契税是在土地、房屋权属转移时,国家按照当事人双方签定合同(契约)以及所确定价格 的一定比例,向承受权属者一次性征收的一种行为税。其中土地权属转移是指国有土地使用 权出让和土地使用权转让,包括土地使用权出售、土地使用权赠与和土地使用权交换,但不 包括农村集体土地承包经营权的转移;房屋权属转移是指房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。 近几年,北京市普通住宅购房契税调整经历了一个下降的过程。1997年10月以前为6 %;1997年10月至1999年8月为4%;1999年8月至2001年9月,面积为120平方米以 下的普通住宅实行减半征收,即为2%,其它仍按4%征收;2001年9月至2002年7月,超 过120平方米的普通住宅实行“分段征收”,以 120平方米为界,120平米以下部分按2%来 收,120平米以上部分则按4%收。2002年7月1日起,120平米以上部分由4%降为3%; 120平方米以下部分按1.5%征收。 10月17日,北京市购房契税再次下调。首先,北京市契税税率由4%降至 3%,凡在 2002年7月1日之后缴纳契税的,一律适用3%的税率。个人购买除别墅、度假村以及每建 筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的普通住宅,在3%的税率基础上减半 征收契税,即征收1.5%的契税。取消原来120平方米以上分段征收的规定。 这次契税调整和以前比,有几大重要变革。 其一是取消了原来根据面积是否超过120平方米减半征收契税的规定。此前市场有关于 其合理性的争论,119平方米的房子,契税可以减半征收,121平方米就不行,但这两个面积 的房子有多大区别?同时,这一限制还左右了商品住宅在开发时的户型设计。此次调整取消了 原来根据面积是否超过120平方米减半征收契税的规定,自7月1日起,个人购买的房屋, 以套为单位,除度假村、别墅和每平方米单价在9432元以上的公寓外,不管面积是否超过: 120平方米,都减半征收契税。每平方米单价9432元的界线是根据北京市统计局统计得出的 去年北京市平均房价的两倍计算出来的。这一数字会根据市统计局公布的数字每年变化,变 化的时间从其公布统计数字时间的次月起执行。有关人士告诉记者,按面积来定义普通住宅 是房地产市场发展初期的产物,当时房子没有分出高、中、低的档次,只能从面积上划分, 120平方米这个数字是根据有关规定确定的。此次调整契税,避免了按面积划分普通住宅的 不合理性,改以名称(即非别墅和度假村)、单价(即上年商品房平均价格的一倍以下)来定义 普通住宅,使其计税方式更趋合理。按这个新规定,今年7月1日以后办理产权证、购买了 120平方米以上普通住宅的买房人可以少交多少契税?以房价为5000元/平方米、建筑面积 为150平方米的商品房为例。7月1日以后办理产权证,所需缴纳的契税为150平方米×5000 元/平方米×1.5%=11250元。而按7月1日以前的契税政策,这个买房人需要交纳的契税 为:120平方米×5000元/平方米×2%+(150-120)×5000元/平方米×4%=12000元+6000 元=18000元。这样就可以节省6750元。 其二是改变了交纳契税的时间。过去,买房人交纳契税的时间都以购房合同的签订为准, 为此引发的纠纷不少。此次调整,明确契税的交纳时间为买房人办理过户立契手续时,即办 理产权证时交纳。也就是说,不论何时签定的买房合同,只要在今年7月1日后办理产权过 户手续,就适用新的税率,这意味着很多以前签定买房合同的购房人也可以享受到这一优惠 政策。 其三是退税规定。不管是7月1日以前还是以后,开发商或物业公司已按旧规定向买房 人代收了契税,但买房人至今没有拿到产权证,买房人应该向开发商咨询,如果还没有去办 理产权证,事实上已经适用新政策,因此,这类买房人可向开发商或物业公司申请退回多交 的契税。另外,按旧的税率交纳契税,并在今年7月1日才拿到产权证的买房人,可看契税 发票,如果交纳时间是在7月1日以后,买房人可凭发票到相关区县的税务管理部门申请退 税。 北京契税一降再降,新条例已将旧条例规定的6%的税率,降低了几个百分点。有关人 士认为,大幅度降低税率的原因是: 1、目前我国居民购买的房屋主要是住宅。而在住宅中,商品房是主体。由于商品房价格 不尽合理,市场价格居高不下。一般来说,商品房价格与家庭年收入相比,国际上许多国家 大体上在3:1至6:1之间。但在我国,最低的也要在10:1,最高的在20:1以上。商品 房价格的偏高,使城市大部分居民难以承受,影响到房地产市场的顺利发展。要加速推进住 房制度改革的进程,鼓励单位和个人购买房地产,在税收上要采取适当的轻税政策。 2、国家对土地、房屋开发建设、交易、使用等诸多环节征收多种税费。如:房地产开发 建设时,交纳固定资产投资方向调节税、耕地占用税。房地产交易时,卖方交纳城镇土地使 用税、土地增值税、营业税、企业所得税(或者个人所得税)、印花税;买方交纳契税、印花 税。使用房地产时,交纳房产税、城市房地产税。降低契税有利于刺激住房消费。 3、对土地使用权转移恢复征收契税,税基扩大了,在保证税收收入的前提下,适当降低 税率,有利于减轻纳税人负担,便于征收管理。 有关业内人士认为,虽然此次降税幅度不是很大,但对楼市是一个绝对利好的消息。不 过,国家规定契税税率最低为3%,因此,北京市此次降低契税,已经到达了下限。赋税降 低将刺激消费,我国停止福利分房后,住房消费日趋升温,降低契税将进一步促进住房消费, 提高房地产市场对经济的拉动作用,也将带动契税收入继续大幅增长。 从今年7月1日开始执行的二手房交易契税由原4%下调为3%的政策,让二手房市场也 活跃起来。从北京市房地产交易中心获悉,一些原来怕税费高,推迟交易或者“私下交易” 不办产权转移手续的房主,都主动到房地产交易中心办理产权手续。据悉,从7月1日至9 月1.7日,北京市房地产交易中心共办理产权手续539份,比去年同期增长10.67%。另外, 符合条件的拆迁户、空置商品房的购买者也纷纷去地税部门办理契税减免手续。崇文区地税 数据表明,从今年7月1日至9月17日,共办理契税减免手续165户,比去年同期增加近 4.5倍。 (中华建筑报 杨灿)
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