廉租房“租售并举”:变通还是变异?

2009-09-01 10:47:00来源:大众网作者:

□盛大林

为了缓解大规模建设廉租房的配套资金不足难题,包括福建、甘肃、河南等一些中西部地区开始探索廉租房“共有产权、租售并举”政策,即通过出售廉租房的部分产权回笼资金,以便再次投入到新一轮的廉租房建设中。此前,中央政府关于廉租房的相关法律法规中,并未规定廉租房可以对外销售。目前,十多个省份出台或正在研究廉租房共有产权政策,而福建、吉林等地已经正式实行廉租房租售并举的政策,出售比例一般不高于当前该地廉租房总量的50%。(据831日《第一财经日报》)

     20078月出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》为标志,我国的住房保障政策的重心刚刚从经济适用房转移到廉租房上来。在中央政府的一再督促下,近两年各地刚刚开始大规模建设廉租房。然而,还没有形成有效的供应,廉租房就面临着难以持续而被“变通”的危险。

     廉租房,廉租房,顾名思义,它就是用来“出租”且价格低廉的住房。如果用来出售,那还叫“廉租房”吗?按照规定,经适房的利润一般不超过3%,廉租房再便宜也很有限;经适房一般5年内不准出售,出售后须补交政府补贴的土地出让金,这些规定实际上相当于政府拥有经适房的部分产权,亦即“共有产权”。那么,被出售的廉租房与经适房有什么区别?

     政府之所以把住房保障的重心从经适房转向廉租房,并把保障对象从以前的“中低收入”调整为“低收入”住房困难家庭,主要就是为了“好钢用在刀刃上”,让最需要帮助的家庭得到帮助,因为真正的低收入家庭根本买不起经适房,虽然经适房比商品房便宜一些。在资格审查、指标分配等方面,经适房也存在着难以解决的困难和非常巨大的寻租空间。十多年的实践也证明,经适房并没有有效地解决低收入家庭的住房困难,而滋生出的腐败等问题却越来越多。经适房的保障是一次性的,而廉租房的保障具有流动性。经适房补贴在一个家庭身上的钱,如果换成廉租房,可以保障更多的家庭“住有所居”。现在,廉租房却又要走经适房的老路,岂不荒唐?

     诚然,在启动廉租房建设的初期,所需要投入的资金量很大,仅靠回收的租金肯定不足以维持廉租房的循环。跟庞大的建设资金比起来,租金甚至可以忽略不计。但更应该看到,政府投入建设的廉租房越多,积累起来的固定资产也越多,因为那些廉租房都还是属于政府的。经适房虽然可以很快就把政府的投入大部分收回来,但政府“赔(补贴)”在每一次购房户身上的钱其实更多。从短期来看,廉租房收回的租金肯定很少,但50年(保守的年限)的租金加起来肯定比一次性出售收回的钱多得多。因此,从长远来看,廉租房的保障效率更高,对政府来说也更“划算”。

     想必有人要说,理是这个理儿,但关键是眼下政府拿不出那么多钱、廉租房建设难以为继。其实,政府最缺的不是钱,而是重视的程度——不信,你看看政府用在商业性投资建设上的钱有多少?你再看看廉租房建设投入占整个财政支出的比例才有多少?退一万步讲,即使政府确实没有钱,那也不是非让廉租房“变异”不可,至少还有两个办法可以实现廉租房资金的循环:一,以建成的廉租房作抵押到银行贷款——有房子在那儿,银行几乎可以零风险地放贷,而政府则可以较少的启动资金实现滚动发展廉租房。二,政府不建廉租房,而是租赁开发商的房子然后以更低的价格转租给低收入住房困难家庭,政府需要补贴的只是差价的那一小部分——这样的话,循环的周期大大缩短,政府需要付出的也很少;或者,政府直接给低收入住房困难家庭发放租房补贴。请别忘了:廉租房从来都有“实物配租”和“货币补贴”两种形式,政府并不是非要投入建设廉租房不可。

     那么,地方政府为什么如此不待见廉租房、刚开始不久就要打“退堂鼓”呢?有几个方面是显而易见的:一,廉租房的“战线”长、麻烦多,不像经适房那样可以“一卖了之”;二,廉租房的“油水”少,权力可以寻租的空间小,寻租的利润也远远不如经适房;三,廉租房是“前人栽树,后人乘凉”,即上届政府投入建设,下届政府坐收租金,说到底还是狭隘的“任期意识”在作怪。

 

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