商品房买卖中,订金的法律性质一直比较模糊,在用词方面也极不统一。有人用“订金”、 有人用“定金”,还有人用“订约金”、“押金”、“担保金”、“诚意金”等等。由于缺乏统一的 认识,开发商拗断购房者订金一直是投诉的热点。为防订金被拗,提醒购房者在签订订金条 款时注意以下四个小窍门: 一、市房地局已发文规范商品房的预订行为,要求开发商收取订金的数额不超过总房价 款的千分之五。需要注意的是,该文件只是房地产市场主管部门规范市场行为的一种规范性 文件,仅具有指导市场行为的作用,当事人之间的具体权利义务还得依据合同和国家的法律、 行政法规处理。该文件主要起提醒和预防的作用,市民在签订预订合同或条款时,应当按照 文件的规定制订条款。 二、购房者在支付订金的同时,应当同时与开发商约定订金的处理办法,如约定购房者 不履行约订义务,无权要求返还订金;开发商不履行约定义务,则应双倍返还。在签订预定 协议并支付订金后,如发生签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的;双方对 房屋预售或买卖合同的条款存在分歧,不能达成一致的;广告、售楼书、样品房与实际状况 不相符的,开发商应当全额返还购房者支付的订金。 三、有些开发商在订金合同中写上“已经阅看预售合同文本,并无异议”。很多购房者没 有注意到该条款的法律含义。需要提醒的是:该条款的含义是,日后签约时购房者不得对预 售合同条款提出异议,也不得以双方对合同条款不能达成一致作为拒绝签署合同的理由。 四、有些订金合同表示“如乙方(购房者)未能在签订预订书后一周内签订正式合同, 甲方(发展商)则有权没收乙方缴付的订金”,该条款内容明显对购房者不利。为了维护自己 的合法权益,建议购房者把这句话明确为“由于购房人的原因未能与发展商签订预售合同, 购房人不得要求返还订金”。这种写法和要求也容易得到开发商的认可和接受。
(中建律师事务所 商建刚律师 )(房地产时报)
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