在利率持续走低，股票风险突显之时，许多投资者想到了投资住房。但近期房价持续
上涨，又不免使人担心未来房价的走势。笔者认为看房价走势，不应只看眼前，而应该关
注较长时间段的走势，也就是应看大势。
　　首先，买房从某种意义上看，重点在买土地使用权，因为不同地段相似的房屋，其价
格可以相差好几倍。而土地作为不可再生的资源，长期来看它的价格随着经济的发展而上
涨是必然的趋势。
　　其次，从上海经济发展的前景来看，房价长期上涨的可能性极大。人均国内生产总值
（GDP）是上海的八倍左右的发达国家，其住房的价格一般是上海的2－5倍，假定以3
倍为例，当上海一套住房的价格是家庭平均年收入9倍时，这些发达国家同样面积住房的
价格不到家庭平均年收入的3倍。如此看来上海目前的房价确实令人担心，但我认为这是
一个认识误区：设想一下，如果说收入房价比应该相近，那么是否收入物价比也应该相近?
可这意味着现在上海与发达国家人们的生活水平也相近了，这是不现实的。那么上海房价
走势究竟会如何呢?我们不妨如此看：假设物价不变，我国到2020 年国内生产总值（GDP）
比2000 年再翻两番，即每年增长7.2％，上海作为一个要在2020 年成为国际性大都市的
城市，在相当长的时期内保持GDP增长率高于全国2个百分点，增长率达到9％以上，完
全是有可能的。这样经过24年左右，上海人均 GDP 将达到现在的8倍，接近于现在的发
达国家。（翻一番年限计算公式为72除以年增长率，8倍即是翻3番，72÷9×3＝24）。到那
时假定上海的房价也达到目前发达国家的水平，也就是现在房价的3倍左右。以此测算，
上海未来24年内平均每年房价将上涨5％左右。以所购买的房屋每年折旧2％计算，则平
均每年上涨3％左右，房价上涨的幅度低于人均GDP的增长幅度。
　　笔者认为，政府不会希望房价下降，因为住房是居民家庭财产的大头，房价的下降将
使居民感受到财产缩水，对扩大内需、增加消费、发展经济极为不利。政府会根据经济发
展和房价涨跌的幅度来调节房价。前几年，上海房价下降时，政府采取降税、退税、蓝印
户口等措施，刺激房价上涨。而今年上海房价上涨超过10％，高于同期 GDP 增长率，政
府则采取相应措旅抑制房价过快上涨。笔者认为宏观调控的最佳目标是每年上涨5％左右，
上涨率在0－9％之间都是可以接受的。
　　当然，政府也会考虑低收入者住房问题，但解决这部分住房问题的关键在于提高收入
而不是降低房价，暂时无法提高收入的可以通过购买偏僻地区或房龄较老结构较差的住房，
也可租赁住房来解决。因此，这也不会成为阻碍房价上涨的因素。
　　投资者都想知道明年的房价走势，笔者认为，由于今年房价上涨较快，可能明年的风
险较大，但重要的是要研判房价的长期走势，我想通过以上的分析，可能会给各位提供一
个判断的依据。