2004年上半年，淄博市经济发展仍然保持了一个较高的增长速度，
房地产开发投资稳步增长，房地产业日趋繁荣，房地产价格随之上涨。
据淄博市统计局城调队调查结果显示，房屋销售价格同比上涨11．9
％，房屋租赁价格同比上涨2．8％，土地交易价格同比上涨10．0％。
淄博市房地产价格变动主要有以下特点：
　　一、土地交易价格继续上升
　　从上年末开始，淄博市土地市场受国家政策和周边价格影响，持
续攀升，使淄博市土地交易价格一、二季度分别上涨6．3％和13．7
％，平均上涨10．0％。其中居民住宅用地价格一、二季度分别上涨6
．4％和15．8％，平均上涨11．1％；商业用地价格一、二季度分别
上涨6．2％和8．2％，平均上涨7．2％；其他用地平均上涨11．8％。
　　二、房屋销售价格涨幅较大
　　（一）住宅价格涨势不减
　　受土地、水泥、钢材、砖木等建筑材料大幅上涨影响，房屋开发
成本增加，房价一升再升。
　　（1）经济适用住房价格涨幅较大。过去的经济适用住房，面积
基本在80平方米左右，适应中低收入家庭。随着居民收入的不断增加，
开发商将经济适用住房的面积增加到100平方米左右。目前，经济适
用住房面积、价位适中，每平方米价格在1560元左右。但受需求、面
积超标以及开发成本增加的影响，上半年，经济适用房价格较上年同
期上升15．0％，其中一季度上涨7．5％，二季度上涨22．4％。
　　（2）多层住宅价格继续攀升。多层住宅面积大多在140平方米左
右，每平方米价格在1800元左右，基本被中高收入阶层接受，也是目
前开发商重点开发项目。上半年，多层住宅价格较上年同期上升11．
5％，其中一季度上涨6．5％，二季度上涨16．4％。
　　（3）高档公寓价格继续上升。高档公寓面积大、造价高，多在1
80平方米以上，每平方米价格高达3200元左右，而且大都带有5万—1
0万元左右的车库，购买者多为较高收入阶层。上半年，高档公寓价
格较上年同期上升11．1％，其中一季度上涨9．6％，二季度上涨12
．6％。
　　（二）商业用房价格涨势趋缓
　　随着居民收入的不断提高和淄博市经济环境的不断改善，商业网
点不断增加，商业用房价格涨势趋缓，价格涨幅有所回落，涨幅由一
季度的22．0％回落到二季度的13．7％，但上半年平均仍上涨17．9
％。
　　（三）私有住房交易价上升
　　受市场需求的影响，淄博市房屋销售二级市场开始活跃，二手房
与商品房在价格上形成相互拉动的态势。由于目前淄博市商品房价格
较高，从而激发了中低收入者对二手房的需求，使私有住房价格从二
季度开始上升，涨幅为5．9％，上半年平均上涨3．0％。
　　三、房屋租赁价格低幅上升
　　（一）私房租赁价格与上年同期持平。主要是因为随着淄博市住
房条件的不断改善，房屋出租市场供大于求所致。
　　（二）办公用房租赁价格上涨较高。随着办公条件的不断改善，
办公用房租赁价格随之上扬，普通办公用房价格上半年平均上涨9．8
％。
　　（三）受土地价格上涨和开发成本增加的影响，商业用房和厂房
仓库租赁价格有所回升。上半年平均分别微升2．8％和3．4％。
　　四、存在的问题
　　随着淄博市房地产市场的发展，房地产开发数量逐年增加。据统
计，2004年上半年，住宅开发投资完成额同比增加29．0％，比上年
全年增幅高26．2个百分点；住宅竣工面积同比增加91．9％，比上年
全年增幅高26个百分点。伴随房地产开发高速增长的同时，居民的居
住环境得到了改善。但存在的问题也相应产生。
　　（一）房屋开发投资与商品房销售脱节，造成商品房空置面积增
加。据统计，房屋竣工面积增幅与商品房销售增幅之比，2003年为1
．25，2004年上半年为1．45。投资与销售的脱节，使商品房空置面
积增加，今年上半年商品房空置面积比上年同期增加22．2％，比上
年全年增加4．6个百分点。
　　（二）开发户型与居民购买能力不适应。据调查，由于面积大、
档次高的房屋价格较高，大多数开发商以开发面积较大的户型而追求
高额利润，忽略了大多数中低收入居民的承受能力。130平方米以上，
价值高达25万元以上的商品房，与大部分中等收入的工薪阶层的承受
能力极不适应。
　　五、建议
　　（一）商品房开发要多考虑中低收入阶层的住房需求，增加适合
中低收入阶层的小户型比重。
　　（二）增加旧房改造项目，减少耕地占用。使中低收入者在改造
中实现住房条件的改善，同时也保护了耕地。
　　（三）留住淄博的房地产购买力，减少购房资金外流。适合不同
层次人员的需要，把商品房建设层次更加细分。
　　（耿佃亮　张　涛）