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按揭买房为何先投保?

来源:     2009-08-03

    以按揭贷款方式买过商品房的消费者,大抵都有过这样的经历:向开发商买房虽已有抵押,却“按规定”还要再投一份保财产险,而且贷款保险受益人一定还是银行。几年来,这样的模式似乎已是不成文的规矩。近年来,随着福建各地住房消费升温,与之如影相随的按揭房屋保险的种种问题也成串地浮出水面,许多消费者都感觉这种格式保险是对投保人无任何益处的“傻瓜险”。福建省消费者委员会在接连收到消费者对银行和保险公司办理住房贷款保险中种种“不合理”规定的投诉,经走访省人大、人民银行、保监办、法院、建设银行等单位后发现,近日专门和新闻媒介召开一次个人住贷款问题研讨会,用他们的调查勇敢地向媒体揭开了这保险背后的层层内幕。

  9月18日,福建省消费者委员会召开个人住房贷款保险问题研讨会,组织省人大、省法律协会、省工商局、人行福州中心支行、省金融协会的专家对消费者提出的8点疑问进行探讨。与会专家一致认为:银行和保险公司现行的做法明显与一些法律的基本原则和具体规定相冲突,这不仅侵犯了贷款消费者的权益,而且也在一定程度上阻碍了住房消费扩展。

消费者:摆明是“傻瓜”,投保是被迫

  在省消委会会议室,几名消费者代表纷纷对银行的“霸王合同”和“傻瓜险”提出质疑。福州消费者余孔明诉称,他贷款6万元,期限10年,房价20万,福州建设银行却要求他按20万足额投保,保费1591元,投保时是去年5月,交房是今年7月,14个月白保了;

  消费者张秋萍诉称,她购房总额903960元,其中只向建行贷款45万元,但银行却要求她按房产总额903960元投保,否则不得贷款,她因此不得不多花一倍的投保金;

  消费者蔡惠春诉称,他不仅被要求全额投保,且还要到指定保险公司投保;消费者翁先生诉称,他贷款20万元却被要求为总房款318916元投保,且投保第一受益人是银行,翁先生问,为何消费者出钱银行受益,难道消费者是“傻瓜”……

  据省消委会副秘书长林江敏介绍,消费者投诉要点主要集中在8个方面:

    一是银行要求贷款者对按揭房先生全额保险,如不进行全保将不予贷款,由于资金市场银行占独占地位,消费者不得不签订这个“霸王合同”;

    二是受益人问题,由消费者缴纳保费的保险受益人必须填银行为受益人,否则不予贷款;

    三是指定保险人,在向银行贷款时,银行指定保险公司,消费者没有选择权;

    四是.一次性收取保费问题,投保时消费者被要求一次性缴清保费,而随着购房者每月还款的增加,保额在逐步减小,银行所承担的风险也在减小,而保险公司依然按照当初的保额来收取保费。若消费者提前还贷,那就白白损失保费;

    五是消费者重复保险。很多按揭商品房都是期房,而正在建设中的期房属在建工程承保范围,这个险种是法律强制开发商必须投保的,让贷款者投保交房前的房产险,存在重复投保嫌疑,而按规定固定资产是不能重复投保的;

    六是银行转嫁风险,消费者贷款时已将房子做抵押,银行要求消费者对抵押物进行保险,其实是将自身应承担的风险转嫁给消费者;

    七是保险金的去向问题。银行如此热衷按揭保险,背后是否有经济回报?消费者有权知道保费的分配问题,不能使这笔为数不小的保费变成腐败的根源;

    八是消费者投保的项目几乎是零风险,保费却很高。

 专家:保险没必要,保值也过高

  与会专家分析,这种“傻瓜险”风险极小,费率高,房屋保险理赔范围小等问题在一定程度上挫伤了借款人贷款买房的积极性。购房贷款保险的年费率是按照贷款总额的0.56‰(去年是0.8‰)来计算的,这种利率相对来讲比较高。而以平安保险福州公司的个人抵押贷款房屋保险条款为例,保险责任范围主要是火灾、爆炸、暴雨、冰雹、空中坠物引起的房屋损失,而对房屋装修损失不赔。目前建筑质量越来越高,地震和战争又不在保险范围,保单中所列的意外事件导致损失的可能性微乎其微,几乎接近于零。事实上这个保险没有必要,只是银行和保险公司强加于消费者的负担。

  退一步讲,对这个零风险的项目进行保险,保费设计是否过高也值得探讨。而事实上保险标的价值也有争议,保险公司一般以房产销售价格为基数向投保人收取保险费,但承担的风险却最多不超过房价中的建筑成本。这显然是不合理的。房产价格含建筑成本、土地转让价、配套费、发展商的利润,甚至朝向费、层次费等,用建筑工程的合同金额平均分摊到每一住户后作为保险金额,才较为合理。

  对此,福州保监办代表称,保险公司并没有强制消费者投保,关键是银行要求消费者这么做的。保费规定是参照有关标准制定,没有商榷余地。房屋价值不可分割,保单设计也是按整房价值计算,要求全额投保并未违规。故不合理只是险种,保险公司的做法并没有违反相关法规。

焦点:“第25条”不合理也不合法

  银行代表提出:各家银行要求住房贷款人对抵押物(住房)进行固定资产保险的主要依据是中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第25条规定:“以房产做抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内,保险单由贷款人保管。”由于该条款没有实施细则,所以各家银行又自行规定了许多条款。

  针对人行这条规定,与会专家认为,这条规定只是部门规章,在法律效率上低于国家法律和行政法规,不能与大法相背。省消委会专家团成员赵修果一级律师提出,银行利用自己的垄断优势强迫贷款人投保房屋财产险并由银行受益,与《民法》、《保险法》、《反不正当竞争法》的精神相背。而各家商行的实际操作则比第25条更偏得厉害,完全扩大了第25条的不合法、不合理、不公平性,不但加重了购房者的负担,还有损消费者的利益。人行福州中心支行的代表提出,经与总行联系,中国人民银行已经认识到“第25条”的欠缺之处,目前已着手修改。

  据专家剖析:银行要求贷款人要按全额投保属于违规操作行为。按规定,贷款人只要投保贷款本息即可,保险分足额保险和不足额保险,消费者完全可以选择投保的额度,不一定要按房屋全价投保;另外,人行“二十五条”并未规定受益人是谁,而各家银行都要求贷款人将受益人强制设为银行。作为财产保险合同的“房屋贷款保险”不能指定受益人,保险公司更无权指定“第一受益人”。购买保险者居然不是保险的最大受益者,显然也是不合理的。

  福建省工商局代表也提出,银行这么做是将贷款人整体当做不信任人群来看。对投保人毫无利益的合同应是无效合同。银行要保的应该是贷款人的还款能力,而非出险率极低的房屋财产险。另外,指定保险公司投保的做法则涉嫌违反《反不正当竞争法》。一次性收取保费也不合理,根据保险的一般常识,一般保险期在一年以上的,保险费是按年,有时甚至按月支付的。但是保险公司的抵押住房贷款保险合同中却要求投保人一次性付清所有保险费。随着时间的推移,借款人欠银行的钱越来越少,银行的风险也越来越小,借款人为银行承担的风险为什么不能逐渐减少呢?若提前还款,剩余期限保费照缴。这显然违背了《民法通则》的公平原则,侵犯了购房者的利益,加重了购房者的经济负担。

  两个多小时研讨会即将结束,很多人还颇有些意犹未尽。记者注意到:此次福建省消委整理出的这8意见,事实上在全国各地也都具有普遍性。这些问题不早日解决,必将无法适应入世后的市场竞争,银行更不应将这种规定当做最后的晚餐猛捞一把。可这种让银行放弃既得利益的“自我革命”,到哪一天才能真正实现呢?(张文章)


 


 

 编辑: yangshu

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