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SOHO中国不用房地产公司名义上市成功

来源:     2009-08-03

 
  SOHO中国在美国和香港上市的定位不是房地产公司,而是高增长和以品牌创造价值的公司。在美国,以房地产开发商名义上市是很困难的

  本报记者曹盛洁 特约记者龚惊涛 北京报道 最近,北京房屋发展商潘石屹的心情一直不错,旗下产业——“长城脚下的公社”刚在威尼斯建筑双年展获得大奖,建外SOHO一、二期首栋工程也已封顶,更重要的是SOHO中国有限公司的上市计划进展顺利。日前,SOHO中国已通过上市聆讯,自11月4日起将进行连续两周的正式路演。如不出意外,SOHO中国将于11月19日定价,22日在香港和美国主板市场同步挂牌。

  然而,作为首家试图在香港、纽约同时上市的内地民企,经营的又是不被美国投资人看好的房地产业务,SOHO中国如何巧妙安排并进行资产打包,引人关注。

  SOHO中国不是开发商

  SOHO中国有限公司是潘石屹为上市在今年成立的新公司,该公司在开曼群岛注册,属境外公司。严格地说,SOHO中国不是红石的子公司,而是红石将旗下四个已开发或正在开发的房地产项目——SOHO现代城、海南博鳌蓝色海岸、建外SOHO和长城脚下的公社——划拨给SOHO中国。上述四个房产项目是以红石、中鸿天等公司分别立项开发的,潘石屹则将这些项目统一打包装入SOHO中国后再上市。同时,因SOHO中国在境外注册,按照国家相关规定,这些项目中SOHO中国占90%的股份,剩下10%股份由境内其他公司持有。

  擅长利用各种资源的潘石屹,一直有条不紊地为SOHO中国的上市做准备。早在今年2月北京土地交易市场一次土地挂牌投标转让会场上,潘就首次以SOHO中国股份有限公司的名义竞标30亿,以期夺得广渠门外一块48.78公顷的土地,但未获成功。如果当时竞拍成功,潘石屹有可能将这个项目一并注入上市公司。最近,潘石屹在很多场合开始使用“SOHO中国有限公司联席董事长”的头衔,而其夫人张欣则担任新公司的总裁。

  张欣此前对香港记者表示,SOHO中国的经营模式,有别于传统的房地产公司,公司在美国和香港上市的定位也不是房地产公司,而是高增长和以品牌创造价值的公司。对于上述言论,世纪华夏资产管理有限公司总经理吴海滨对记者做了如下解释:“SOHO中国是个经营性资产的概念,其中包括红石经营性资产的一部分。在美国以房地产开发商名义上市是很困难的。”

  SOHO中国上市的另一个考虑是要创立品牌。潘石屹目前的策略已逐渐从重视个人品牌转向重视公司品牌。潘石屹因SOHO现代城声名鹊起,SOHO中国可能还包含他今后发展的“大中华”概念。

  两地同时上市

  业内人士透露,主承销商高盛证券为使SOHO中国取得先发优势,原定于今年6月让其在香港和美国同时上市,并向多家证券行发出邀请函,组织上市包销团。但由于先期向联交所报批的资料不完备等原因,未通过审核而被驳回。

  上市受挫之后,潘石屹为提高企业的知名度做了很多工作。此次,他又提出了一个很好的概念,将“长城脚下的公社”11栋建筑和一幢会所由销售改为酒店,并在国际上获了大奖,这自然对SOHO中国的上市很有帮助。

  据潘石屹此前表示,SOHO中国之所以不选择在中国内地上市,是因为内地股市不太规范,民营企业很少有在内地A股上市的。虽然内地股市的市盈率比较高,但是这同时意味着泡沫比较大。SOHO中国在海外上市能够接受国际监管,有利于公司的成长。但是据业内人士分析,在国内上市比较困难显然也是SOHO中国选择海外上市的一个重要原因。

  SOHO中国的上市准备面向各类型的投资者,上市资金盘面大小及卖价需要等到路演后决定。如果一切顺利,SOHO中国将成为第一家在美国和香港主板市场同时挂牌上市的民营企业,意义非同寻常。地产股再掀上市热潮

  对于地产企业谋求上市融资的原因,华润置地董事郭均将之解释为目前经营比较成功的地产企业,为迎接未来8年“中国房地产发展的黄金时代”而提前蓄势。

  地产开发是一个资本密集型行业,资金需求巨大。“目前,房地产开发商资金来源主要有自有资金、银行贷款、外资投资、卖楼花的预收账款等。融资工具还比较单一。尤其是去年6月住房金融政策的调整,比如自有资金不到30%,塔楼、高层住宅盖到2/3之前不给办按揭等,提高了银行贷款的门槛,许多企业从银行拿钱没有以前容易了,所以转而投向资本市场的怀抱。”吴海滨说。

  从1993年开始,国家对房地产企业上市做出了严格的限制,直到去年才取消了禁令。自房地产企业上市禁令放开以来,作为试点,天房发展(600322)、天鸿宝业(600376)、金地集团(600383)已先后在上交所挂牌。同时,更多的房企迫不及待地选择了买壳上市这一更为快捷的途径。据资料显示,今年7月,仅在北京就有4家房企通过买壳这一方式进入资本市场。在国内证券市场发展初期,曾有31家房地产公司在资本市场搏击。随着房地产上市政策的解冻,将有更多的房产公司谋求上市。

  1998年之后,国内房地产公司鲜有登陆香港股市的。随着房地产业的逐渐回暖,除潘石屹的SOHO中国之外,资产总值达150亿的首创集团也准备分拆地产业务在香港上市,预计集资金额在10-15亿港元。此外,新华远的总裁任志强也筹划再次增资扩股,登陆香港股市。

  但房地产企业上市后,其自身的稳定性成为投资者担忧的问题。北京万通集团主席冯仑在接受媒体采访时说:“与其他行业不同的是,房地产业不能连续生产,况且经济周期的波动对房地产影响也非常大,这些因素表明房地产不适合证券市场,现在匆忙把房地产和上市嫁接,过分美化了资本运作。”

  对此,郭均持不同观点,他认为房地产业虽然交易和生产混合在一起,而且生产特征受市场波动非常厉害,但这并不意味着房地产企业不适合上市。不是这个行业不适合资本市场,而是不同企业有不同特点,只要企业把生产性加强了,利用资本市场扩大规模、提高企业的无形资产是一个很好的选择,这里,SOHO中国或许算一个例证。吴海滨认为“从产品经营的角度SOHO中国做得还是不错的,资本经营是一些企业发展到一定阶段走的一条路,最终还是要回到产品经营上。”

  上市:点金石还是双刃剑?

  围绕SOHO中国优良资产的上市,仍有疑虑。

  潘石屹曾表示,经营理念相对保守的红石和SOHO中国是没有负债的公司。2001年红石的股本回报率是116%,当年营业额18亿元(人民币,下同),经营利润为3亿6千万元,盈利2亿5千万元。过去3年,该公司每年盈利增长都达15倍,营业额增长达80%。拥有如此高的股本回报率和投资回报,SOHO中国绝对是优良资产。

  但是,SOHO中国公布海外上市计划后,香港市场的第一个反应却是担心该公司没有土地储备,在他们看来,这是个很大的缺陷。潘石屹解释说,以上担忧是由于对方不熟悉北京和香港地产市场的差别,在高度垄断的香港地产市场,四五家地产公司占有了大部分市场,而北京现在拿到立项的房产公司就有1000家左右,土地供应量也很大,现在明确了招标拍卖的方式,避免了暗箱操作,所以不需要过多的土地储备。张欣在接受香港记者采访时说:“‘资产轻盈’是公司经营模式,SOHO中国不会有庞大土地储备,招股书不会像部分在港上市的中国房地产公司的招股书一样,提供大量土地储备资料,SOHO中国的房地产开发也不会圈定一大片土地等待开发。”

  “房地产资本经营做好了,是点金石,多年的积累会在一夜之间爆发;做不好它会是双刃剑,风险和收益将不平衡。”吴海滨如此评论房地产公司的上市。

  纵观上市的国内房地产公司,很多在没上市时发展得很好,上市反而走了“麦城”。“深深房(000029)、深宝安(000009)都不是因为没钱公司经营不下去了,是因为钱太多了。这些公司上市后资金量和企业的体系、机制、生产模式根本就没有配合在一起,资本市场变成了这些企业的坟墓。”华润置地董事郭均对记者说。

  深宝安等房地产公司从股市拿到钱以后盲目投资,项目遍地开花,终于因为收不回投资而走向崩溃。郭均说,华润置地(HK1109)从香港联交所上市以来,到现在为止拿了40亿现金回来,但由于在生产属性上没有企业机制配合放大,反而出现了一些问题,业务下降了,国内的报表甚至有亏损。

  在高盛工作过的张欣显然清楚这一房地产公司上市误区,她表示,SOHO中国绝不会进行庞大资金投入,公司将按市场的需求和销售情况逐步开发项目,而公司将重视项目的投资回报,要求资金回笼要快。

  到目前为止,国内的房地产公司在证券市场上也不乏成功的例子。比如同样是民营企业的深万科(000002),它适应了市场的转变,建立了成功的生产体系,虽然每年的利润并不是很多,但是步伐却很稳健。

  据潘石屹介绍,SOHO公司上市后募集的资金将继续在北京开发房地产,因为他认为目前能消化该公司品牌的只有北京和上海两个大城市,5年以后才会辐射到一些发达的省会城市。潘表示,SOHO中国准备把上市募集到的资金用于该公司的后期建设项目,从北京市今年年底前推出的30个招标拍卖地块中拿到部分土地,开发新的项目。


 


 

 编辑: yangshu

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