李燕为父母买了一处住宅,一层,南北通风,出行方便,阳台外还有一块庭院绿地。老两口非常满意这处新居,但只有一件事不太舒心,就是不理解为什么住在一层从不使用电梯还要交电梯费。他们想了解,低层不使用电梯的住户是否应该承担电梯费呢?
分析:
住宅按所有权可划分为两部分,即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间,共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备。共有部分的特性是:产权上属全体产权人所有,功能上供全体产权人使用,实物形态上不能分割给各产权人。
物业管理公司为产权人提供的服务是一种公共性服务,包括物业管理区域内的保洁、保安、绿化、房屋及区域内的共用部位和共用设施设备的维护管理等内容。电梯运行服务属公共性服务,并不是供部分产权人享用的特约性服务。公共性服务的特点有三:首先,公共性服务产生于公共需要,这种公共需要是全体产权人的共同需要,并不是各个产权人各种需要的简单加总;其次,公共性服务具有非排他性,是指任何产权人在享受公共性服务的同时,不能排除其他人享用这种服务,如你在乘电梯的时候,并不能排斥其他人乘电梯;此外,公共性服务具有非竞争性,也就是说,并不会因为有些人不乘电梯,电梯的运行维护成本会降低。
如果一层产权人以不用乘电梯为由拒绝交纳电梯运行维护费,则会引起系列的反应,其他住户都会以不需要电梯服务为由,拒绝交纳电梯运行维护费,结果必然导致没有人交纳电梯费用,电梯服务因此而停止,最终损害的仍是全体产权人的利益。
电梯是住宅内全部产权人的共用财产,在物业管理收费标准中,都会对电梯运行维修费用作出明确规定。电梯运行维护费用是由全体产权人按建筑面积合理分摊、共同承担的。因此,不管是住在楼上还是住在楼下,不管是否使用电梯,都需要承担电梯费用。李燕父母虽然住在底层,从不使用电梯,但按照规定,也要同其他住户一样交纳电梯费。如果李燕事先了解这点,并且只想买底层住宅,就应该买不带电梯的多层住宅,以免不必要的费用支出。