参与嘉宾
　　谢　强　北京富力城房地产开发有限公司总经理
　　潘石屹　北京红石实业有限责任公司董事长
        　　SOHO中国有限公司联席董事长
　　冯　仑　北京万通实业有限公司总经理
        　　万通集团董事局主席
　　张宝全　今典集团有限公司董事长
　　曾　伟　北京世纪朝阳房地产开发有限公司董事长
　
    11月30日，在苏州街的白家大宅门食府内，谢强等人身着唐装，开始了富力新论坛
的首次舌战。富力城选址东南，论坛却开在西北，据说因为前身是清代礼亲王花园“乐家
花园”的大宅门京味浓郁，令南北文化的碰撞更为明晰。广州富力虽初战京城，但谢强本
人已在北京珠江操盘数年，因而诸位老总都以过来人的语气，对当前北京楼市实事求是地
进行了评价。
　　京城地产还没有真正的品牌企业
　　谢强：商业人士都知道是“现金为王，品牌为王”。外国公司为了推广自己的品牌，可
能专门有一个人作为这个品牌的保姆。品牌的推广实际上是一种文化，包括自己的LOGO、
形象、自己产品的代言等等，都是产品的推广。但是作为房地产品牌来说的话，它也有自
己的特殊性。因为，房地产是一个不动产，我认为它实质上是一种客户关系。客户积累很
多了，最后才能慢慢逐渐形成自己的品牌。
　　品牌第一肯定是产品，第二是文化，第三应该是产品、文化和企业最后综合起来的一
种东西，形成的一种品牌。我觉得富力目前还应该算一个区域品牌公司，正在向深化拓展。
　　潘石屹：任何一个公司，制造的产品一代一代总会过去的，只有品牌是有生命力。品
牌在一个信息不发达的时候可能做一个符号，因为整个社会中传递信息都是窄带，然后信
息越来越宽带，人们可以传声音、图像、动作、表情的时候，最好的一个符号是人。我这
个品牌一开始想请一个CR公司设计一个符号，设计出来后觉得特别僵硬，信息量也不大。
我当时想起信息量大的是唐老鸭和米老鼠，不知道这两个东西赚了多少人钱。唐老鸭和米
老鼠设计很费劲，我干脆就自己做唐老鸭和米老鼠。
　　曾伟：今天中国房地产企业坦率地说，我们因为改革开放，特别是民营企业，实际上
还是一个春秋战国时代，没有到达三国演义时代。比如说今天的香港的地产商，五大品牌
占了市场的80％，但在北京，我们很难说哪个房地产商占了10％以上。从这个数字来说，
谁都没有形成一个品牌效应。
　　房地产未达到支柱地位
　　曾伟：从房地产占整个国民经济GDP来说，我们是占七到八，发达国家都是占二十到
三十，因此还没有达到真正的支柱地位。最近大家也在说泡沫问题，我觉得地产才刚刚起
步，大可不必大惊小怪。我最近跟银行家探讨这样一个问题，实际上中国的金融银行体系
里面，房地产的比重大概是23％，实际上这远远低于其他国家的水平。在香港是56％，在
美国是40％，我们是23％，这是很低的一个数。现在觉得紧张，是因为对过去不良资产的
一个反思，过去我们在海南待过，可能银行改革开放以后，最大一笔不良资产就是在那个
时候，海南也好、北海也好，炒地所形成的。但是我觉得那个是非理性的东西，不能说一
朝被蛇咬，十年怕井绳，那个时候的不良资产，那时候银行本身一种风险评估体系，对项
目的资产的评估抵押，它的一些安全体系不健全所造成的。而对银行本身的金融体系，我
觉得无关。我们拿香港97金融风暴来说，香港房地产几乎下跌了50％。那么，香港银行
对整个房地产占的比重是56％，现在回过头来哪家银行也没有倒闭，就是说银行有一个强
大的自我保护，安全防范的体系，有一个评估体系，有一套完整的法律体系作为保证。我
想我们今天在金融体系上，谁认为出现了泡沫，谁在这块蛋糕当中就被抛在后面。
　　个人消费从物质转向精神
　　张宝全：很多人觉得我是导演，或者是画画的，最早是创作的。在一些项目当中做一
些文化类型的实施活动，是因为自己的喜好，我觉得是也不是。因为所有市场出现的东西
都是有原因的，这些原因绝对不是发展商的原因，是消费者的需求，有消费需求，必然有
供应出现。在市场初期的时候，我们都尽可能把房子在物质层面上，或者是物理的层面上，
把它处理好。比如说窗户能不能密封，开关能不能很好，门是不是关得很好，这个锁能不
能打开，包括户型大和小等等。我觉得今天随着市场的成熟，消费者的成熟，对住房的需
求已经从物理层面上升到我们的精神层面，这就是怎么住得舒服的问题，这次十六大也提
出来中国进入了小康社会。其实，我个人觉得温饱社会主要解决我们物质的贫乏，小康社
会要解决我们精神的贫乏。实际上精神这个东西就是文化范畴的事情，是虚拟的，它不是
很具体的，但依附在物质层面，如果不从物质层面下手是解决不了的，但是盲目发展物质
层面，不能够从文化层面和精神层面关注的话，你也不可能达到小康的指标或者是小康的
标准。
　　北京地产是个“政策市”
　　冯仑：这十年政策总在变，尤其是建立整个市场经济体系后，变化更快。现在有四种
人在谈论这个市场，政府嫌房价高，经济学家在说有泡沫，消费者在投诉质量，开发商大
谈有机会。实际上这是一个市场当中的不同角色不同的声音，所以应该说，政策的变化对
这四个方面都有影响。但是对于多数开发商来说，尽管局部地区出现少量的空置率提高，
但是总体对市场非常乐观。我个人来看中国市场分成四级，北京、上海、深圳、广州，第
二级大连、青岛、苏州、杭州，第三级是省会城市，最后是地级市。在中国来说，其实大
家担心的泡沫，是担心第一级市场问题，实际上第二、第三级市场，特别是第三级市场刚
睡醒，刚睡的人刚出门，所以摔倒不摔倒不用担心，因为他还会走。
　　潘石屹：房地产市场受政策的影响是很大的，在1998年的时候，我跟一个记者发生了
一次特别强烈的辩论，这个记者认为房价一定要跌，因为从他掌握各方面情况来看都支撑
不住了，但我说至少还有四年的好日子，我的根据就是根据一条政策，1997年的年底，中
央银行出了一个鼓励房地产按揭贷款的信贷政策，一下把整个需求量大大放大了。到今天
为止，房地产按揭政策对北京房地产市场需求的影响已经非常小了。人们的预期很高，原
来开发十万平方米，现在开发五十万平方米。现在我认为到了这个点上，下一步房地产情
况到底怎么样，我想在中国没有完全市场化情况下还有一项政策，这项政策要配合起来，
就要有四年的时间。这项政策就是二手房政策，真正把二手房市场建立起来。北京的存量
房是两亿平方米，如果把这两亿平方米的房子投入到市场里，有好多今天住50平方米，只
有20万存款的人马上实现居住升级。北京两亿平方米存量，如果每年是10％进入二手房
市场，意味着有两千万平方米，整个量是非常大的，将对市场产生很大的冲击。
　　还是期房最现实
　　曾伟：坦率地说，香港和南方大部分以现房为好，而北方以期房为好。当然，我觉得
爱期房也不容易，爱现房也难。期房的第一个好处是价格比较低，发展商可以低价入市，
留了一个比较大的空间。第二个是期房选择余地比较大。第三个我觉得今天是信息时代，
不是一个纯粹工业时代，就是速度是神，时间是鬼。每天随着科技的进步，都有新产品出
来，如果我们房地产今天从征地到推出最快要两年时间，正常要三年时间，等三年过去产
品已经到时了。
　　但是期房也有很多问题，一个是质量问题，第二个就是延期交货的问题。这也使买期
房面临很大的风险。就现实情况看，我还是赞成期房。期房对于加快资金流转速度，对整
个房地产业是有好处的，但是怎么样用期房的价格，或者是期房的优势来锁定现房的风险，
我觉得最主要的就是入住，我们采取这种入住购楼。就是你一天不交房，业主的按揭就要
帮他供下去，这是一把双刃剑，把发展商推到相对公平的游戏规则。我觉得从整个来说，
这是房地产一个进步。
　　主流产品的竞争是残酷的
　　张宝全：富力城和苹果社区都是大社区，完全不发生共融，或者不针对主流群体是不
可能的。但是富力跟苹果发生竞争的话，至少对今天坐在这里的人都是一件好事情，一个
是可以推动房子市场快速往前走，第二个肯定好房子越来越多，销售员也会高兴的。性价
比高，房子就卖得快，我想这都是有利的事情。但是竞争是有压力和严峻的事情。前不久
一发展商问我精装修六千是真的，还是假的？我说应该是真的，他说你这是破坏市场，你
这么一弄的话把北京市场搞坏了，弄得我们没有办法办了。他本来也想在那儿签两块地，
但是没有签，走了，我想这个消息对富力和苹果都是好事情，都走了对我们是好事情。但
是他问了第二个事情，说你今年年底能卖吗？我说应该差不多吧，他说你这样，你开盘的
时候你告诉我，我给我妈买一套。所以，我觉得竞争是一个客观的事实，发展商不能回避。
尤其是卖大盘的，面对的人群是主流人群，划一小块不现实。富力和我们在这条街上会唱
两台非常好的戏，我觉得会给北京房地产带来一些精彩或者是意外。
　　潘石屹：我们几家在CBD内外的项目量很大，加起来有上百万平方米，至少是二百
亿。这是一个非常巨大的数字，非常巨大的一个供应量。香港特首董建华说过一句话：祖
国好香港就好，香港好中国人民就好。我要说：中国房地产好，北京的房地产就好，北京
的房地产好，CBD周围就好，我们大家就好。