楼市预期正在改变

　　盛刚　

　　过去，九月十月是一年中楼市火热时段，有所谓“金九银十”一说，但今年“金九”未现，从刚刚过去的国庆黄金周看，“银十”也难续。虽然，近一段时间许多房企促销力度加大，但观察各地购房情况，购房者利用长假大规模看房的现象并未出现。今年“十一”长假，进入秋季的各地楼市透出了阵阵凉意。

　　以前是一房难求，现在是降价难销，说明楼市预期正在改变。数据显示，近期全国商品房销售面积增速、开发投资增速均呈现明显下滑趋势。北京、上海、深圳、厦门等多个热点城市也相继传出楼市降价的消息，而这很可能只是楼市调整的开始，逐渐会形成从点到区域扩散的趋势。究其原因，一方面调控常态化，政策不断加码，投机需求得到遏制；另一方面，前期“想买且能买得起”的刚需和改善需求基本完成阶段性释放，而随着房价和市场成交热度回落，新的刚需和改善性需求更多是在观望。说到底，没有只涨不跌的市场，只不过是早晚的问题。

　　房价下调带来的凉意让所有相关者都有所感受。

　　市场的寒意往往是敏锐的开发商最先感知。节前，龙头房企万科董事长郁亮就作出“转折实实在在到来了”的判断，并高呼“未来三年只要活下去”。实际上，万科上半年的效益并不差，即便其尚未完成今年6300亿回款目标的一半，上半年93％的销售滚动回款率，也远高于大部分的开发商。正因为如此，万科的举动也就更具警示意义。关键在于预期。市场变凉让整个行业回款压力变大，若不能及时回款，又遭遇融资渠道收紧，能否“活下去”就成了问题。因此，加大促销力度，主动降价，加速推盘回笼资金，是开发商应对形势之变“活下去”的积极之策。

　　从买方来看，楼市透着凉意不仅在于想买房的人还在等房价继续回落，更表现为一些热点城市又见业主因房子降价而“维权”，与开发商“交火”。房价涨了，利归自己，房价跌了，却要找开发商“泄愤”，说起来没什么道理，只是因为中国楼市这么多年来的持续上涨，导致房价“只涨不跌”和房子“保值增值”的信念牢不可破，而且惯坏了消费者。可世界上哪有“只涨不跌”的资产！不管怎样，每当城市出现业主因所在楼盘降价愤而“维权”事件不断增加时，往往就发出了楼市转势的信号。

　　另外，土地流拍现象越来越多，同样加剧了预期的改变。数据表明，全国前7个月土地流拍数量不仅远高于去年同期，还创下近年流拍数量新高。土地流拍通常与市场降温有直接关系，因为地价高，而房价受限，房价地价差很小，不足以覆盖运营成本、建安成本和税费，企业做项目就没钱可赚甚至亏损。以往加杠杆增加土储的模式存在高风险，迫使房企拿地不得不趋于理性和谨慎。

　　房地产市场具有明显周期性。最近１０年全国楼市曾两次大幅降温，一次是2008年，受全球金融危机影响，再一次是2014年，和经济下行压力加剧有关。不过事后看，这两次只是房价进一步上涨大趋势中的短暂回调。新一轮调整之后会不会又重蹈覆辙呢？不能说没可能，但大涨的概率不大。在“房子是用来住的，不是用来炒的”和“坚决遏制房价上涨”的指导下，加上限购限贷限售限价的调控政策和反炒房专项整治行动等措施的积极配合，楼市投机炒作受到抑制和房地产市场由投资为主导向消费为主导转型是大势所趋。

　　当然，楼市预期发生改变，并不意味着大涨结束就会出现大跌。当前，稳经济、稳增长、稳房价仍是主基调，任何引起经济大起大落的政策都不会仓促推出。而把眼光放长远，房地产仍有很长一段的发展时期，改善性住房需求和城市更新就足以支撑庞大的市场。但经历十多年快速上涨之后，楼市价格整体大涨的可能性越来越小了。对刚需买房者来说，只要有足够的资金，任何时候买房都不是问题，但对投资者来说，想通过投资房产图谋短期暴富的机会将很难再有。