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“隐性价格战”开战 租金有所调整利润减磅

来源:     2009-08-03

 
  2002年,京城楼市在入世利好和政府的城市规划积极促动下,摆脱了去年秋季的一度“疲软”一路畅旺,固定资产投资大幅增长,供需之间的结构性矛盾有所改善。然而,时值年末,房地产“泡沫说”再度被提起,如何理性预测明年的房地产走势成为近来房地产业内及社会各界关注的热点。

  近日,北京晨报邀请到20余位京城著名房地产开发商和中介代理商,从资产、土地、 产品、供需等方面,对明年的热点、价格走势、开发投资前景、市场泡沫等问题开展了全方位的探讨。

  明年楼市仍然看旺

  京城房地产开发企业的老总们一致认为明年的房地产市场仍将看旺。

  华远房地产公司总裁任志强从城市人口和住房成套率的角度分析认为,从目前全国的住宅市场来看,城市居民的住宅成套率为52%,北京大约为55%,住房的成套数和城市的人均户数不足1∶1,在这种比例下是不会产生“泡沫”的。任志强提出,只有当人均户数与住房成套数达到1∶1.2的情况下才会形成“泡沫”。在这种比例下,即便近两三年市场供量大些,短时间内也能被消化掉。

  任志强认为,由于竣工面积与实际销售面积之间有车库、人防等不能销售的建筑面积形成的数字差异,因此,统计数据中,竣工面积必然大于销售面积,当销售率在80%-90%的情况下,说明房子卖完了。从建设部今年发布的统计数据看,今年1-9月竣工面积为11342万平方米,销售面积是11200万平方米,相差123万平方米,为1.8%,这说明没有产生新的空置房。任志强据此说明今年房地产市场没有产生“泡沫”。

  任志强认为,房地产业不仅是住宅建设,中国今后会吸引大量国外投资者和商业机构进入,房地产业在商业、境外医院、外资银行、境外教育大量涌入国内的情况下,将有很大的市场空间。

  市场竞争的加剧使房地产企业愈发

  关心明年的资本市场。任志强认为,尽管国家对房地产企业上市的限制性条件会越来越少,但随着信托投资基金和海内外各种基金进入市场,房地产企业采用地产基金融资将远远超过通过上市融资的程度。非国有投资的各类基金将走强,成为房地产业的一大热点。

  供求结构有所调整

  尽管开发企业的老总一致认为明年北京楼市前景广阔,但市场的巨大压力使他们的目光更多地集中在市场供求及产品上。

  协成公司总经理王晓航直言,目前北京不能说没有“泡沫”,市场供求关系的失衡就是“泡沫”,“泡沫”给开发企业带来了压力。化解压力的办法是解决产品上的问题,提供性价比更好的房子。

  厚土机构主席林少洲认为,房地产业作为拉动国民经济的主战场,后续资本的不断进入,会持续火热和持续残酷竞争。今后,三、五年到十年内,市场变动的频率会越来越快,资金、人才等要素将在不同主体间不断调整。土地政策改变后,原有土地存量的开发维持一段时间,市场将从地产经营时代转向房产时代,开发企业需要及时调整其社会及专业资源以加强核心竞争力,同时,在同质化产品中必须通过市场的细分寻求突破。

  银信兴业公司总经理张民耕提出,北京将出现结构性过剩。他认为,眼下北京CBD地区在建、报批的高档住宅项目就已达500万平方米,供量远大于现实需求。明年北京市场面临结构性调整,每平方米4000元至6000元的产品将成为主流,郊区总价适度的住宅将满足这一主流需求。

  蓝石营销顾问董事长李春平预言,明年北京楼市将呈现多极化趋势。政府规划的实施和市场因素的作用,会使一些热点区域重新定位。另外,北京楼市会从高端消费转向中低端需求,在产品的成本、价格比较刚性的情况下,小户型的增加将是市场细分的一个方面。此外,房地产的服务不再停留于概念,而被用于同质产品的差异化竞争中,并成为很重要的竞争手段。

  时下,很多开发企业为追求土地的容积率,将建筑单体的体量做得很“胖”,其带来的问题是户型普遍偏大。安地集团董事长张宝全认为,大户型、高总价是引起市场供给错位的原因。明年开发的住宅面积将回归,贴近有效需求群体,更多关注自用消费市场。

  百人行投资公司总经理童渊预计,明年CBD一带的住宅项目竞争会进一步加剧,定位于大户型的项目会很难做,童渊预言,明年在CBD等黄金地段将会出现小户型、超小户型“升级版”。富力地产总经理谢强认为,尽管CBD空间很大,但每种产品的需求都是有限的,明年CBD一带的住宅将集中在80平方米至120平方米的中等户型。

  童渊认为,明年高档物业会降价。东四环一带每平方米4000元左右的项目会成为自用市场的热点。另外,明年除了商业铺面会热卖,“门脸房”也将有很好的市场空间。

  万通东方策略武晓焯董事长认为,高端市场的产品明年仍旧有需求,但欠成熟、同质化的产品将无人问津,开发商面临产品优化的竞争。

  很多开发商对明年的小户型市场颇为看好,但利晖房地产公司的老总黄士达认为,北京的投资环境与上海市有不小的差距,对投资市场明年尚不宜盲目乐观。

  租金下降利润减磅

  童渊认为,明年写字楼市场将会出现不少于80万平方米的新供量,这当中有相当多高配置的商住楼,市场压力将使现在一平方米2000美金租价的写字楼价被打破。明年商用楼面出租回报率要想达到8%将不太容易。相应的,明年投资型买家将减少。

  童渊预言,明年开发企业的利润在产品竞争的压力下,将由现在的10%至15%降至8%至10%,开发企业的老总将面临心态的调整。

  李春平分析,明年北京楼市不会出现低价出售的显性价格战,但增加开发成本,明升暗降的隐性价格战会较为普遍。

  林少洲预言,明年房地产业将从“老虎时代”进入“狮子时代”。林少洲解释,以往企业“一山不容二虎”,但这样资金链、专业资源上往往会出现问题。群体活动的狮子可以共同攻击一个猎物,合作联盟避免了个体的薄弱环节,这将是明年房地产企业采用的重要策略。陆昀
 


 

 编辑: yangshu

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