产权式商铺的收益来源于租赁行为，是靠出租使用权获得的，不
是直接产生在商铺买卖的环节之中，实际上与开发商关系不大，其收
益更不是开发商提供的，开发商的承诺和实力与产权式商铺的投资回
报关联度不大。产权式商铺首先是两权分离型商铺，投资者购买商铺
后，只拥有商铺的所有权，而不拥有所购商铺的使用权，由于房地产
的使用权是衍生在所有权之中的，因此，产权式商铺的运作必须建立
在剥离使用权和确立所有权的基础上。这样投资产权式商铺必然存在
两种经济行为，两个法律关系，两种收益模式。
　　两种经济行为：商品房的买卖行为和租赁行为；两个法律关系：
与开发商的买卖合同关系和与经营商的租赁合同关系；两种收益模式：
出租使用权的租金收益和出售所有权的增值收益。

　　产权式商铺发展的三个阶段

　　第一阶段是返租阶段，卖铺和租铺是同一主体；第二阶段是包租
阶段，卖铺和租铺分属两个主体，实现了卖铺与租铺在法律上、经营
上的分离；第三阶段是转租阶段，将商铺的买卖、管理、经营分属三
个主体，整合资源，专业经营，规避风险，保障收益。正是这个阶段
凸显产权式商铺的优势。
　　目前济南市场上对产权式商铺的认识还停留在产权返租和售后包
租的阶段上，不否认在南方部分城市产权式商铺运作中出现了问题，
但细究来看它都是第一阶段的产物，先天不足、经营乏力、困难重重、
问题迭出。因此，国家建设部明文规定：“房地产开发企业不得用产
权返租的方式销售期房”。

　　济南首家产权式商铺解密

　　由山东建工房地产开发公司开发的明珠新世纪广场是济南首家产
权式商铺，奉行“大商场，小业主”的宗旨，以产权式商铺为手段，
推行所有权、管理权、经营权三分离的新型运营模式，开济南商界先
河。有资料表明，超过60％的主题百货连锁零售商是以整体租赁产权
式商场为经营运作发展方向的。这种方式的运作与传统的方式最大的
本质区别就是颠覆了售在前租在后的程序，使租在前，售在后，“带
着租约去销售”，把租赁的不确定性和风险事先控制，最大限度地完
善产权式商铺的“投资保证性”。
　　在项目建设之初，开发商山东建工房地产公司就聘请具有丰富招
商经营管理经验的济南凯扬公司负责整体商铺的统一经营管理工作。
经过双方的共同努力，几家国内外知名的大商家已与明珠新世纪广场
达成了合作意向，如国内零售巨头“家世界”、国内排名前三位的电
器零售连锁巨头，CEPA港澳免税商品城等，龙头大商家具有吸引消费
者的凝聚力，其名牌效应将带旺整个商场，投资者的收益也就有了保
障。

　　产权式商铺适合大众投资

　　投资商铺的独特魅力，在于它具有房地产投资的稳定性和商业投
资的高成长性。明珠新世纪广场产权式商铺是一种大众化投资项目，
它把一个庞大的商场产权，分割成若干单元的产权商铺，以出售的方
式分散转移了产权，又通过统一租赁的方式集中了商铺使用权，充分
满足了现代化商业大业态的经营需要。它扩大了投资平台，分解了投
资风险，是广大普通百姓、工薪阶层等稳定职业者的理想投资项目。
　　（李晓鹏　欧祥）