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房地产业再度“疯狂”?

来源: SRC-79    2009-08-03

  开发商忙什么?圈地!眼下,上海置业、万科、华润置地、中华企业、中国海外、合生创展等几家上市房地产公司手中的土地已超过63平方公里。按照北京1:2的平均住宅开发容积率计算,这些土地会有近1.5亿平方米的住宅产生,其总量相当于全国一年商品房(包括住宅、公建)的竣工量。房地产是热还是出现泡沫?在“博鳌21世纪房地产论坛2002届年会”上,万科董事长王石针对北京新华远董事长任志强的“今后一两年内房地产不会出现过热”的观点提出,圈地泡沫和投资过热已经出现。投资银行巨头说:已经出现泡沫。摩根士丹利董事总经理兼首席经济分析师谢国忠:内地房地产已经出现泡沫,如果泡沫爆破,将对中国的国内生产总值和金融系统造成影响。中国房地产市场化10年之际,围绕中国房地产,太多的判断,太多的动作都显山露水了。而对从上世纪90年代初宏观调控走出来的房地产人,“圈地”和“泡沫”都与一个形容词很近:疯狂。“圈地”方式转变一份旨在减少暗箱操作土地购买的文件,导演了一场疯狂的“圈地运动”。十年前的“地产泡沫”,成就了一小部分人,如王石、冯仑等,也让许多发展商死得很难看。海南至今未处理掉的100多个、300多万平方米的“半拉子”工程和烂尾楼盘就是很好的例证。当然,那次的“圈地”热不如说是“倒地”热,全民齐上阵。不过,自那以后,似乎谁也不愿再提土地及土地交易。
  然而,随着市场的不断规范,房地产业走出低谷,进入新的、快速的发展阶段,土地交易很快又浮出水面。王石就曾多次在公开场合说过,万科要投巨资来买地,增加土地储备王石的话音落地不久,5月初,国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。这份旨在减少暗箱操作土地购买的文件,导演了一场疯狂的“圈地运动”。其中最盛的,当属珠江合生最近在天津签下了一块18000亩(12平方公里)的开发用地。
  “这次的圈地运动是和国家政策分不开的,里面有投机的成分。”一位不愿透露姓名的发展商说,其实,有大量的土地到了像万科、合生创展等这样的公司手中是件好事。因为,土地是稀缺资源,他们不会去倒地,而是会做出适合这块土地的产品来。比如万科“用了3年的时间才想清楚那块4000亩的土地该做什么”,就是一个很好的例子。房价不升反降?著有《泡沫经济与金融危机》一书的经济学家徐滇庆教授认为,判断房地产是否存在有害泡沫,主要看土地和房屋价格上升速度有多快,交易笔数有多少,买卖目的是否正常。中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌也指出,房地产热不能简单等同泡沫。房地产泡沫主要体现在价格泡沫。一般说来,房地产价格与价值比没超过“2”,就不是泡沫。从目前情况看,各地房地产价格与价值比暂未超过这个界限。用这种方式,看看平均房价高居全国榜首的北京的几个热点区域,其房屋的实际价格与理论价格比:亚运村地区为1.09,中关村为1.31,CBD为1.01。虽然都大于1,但与预警点2还是相差很远的。另据北京市统计局最新公布的数字,截至8月底,北京市商品住宅每平方米平均售价比上年同期降低近130元。从股市的情况看,业界所关心的房地产上市公司金地和万科,在公布中期业绩出现销售放量的情况下,公司的纯利润反而下降了。“如果万科的业绩都下降了,其它的房地产公司生存也就比较困难了。”10年间,一直关注着“万科”成长的中经证券北京营业部首席分析师胡戎说,“万科平均每个项目的收益率在15%-20%间。连这种收益率属于中等偏下、市场运作比较规范的公司利润都在下滑,其它公司就可见一斑了。”他认为,这主要是房价下降的结果。市场的平均交易价从1999年的5500元/平方米,下降到了目前的4300元/平方米。房地产的投资额与土地价格密不可分。如果圈地的成本过高,其投资额就会狂涨。北京大学光华经济管理学院经济系主任崔建华认为,出现泡沫的另一个征兆就是开发投资过热。从国际经验看,经济增长速度与房地产开发投资的增速比为1:1.4,中国可能会更高一些,1993
  年我国的经济增长速度为13.4%,房地产的开发投资增速却达到了124.9%。90年代末期的转制曾将房地产业送入高位运营的轨道。自1998年房地产开发投资回升后,一直保持25%左右的增长率。今年前6个月,开发投资增幅创下4年来的新高,达到了32%,但据国家统计局的最新统计数字表明,房地产开发投资增速开始稳步回落。今年1-8
  月份,房地产开发投资同比增长30.0%,增速比前7
  个月回落0.7%。其中,商品住宅投资增速回落1.2%。但商品房销售速度继续加快,1-8月商品房销售额2157亿元,同比增长25.3%,比前7个月增速提高2.9%。泡沫温床还存在吗?自身素质提高、政策的监管都会抑制过热。房地产是资金密集型行业,对于资本市场依赖程度很高。在中国建立股票市场的初期,仅有的几十家上市公司中,房地产企业就占了1/4左右。用中经证券北京营业部首席分析师胡戎的话来说就是“打开机器一看,满眼的地产股”。不过,深沪股市房地产企业股价创造的疯狂式高峰,10年再也没有出现过。而今,在房地产“又起泡沫”的呼声中,地产股价依然没有较之去年乃至前年出现异动和飚升。
  北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅说:“我们认为中国目前房地产基本情况是健康的,中国房地产正在经历一个牛市的初期,整体并没有形成泡沫。局部的问题更多是房地产市场化进程的问题,并非金融泡沫问题。”1992
  年期间,大量资金未经严格审批和评估,从银行流出参与地产炒作,最终沉淀银行资金达4000亿元。而目前,各大银行在放贷方面的风险管理与控制能力明显提高。房地产开发的资金结构也有所变化,银行贷款的比重下降,定金及预收款成为房地产开发的主要资金来源。1999年对房地产公司上市问题的松动,也使得开发商多了条融资渠道。据有关专家测算,金融机构用于房地产开发和个人住房贷款余额,仅占全部金融机构贷款的10%左右。从政策与监管部门动作看,十年间,央行、国土资源部、建设部、国家计委主管部门针对房地产业的发展业出台了许多管理规定。
  
  局部过热难掩前景乐观
  尽管“泡沫”的说法对于整个房地产市场不成立的,但局部过热现象还是值得人们警惕,开发商圈地与投资客增多不是好兆头。今年春节以来,排队购房已成上海房市一道风景。在一些中高价位楼盘,许多购房者雇民工排队,而且往往一买就是好几套。这些购房者大多数买房不是为了居住而是投资,并且其资金大部分依赖银行贷款。在一些高档楼盘,投资型买家约占购房者的20%。仲量联行日前在北京公布的房地产市场分析报告中指出,存量过大,北京高档物业目前租金走低,这对高档物业投资客无疑是个警示。
  不管怎么说,房地产的市场前景还是十分乐观的。著名经济学家、国务院发展研究中心研究员吴敬琏8月中旬在上海的一次会议上预测,今后5-10年中国经济潜在增长率应在8%-10%。吴认为,如果做好各项工作,经济增长至少会是7.5%-8%。崔建华主任也谈到,作为国民经济的晴雨表,房地产的发展周期与国民经济的发展周期是相吻合的。去年房地产业对GDP的直接贡献率与间接贡献率之和是1.9到2.5个百分点。
  由此可见,未来还将是中国房地产业稳步发展的黄金期。但前景好不等于大家都好,从前提出的“居者有其屋”正演变为“居者优其屋”,这预示着未来将是买方市场。而“蛋糕
  ”就这么大,市场竞争会空前激烈,规范化的、有实力的大公司将会受到青睐。
 

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