年度“中国魅力城
市”，让我们这座年轻城市更加熠熠生辉，更多的省内外客人把目光
投了过来。
　　日照是一座很有发展潜力的城市，是新亚欧大陆桥东方桥头堡，
拥有两个国家一类对外开放的港口，吞吐量已居全国第十位。日照还
是一个充满活力的城市。今年，全国帆船锦标赛等12项省级以上的体
育赛事在日照举办。2005年欧洲级帆船锦标赛和2006年世界470级帆
船锦标赛也将在这里举办。
　　旅游事业的发展催生地产业的裂变与整合，是兴业世纪城开发的
出发点和基础，也是项目成功的关键。同时，还有一个重要的因素，
那就是兴业世纪城独特的区位优势。大家知道，自日照政治、经济、
文化中心东迁以来，无论是经济建设还是城市建设都取得了前所未有
的成就，但就商业氛围方面，日照新城缺乏一个与这座港口旅游城市
相匹配的中心商业圈。所以我们经过多次论证，认为世纪城这块风水
宝地就是日照的最中心位置，所以我们先以优惠的条件，把山东著名
的银座商城引了过来，使3万平方米大型银座商城进驻了兴业世纪城，
以此为龙头，我们打造了一条近600米集旅游、购物、休闲、娱乐于
一体的商业步行街，很自然就形成了以大商业和小商业联动的繁华格
局。两年后，这里将人头攒动、高楼林立，真正把日照的人流、商流
吸引过来。基于上述原因，兴业世纪城出现了4月8号开盘，而4月7号
下午就有上千人彻夜排队购房的火爆场面，这是日照乃至山东都是很
少见的。

　　走经营城市的道路

　　主持人：那么，城市发展的趋势跟地产结合，旅游、商业、住宅
与地产结合的产品是您以后发展的主要目标？城市经营还是经营城市？
以您的看法，兴业世纪城以后的路怎样走？兴业地产怎样走？
　　丁杰：城市发展的趋势，我和我的同事们习惯叫它“城势”。日
照今后发展的趋势非常明显，那就是旅游，依托旅游来建设城市，是
对资源的有效利用，既然有这个资源，地产为什么不借势？兴业世纪
城要借的也正是这个优势。
　　在项目的开发上，兴业世纪城将旅游与地产结合在了一起。在新
世纪，新时代，日照旅游产业正兴起于世界旅游经济的大潮中，日照
绝无仅有的生态环境与自然风光造就了两个重要的支柱产业——旅游
与房地产。兴业房产领潮流之先，将旅游与房地产两个最有活力的产
业结合起来，打造全新的旅游商业地产，这在日照是第一次。兴业世
纪城规模宏大，杜绝了传统小型商业功能单一的缺点，将购物、旅游、
餐饮、休闲、娱乐、办公、居住集中于一个大型综合物业中，形成“
一站式”的新型商业格局，满足顾客各方面的需求。
　　特别是兴业房产不惜重金，规划了大型城市广场，建设大型城市
雕塑、儿童娱乐设施、老年休闲健身场所以及风格鲜明的休闲屋等各
种城市景观与休闲娱乐设施。这些设施的建设，将使兴业世纪城成为
日照市民休闲、娱乐的首选和外地游客到日照旅游、购物、就餐、休
闲、娱乐的必到之处。30万日照市民与每年500万游客的消费支撑，
必将使兴业世纪城成为日照的“王府井”——日照最繁华的中心商业
区。
　　兴业世纪城是城市发展趋势的必然产物，跟城市有着密切的关系，
我们经营她，而不是让城市经营她。这样，这个项目就有了很多的主
动性，也就是更加具有人性。
　　主持人：这些主要体现在哪些方面呢？比如在招商、经营投资方
面都做了哪些工作？
　　丁杰：兴业世纪城是日照首席商住楼盘，由日照兴业集团旗下的
日照兴业房地产开发有限公司开发建设，位于日照新市区的中心位置，
日照主干道海曲路、泰安路与北京路交汇处，距日照人民广场300米，
是市政府确立的新城中心商业区。
　　根据她所在的位置及前面提到的几个方面的原因，我们把兴业世
纪城定位成一个旅游购物中心、居住办公乐园。我们的口号是：让所
有投资置业者都富起来。
　　兴业世纪城总建筑面积近30万平方米，分两期开发建设。
　　招商工作在一期工程中已经开始展开，并成功引入银座商城领衔
的众多商家加盟。一期工程由银座商城、银座步行商业街、世纪商业
广场、世纪嘉园四部分组成。其中银座商城近3万平方米，由山东银
座独立经营，将于2005年下半年开业。她的加盟，对兴业世纪城的繁
荣起到了极大的带动作用。
　　作为商业的补充，同时也是聚焦商业人气的需要，世纪嘉园的出
现就水到渠成。我们耗费巨资在开始阶段就将客流、休闲的工作做足，
为的就是我们的那句口号：让所有投资置业者都富起来。

　　为所在城市做点有益的事情

　　主持人：如今地产业的竞争已经转移到土地的竞争上面，国家出
台的相关政策也更加倾向于保护终端消费者的利益，这就是说，开发
商的利润可能要比早几年低不少，您是怎么看土地竞争和利润降低的？
　　丁杰：最直接催生城市经营、土地运营的，当然是政府和地产商，
特别是地产商。改革开放后的大部分时间里，城市面貌的变化，住房
观念的变革，楼房档次的升级、规模演变，某种程度上都是地产商推
动的。在一个土地运营、城市经营观念缺位，城市规划意识不强、规
划水平不高、执行不严格，而住房又处在绝对的卖方市场的年代，地
产商赚取世界地产史上少有的暴利，可悲的是，暴利却没有催生多少
精品。
　　现在的地产似乎比以前难做了，但真实原因是要为消费者想的多
了，为消费者所在的城市想的多了，你不替终端消费者想，他们不会
买你的账。兴业在区域商业地产中实行细分，发现日照这一区域处在
环渤海经济圈内非常重要的一环，我们作为地产产品的供给者，就是
准确把握和发现需求、刺激需求、引导需求、满足需求，并注意需求
的不同层面和各种需求的变化，从而有针对性地进行业务拓展，决不
盲目跟风，避免产生无效供给、发展无序的困境。
　　土地是人类社会生存和发展的基础，2000多年前孟子指出“地者，
政之本＂的政治属性，200多年前经济学家亚当·斯密再进一步指出
了“土地是财富之母＂的经济属性。土地不仅是城市的载体，也是城
市最基础的资源。作为地产产品制造者，我们理应依靠我们的力量为
这个城市做点有益的事情，把有效的土地开发与经营城市结合起来考
虑。
　　主持人：谢谢丁董事长，同时，也预祝兴业集团财源广进，兴旺
发达！
　　丁杰：谢谢您的祝福！

　　■　相关链接

　　日照兴业集团

　　日照兴业集团是一家集国际贸易、房地产开发、机械制造、建筑
建材、物业管理、星级酒店于一体的多元化企业集团，是日照市的重
点企业之一，山东省“重合同守信用＂企业，并已跻身全国民营企业
500强。集团总资产逾6亿元，职工2000余人，业务网络覆盖中、日、
韩、俄、欧美及东南亚等国家和地区，与世界500强中多家公司保持
着良好的业务合作关系。
　　日照兴业集团下设：日照兴业进出口有限公司、兴业房地产开发
有限公司、兴发汽车零部件制造有限公司、金帝物业管理有限公司、
凯悦酒店等十余家子公司。2003年，实现销售收入近7亿元，实现进
出口贸易额5500多万美元，安置社会就业人员1500多名。先后荣获“
省级守合同重信用企业”、“诚信纳税会员企业”、“优秀民营企业”
，被市政府授予首批“3A级信用企业”、“诚信守法民营企业”等荣
誉称号，创造了良好的经济效益和社会效益。
　　“以人为本、信誉至上、求实创新、奉献社会＂是兴业集团一贯
坚持的经营宗旨。兴业集团确立了以“国际贸易为基础，房地产为龙
头，产业化发展＂为导向的三大经营思路，并将一如既往地发扬“诚
信守法、开拓进取、与时俱进＂的创业精神，力争在三年内使各项产
值和收入突破20亿元大关，为日照市的经济和社会事业的发展作出应
有的贡献。