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“转按揭”在济水土不服

来源: SRC-79    2009-08-03

  ■导报记者  刘勇  济南报道

  如果你是贷款买的房,在贷款还清前想卖掉它换套新的,你可以
把你的债务转给买你房子的人——当这种名为“转按揭”的业务今年
6月在上海部分银行推出后,引来一片叫好声,很多人问:济南的银
行什么时候也能办理这种业务?

  “转按揭”在济南叫好不叫座

  招商银行济南市分行负责住房贷款的田女士告诉记者,由于招商
银行济南市分行成立的时间不是很长,现在还没有推出“转按揭”业
务。
  农业银行泺源支行的冯处长告诉记者,早在2001年11月份该行即
推出了“转按揭”业务,但这项业务在济南并不红火,自开办以来一
共办理了2笔业务。谈起原因,冯处长认为主要有三点:第一,企业
自身宣传不够;第二,办理手续繁杂;第三,担保问题。因此在今年
的工作会议上,他们已经提出要大力宣传“转按揭”业务,并且要在
不损害银行利益的前题下,为客户着想,尽量简化手续。
  农行的“转按揭”操作程序是这样的:首先是原借款人提出申请,
说明申请原因、贷款偿还情况、剩余贷款本金、剩余贷款期限和新购
房人情况等。第二步是签署协议,售房人(原借款人)、购房人(新
借款人)和经办行三方签订《转按协议》,经办行同意售房人转让作
为抵押物的住房,售房人承诺售房收入存在经办行开立的专户上,并
优先用于清偿剩余贷款。如果属于开发商阶段性担保期限内,由原借
款人、新借款人、开发商和经办行四方签订《转按协议》,而且开发
商要承诺继续承担阶段性担保责任。第三步是产权过户变更抵押登记:
买卖双方凭买卖合同到当地房地产管理部门办理产权过户手续,经办
行再与买卖双方共同办理变更抵押登记手续、变更抵押人及其他有关
事项,将办妥抵押登记手续的房产所有权证、他项权利证书交于经办
行保管。
  建设银行山东省分行房地产金融业务部的范玉庆经理告诉记者,
建行山东省分行在去年就开始办理“转按揭”业务,但是也只办理了
4笔。其具体操作方法是:由开发商负责将原贷款人的所有贷款先垫
付上,然后收回住房,新的贷款人再从银行贷款买房,银行再将房款
转到开发商的账户上。实际上就是开发商先买回房子,然后再将房子
卖给第二人。
  由于“转按揭”业务涉及的面太广,而且内容比较复杂,在具体
操作时,要分为有房产证和没有房产证两种情况,另外,房子在重新
评估时,有可能升值也有可能贬值,因此新买房人的贷款也随之变成
了增额贷款或者减额贷款,而且在还款方式上也可能与原贷款人不同。
目前建行正在进行实施细则的讨论,在不久的将来会推出“抵押按揭
组合贷款”。
  济南市一房地产开发公司的孙经理告诉记者,住房二次抵押无疑
会受到购房者的欢迎,金融机构应该推出一些重大举措,比如“转按
揭”业务,它是影响住房消费的一个原因。在没有“转按揭”业务以
前,买房者只能从租金和月供的差额得到利润;有了这项业务,住房
消费就会灵活并增多起来。业主贷款买房除了自住外,还可以出租。
如果房子升值了或者想换房,可以通过“转按揭”业务把房子卖了,
再去购买新的房产,这在一定程度上会刺激房地产业的发展。

  担保——最大的瓶颈

  一项为众人期盼的业务为什么“叫好不叫座”呢?“转按揭”在
法律上没有任何问题,新的买房人只要经过严格的资信审查,银行确
认其有偿付能力,通过债务转移,将负债人变更,银行给出转让贷款
的承诺,买卖双方就可以到房管部门办理产权过户登记手续。但最大
的障碍在于:谁来担保?
  只有过户以后,新的买房人才能办理银行抵押贷款。但在到房管
部门办理产权过户登记这段时间里,谁来担保?原贷款买房人在没有
拿到现金的情况下,当然不放心将自己的房子过户给新的买房人,新
买房人也存在同样风险,而银行方面也要相应承担“转按揭”风险。
  一些银行认为“转按揭”业务是“鸡肋”,现在大力推广时机还
不成熟。还有一个大的顾虑是社会资信制度不健全,银行进行“转按
揭”风险比较大;另一个解释是银行担心提前还贷由此增多,心疼利
息损失。而记者在采访中获悉,购房者在没有付清房款前想卖房的话,
还是由开发商回购的居多,对于银行来说,这样风险就小多了。当然,
对购房者而言,讨价还价的余地也小多了。
  一般购房者按揭贷款期限短则10年,长则30年,这段时间内因家
庭、工作等各种变化想把房子卖掉的住户正在增多,而由于所买住房
已被抵押给了贷款银行,无法拿到房产证,无法上市交易。对于这些
人来说,“转按揭”是最好的解决办法。
  虽然说担保这个瓶颈一直困扰着银行和贷款人,但是现在一些中
介机构却在瓶颈中看到了商机,正在与银行进行商讨,愿意在一定程
度上为银行提供过渡性担保,降低银行风险,同时也为银行收集、审
核客户的部分贷款资料,减少银行工作的繁琐性。
  真正的“转按揭”何时推出
  在采访中记者获知,现在国内炒作的变更借款人的“转按揭”并
不是真正意义上的“转按揭”,“转按揭”的完整意义包括变更贷款
银行在内。现在国内的“转按揭”业务都仅限于同“行”,隔“行”
如隔山,不同银行之间业务的操作可能性不大。这除了国内银行业务
没有联网外,还和我国的统一利率有关。一位工商银行的工作人员认
为,国外之所以有跨行按揭业务,是因为利率市场化,各银行的贷款
利率可能都不一样,而国内银行执行的都是统一利率,跨行“转按揭
”意义不大。但是,记者在房产市场却听到另外一种声音。一位办理
了贷款的朋友认为银行之间在房贷服务上其实还是有差别的,比如一
些银行允许还款人有3个月的延滞期,并推出了电话银行、网上银行
转账业务以及还款缺额预通知制度,尽可能方便客户还款,有些银行
却没有这样的服务。
  随着外资金融机构的增多,银行之间的“转按揭”离我们也许不
太遥远了。


 

 编辑: hhh

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