|
任何行业发展到一定的阶段，资金就会远远超越原始的单纯购买启动作用，而成为其进
一步向规模性市场化发展的至关重要的融通一环。近几年来，我国房地产业取得突飞猛进的
发展。这可以归功于其向市场化方向的大步挺进，但也是与逐步市场化的资金融通的巨大支
持密不可分的。其实，在10年前的房市变故中，政府对金融政策所作的重大调整，就着实让
人们尝到了它的厉害。
目前，我国房地产业已经过了十多年的市场发展之路，资金融通在其中的作用日益彰显。
作为一种投入大、价值高、产业链相对复杂的产业，房地产业无论其起始的投资，还是市场
流转，及最终消费都离不开金融的强有力支持。但就目前的住宅与金融火热状态而言，可以
说是喜忧参半。银行信贷的规模、增长速度作为数量的提升无疑是一个积极的市场表现，但
其资金的流向等作为质量的表现则还算不得上佳。
从住宅消费信贷方面分析。可以说贷款买房是近年来住宅市场上最热门的话题之一，无
论是住宅开发商，还是银行等金融机构，都将此融资消费方式作为行业市场化发展的一个大
转折。一是住宅将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐“大企业”、“大项目”、
“大笔贷款”的中国商业银行业来说无疑是一项重大业务突破。二是对于习惯了“量入为出”
的广大百姓来说，更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改
善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的
良性循环。
从近两年房地产开发信贷方面的情况分析，我们可以看到，这几年银行对房地产开发企
业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22％徘徊。而与此形成鲜明
对比的是，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年
负债率高达76％的情况下，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者
购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种
形式出现，多是从银行的口子出去的。换言之，房地产投资与消费的稳步增长都与银行信贷
支持密不可分。(见附表)
然而，当前的银行房贷还未成长为成熟的运行模式，还不能有力地保证资金的投向和资
产的质量。简言之就是银行等金融机构并不能对投放出去的资金进行真正深入长远地引导和
规划。如部分开发商在取得银行资金后，为了能尽快回笼和得利，开始盲目地炒地、炒高档
楼宇、高档娱乐设施，表面上热得不得了，但实际上并没有协调供求关系作为基础，也少有
长期的战略目标，在房地产金融的发展中埋下泡沫隐患。在现代信用经济社会，银行借贷作
为一种融资的手段，其对产业发展方向性的作用取决于资金的投向和使用效率。就目前的情
况，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，
增进社会的财富，就能起到好的效果。
此外，银行自身体系是否健全，也是抵御房地产信贷风险并保持房地产金融秩序稳定的
关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量(坏帐率)、经营管理水平、
收益率和流动资产比率等。在1997东南亚危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的
30-40％，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为香港和新加坡银行的资本充足率高达
15-20％，不良资产率仅为3％，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本充足率在6-10％，不良贷
款率高达22％，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难。可我国银
行的现状是，资本金不足，不良资产率居高不下。个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行
资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构尚是一个值得商榷的问题。而且，我国信用制
度、抵押保险制度还都不健全，想要提高房地产信贷的质量，也绝非是一个在短时间内就能
解决的问题。
房地产开发企业资金来源
单位：亿元(所占％)
--------------------------------------------------------------------------------------------
资金来源小计 预算内资金 国内贷款 债券 利用外 自筹资金 其他
--------------------------------------------------------------------------------------------
1997 3817.07 12.4789 911.19(23.9) 4.8691 460.86 972.88(25.5) 1454.79(38)
1998 4414.94 14.948 1053.17(23.9) 6.2319 361.76 1166.98(26.4) 1811.85(41)
1999 4795.90 10.0457 1111.57(23.2) 9.8703 256.60 1344.62(28) 2063.20(43)
2000 5997.63 6.872 1385.08(23.1) 3.476 168.70 1614.21(26.9) 2819.29(47)
2001 7696.39 13.6291 1692.20(22) 0.3425 135.70 2183.96(28.4) 3670.56(48)
2002.9 6039.97 4.55 1372.75(22.7) 0.54 103.25 1827.25(30) 827.72(14)
--------------------------------------------------------------------------------------------
（房地产时报 汪利娜）
|