小户型对住宅建设是一个推动

　　小户型的出现，不仅补充了城市的住宅类型，同时在南北向一统
天下、空间围合感较差的原居住区内，做些东西向的住宅，对城市形
象也是一种完善。不过，与超小户型相关的规范目前还没有。政府有
关管理部门应很好地研究一下，出台明确的规范，毕竟住宅要用几十
年、上百年。小户型的研讨是非常必要的，城市的每块土地都是非常
宝贵的，每块土地上究竟做什么样的房子，开发商不能盲目追风，应
该把每块土地很好地掂量和研究，这样才能做出适销对路的产品。　

　　小户型是过渡性住宅产品

　　笔者认为“小户型”不是过渡性产品，而是过渡性住宅，是青年
人在人生中一段时期的住宅。调查得知，2000块左右月收入的人占社
会人群的主流，从这个意义上讲，这个产品应该说是永恒产品。同时，
小户型公寓将是市中心住宅的发展趋势。这从世界上许多城市都能看
的很清楚，像香港中环是CBD，它周围的房子都是一些小公寓，而豪
宅则在山顶或半山或浅水湾。过去北京是计划经济，最好办公的旁边
就是宿舍，而将来市中心房子的趋势肯定是小户型公寓越来越多。　

　　大面积做小户型有困难

　　虽然小户型在将来市场的前景会比较不错，但是如果在大面积做
小户型是会有一定困难的，主要原因在于：　
　　首先，做小户型的成本高。通常情况下，小户型墙多、管线多，
在以性价比为竞争核心的市场背景下，选择一个建造成本高的产品，
无疑也是对自己竞争力的弱化。其次，是综合售价的因素。不管怎么
讲，综合售价给人的感觉是：大户型是豪华户型，卖高价是天经地义
的，小户型卖高价就不那么理直气壮。

　　小户型要功能完善

　　做小户型的过程中，大家最担心的是小户型与二手房是否没有区
别。二者面积差不多大，现在继续建小户型，会不会使小户型和二手
房一样？笔者认为，房屋的升级换代，面积不是最主要的标准，而是
标准之一，最主要的标准还是房子的功能。现在的小户型配套设施齐
全，最主要的是改造功能和发展功能上，与二手房有着本质不同，而
二手房则永远是二手房。对于小户型，如果我们能注意它的发展功能，
就根本没什么可顾忌的。但是如果大家都做绝对面积很小的产品，那
么当达到一定供应量的时候，产品在市场的竞争就会下降。但是我想，
只要有市场存在，市场这只无形的手必定会调整我们供与求的平衡。
　
　　小户型的未来　

　小户型市场的风险有这样几点，第一个是供求问题，它会在短时间
内成为主要问题；第二是物业管理及服务问题，这是客户最关心的问
题；第三是投资回报的问题，这会影响到投资型买家的信心。减少这
些风险，最重要的是产品要不断升级，现在小户型项目的单价总要比
周边行情高出20—30％。如果这个产品非常有特色，大家是很容易接
受的。

　　经济实用是住宅发展的充要条件　

　　随着市场的逐步成熟，不同产品的出现是市场不断细分的直接表
现。另外，住宅产品在保证基本使用功能的前提下，走向实用与经济
将成为大势所趋。住宅走小和小住宅不是一个概念。要满足主流市场
不断细分的要求。现在有些项目为了追求速度、追求市场的低风险，
切割的房间太小，功能太不够，一味的强调总价和所谓的容积率，实
际上带来了产品品质的不够，主流开发既要考虑客户的经济能力，同
时也要满足客户的需求。

　　■一凡