眼下流行着一种权威的说法:现在应该少建小户型一类的过渡性产品,而多建大户型的 终极产品,这样才能避免浪费珍贵的土地资源。然而,市房地产管理局日前所做的今年前三 个季度房地产市场运行形势分析显示,在住宅户型销售上,60平米以下的小户型有增无减, 相反,倒是60—80平米的所谓中户型乏人问津。 以下是市房地产管理局的统计资料。 福州住宅户型销售变化 -------------------------------------------------------- 销售面积(万平方米) 销售户数(户) 户型面积 一 二 三 一 二 三 -------------------------------------------------------- <60平方米 1.57 2.48 3.03 713 1138 1221 60-80平方米 1.47 2.32 2.69 197 318 373 80-100平方米 9.19 9.22 11.14 1028 1017 1227 100-130平方米 23.93 21.46 23.84 2065 1865 2080 130-150平方米 15.09 17.50 16.47 1077 1284 1186 >150平方米 26.90 33.31 32.54 1176 1165 1182 -------------------------------------------------------- 数据表明,60平米以下的户型第一季度销售户数713套,第二季度、第三季度则分别达 到1138户和1221户,第二、三季度同比第一季度增幅近50%。有趣的是,同一年度,60— 80平米户型第一季度销售户数197套,而第二、第三季度也仅仅分别为318套和373套。 那么,小户型与中户型究竟谁是鸡肋? ●小户型:夹酸夹甜的点味● 先给小户型定尺寸。 所谓小户型是一个模糊的概念,一般指具有相对完全的配套和功能齐全的“小面积住宅”。 它的面积通常也不同,人们大致的标准是:北京50—65平米;广州50—60平米;上海:60 —70平方米;福州60平米以下。 ◆谁在购买谁在住? 福州现有的小户型住宅,多数是位于城区外围地带的中低档楼盘,价格不高,面积一般 在50平方米以内,一套总价只有十几万元。 房子再小也是家。虽然开发商造小房子的热情不如盖大屋来得高涨,可他们还是造出了 那么多的小户型。都是哪些人买走了这些小房子,他们买下来之后干什么用? 国邦地产“买小户型的主流是20—30岁储蓄不高的年轻人。” 大名城“部分是一些有较高收入的投资者。” 嘉华新城:“一些经常在福州出差的商务人士也乐意买上一套小户型。” ◆好也坏也买家侃 小户型到底好不好?让我们听听买房者的声音。 1、别管好不好 出租车司机赵先生:“不要问小户型好不好,得先看你兜里有没有钱,有钱不住大的要住 小户型,毛病啊?没钱就是不好,你也得住哪!” 2、投入少 白领打工张先生:“以我们这类人的收入,我们当然愿意买小户型。国际星城一套57平 方米的单身公寓计总价15万元左右,首付款不过3万元,银行7成15年按揭,月付不过450 元。” 3、投资回报率 个体经营户李小姐“我们几个姐妹买小户型,就是要出租收益。你想,花40万买120 平方米的大户型与花10万左右买30平方米的小户型相比,租赁市场上的价格不会相差4倍, 目前大户型租金在1500元左右徘徊,小户型租金一般为700元左右,当然投资小户型更合算。” 4、功能齐全 上班族吴小姐:“买小户型挺好的,现在的小户型卧室、客厅、厨卫都有。社区配套也日 益完善。麻雀虽小五脏俱全,方便、实用。” 5、小空间,大创意 某广告公司高先生:“螺蛳壳里做道场,通常形容小打小闹成不了气候。但若多花心思, 小户型单位一样可以舒适、精致,啥也不缺。客厅、厨房、浴室……每个功能区都是不可替 代的,运用独到的创意可以使小天地空间无限。我的房子只有37平方米。面积虽然小,但我 肯为创造尽量大的空间绞尽脑汁,空间是创造出来的。以白色调为主,室内光线明亮,拆掉 屋内的几堵墙壁,打通小客厅及睡房,变成一个大开间,必要里用折叠屏风隔开,可保留个 人私隐。我认为多功能的家私对小空间来说犹为重要,用省地方而多用途的家具,如可转动 的椅子,吃饭和写字兼用的桌子。睡房则做成一个高天地面的空心地台,可储放棉被等杂物。” ●市场分析:小户型——铁打营盘流水兵● 其实,关于小户型和大户型熟优熟劣的讨论实在是没有必要。市场分析人士指出,二者 只不过是适应市场需求的不同产物。市场上对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺, 而“小户型热销”恰恰反映出福州楼市长期供给和需求不对称,或者说是有效需求不足,很 多人都忽视了这部分需求是永久存在的,城市的小户型正好能跟一部分有效需求对接。 我们以城市中心的小户型热销来分析,在郊区买别墅的价钱在城市中心只能买到普通住 宅。城市的消费主体其实是中等收入者,但是高收入者首先进入购房市场,由此造成了一种 假象,福州的房子要大,要贵。但目前兴起的小户型,其主力户型设计锁定在50平方米左右, 从产品理念上讲,更强调契合小户型消费者生活的精致装修、共享服务,并培养年轻一代独 立生活意识。虽然这种,空间蒙太奇:效果的单价并不低,2000元左右,但是总价也就十几 万元。 在福州市中心能买到这样的房子实惠、适用,还有一个很重要的因素叫体面,这种适合 年轻人和一部分投资者有效需求的产品无疑具有很强的生命力。 所以,我们不得不承认,这种市场细化后的有效需求确实带动了相当一部分有效供给, 那么,这股有效需求能否转化为长期需求呢,是否阶段性后将为市场所淘汰呢? 业内把小户型的市场形象地形容为“铁打的营盘流水的兵”,记者认为很是恰当。确实, 小户型是“铁打的营盘”,源源不断来福州发展的“漂一族”、年轻人便是“流水的兵”,从这 点来说,需求将会是长期的。虽然需求群体随着年龄、经济承受力等因素在变化,但这几年, 福州的流动人口量逐渐增大,流动人口素质也在不断提高,却会使这种需求量长期稳定在一 定额度。 不过,有人也认为,许多购买小户型的客户是为了过渡,在经济实力允许的情况下,他 们还是会购买较大户型的房屋来改善居住条件,这样看来需求不是很大,但是记者走访了一 些购房者发现,购买小户型的客户,往往把投资价值放在了首位。相当多消费者就表示,相 对大户型而言,小户型的单位面积的投资回报率高、空租率较低。从出租的角度来看,无论 是月供和出租价格的价格差,还是大小户型出租价格差,从两个角度计算的投资回报率都要 相对高,这样来看,长期需求量仍有相当份额的市场。 而除此之外,福建的小户型更有一个针对外来人员的成色和需求度身打造的特色,小户 型开发的规格档次及市场的冷热,无不与它所处的城市的经济发展状况和社会生活格局密切 相关。这给我们一种启示,随着中国加入WTO的临近,地处东南沿海的福建经济必将会有一 个新的飞跃。各类高素质高层次的外来人口必将更多的涌入我们的城市。同时,还将会有更 多跨国企业设置办事处,小户型发展前景看好。 ●“小”好还是“大”好户型配置合理最好● 针对到底是大户型受欢迎还是小户型受欢迎的问题,有业内人士认为:虽然目前福州的 小户型销售业绩非常好,但对此现象,市场绝对不能盲目乐观,更忌盲目跟风。小户型受宠 与市场前期该种户型比例过低有关。小户型存在着采光不好、单层户数过多等问题。许多购 买小户型的单身族和年轻客户是为了过渡,一旦在经济条件成熟以后,他们还是会选择较为 舒适的大户型来改善自己的居住条件,再加上这两年福州的二手房市场不断完善,那时小户 型如此火暴的场面恐怕就很难看到了。 因此,对开发商来说,不管“小”好还是“大”好,大小户型配置合理最好以一栋塔楼 为例,论面积大户型比小户型能多出15%至30%的面积,论造价小户型比大户型要多出15 %至20%,这一进一出的利润使得一个楼盘在大小户型的配置上更应该有一个合理的界定, 否则将会造成成本的不必要浪费,使消费者承受额外的费用,加大购房的风险。因此,一个 楼盘的小户型控制在25%以内应该是比较合理的。 而就市场后期仍然是主流的中大户型而言,开发商们应该回头来仔细圈点圈点福州过去 房产市场那些大而不当的大户型给购房者带来的困惑和不便。 首先,在设计上要追求大而合理的细节处理,如容积率和使用率不能总是明显高于市场 平均水平(有关数据为证,略)。其次,大户型的设计应各有特色。老式大三居的那种大而不 当的空间设计已经不能满足现在购房者的需求,尤其是对于购买大户型的客户,个性化、创 新化的空间设计才能使他们眼前一亮,进而产生购买欲望。 一言以蔽之,无论是大户型还是小户型,最关键的还是要看它的功能,如空间的功能、 未来可持续发展的功能等等,只要功能合理,环境、配套相对完善就是受市场欢迎的户型。 (福州房地产 笛子)
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