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楼市降价会刺激更大需求

来源:     2009-08-03

  到会嘉宾

  潘石屹:SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁

  张宝全:今典集团董事长

  郭钧:中体奥林匹克花园管理有限公司总裁

  谢强:北京富力地产集团总经理

  王征:北京荣丰房地产开发有限公司董事长

  程新华:北京珠江房地产有限公司总经理

  李爽:天旭地产副总经理

  王平:中国房地产业协会城市开发专业委员会秘书长

  李春平:北京蓝石营销顾问有限公司董事长、总经理

  孙克放:建设部中国住宅产业中心主任

  阚军:万房网总经理

  丁凌:北京泰跃房地产公司代表

  12月5日,本报在港澳中心举办了“信报聊斋之地产峰会”,邀请了北京房地产界的多位专家和大腕到会,针对北京房地产目前的状况和今后的发展进行了热烈地讨论。本报社长崔恩卿参加了会议并做发言。

  降价会刺激更大的需求

  刘珲:这次把大家聚在一块,主要是聊聊天,主要论题是社会各界关注的问题。今年8月,建设部、财政部等六部委发了一个关于促进房地产市场健康发展的若干意见,意见里措词严厉起来,明确指出中国局部地区出现了房地产市场结构不尽合理、价格增长过快的现象,意见中还指出要加强重点地区房地产监控和指导。到2002年三季度,央行明确提出房地产业快速发展,要警惕出现的一些风险问题,比如房地产价格增长,提醒商业银行注意这些潜在风险。请大家谈谈这方面的问题。

  潘石屹:我觉得其实这个问题特别简单,都是钱作的孽,什么时候有钱了就热了,然后就盖房,房子卖不出去就空置,然后会出现很多问题。如果把钱控制好的话,没有钱作孽的话,就不会出现这些问题,你说真正建出的好房子过剩了?我不这样认为。现在回过头来看海南的房地产,为什么会出现这样大的问题?对海南的经济是个重挫。原因就是海南没有需求。当时我们在海南看不到谁要购买房子自己住。各银行一提起海南都发怵,当时所有的钱都是从金融机构来的,当时商业银行量不大,最多的是财务公司、信用社等,银行间互相拆借,中间没有经过任何环节,直接流入房产领域,到最后我觉得情况不对头,整个人的眼神就跟喝醉酒了一样。我在1992年6月份到海口规划局查了一个资料,资料表明北京人均住房七点多平方米,有很大投资市场。而海南只要你到规划局报面积,把政府的费用交了,除海口暂住和常住人口,一个人五十多平方米的居住面积,确实很荒唐。北京人均只有七平方米,海口五十多平方米,我感觉不是一般的小问题,有天快塌下来的感觉,我想,跑得越早越好。1992年大部分海南人在炒土地,真正金融贸易区却没房子,到1992年下半年房子陆续建起来了,到了1993年才形成烂尾工程的,海南的例子很值得借鉴。目前,整个在建的房子离北京总需求量有很大差距,也都还没有建出好房子来。现在人们的居住面积非常少,质量也很差,你随便到任何一个发达国家看看,他们都比北京人住得好一些。而且中国经济正在高速增长,北京每年的增长速度都比全国的增长速度要高,这是一个很好的基础,目前北京的房地产根本不存在这方面的问题。

  张宝全:香港房地产的问题很大部分是投资形成的投机,而且越搅越大,在香港买房是登记制,没有产权制,你要买房只要和房产商签合同,房就是你的了。在香港,房子从一开始是投资最高的商品,也一样不是建立在一个使用的基础上。我们内地的产权证是登记制,你买房后没有取得产权证,房子是卖不出去的。但现在我们的制度不是先进的是落后的,正因为制度的落后,从而保护了我们的房地产市场,同样因为我们在产权制度上的落后,使民间投资甚至于投机无法进入,因为进去后不可能取得合法交易,在未办产权证前把房卖人是无效的合同,转让也卖不出去,所以我们的产权制度有限地保证了我们的房地产市场。

  目前,房地产基本上属于一种封闭的状态,我们不能够把以前出现的东西和今天的感觉做一种表面上的比较,这是错误的。其次也不能把各地市场和北京市场来比较。

  另外最重要的是地产是我们经济发展的重要支柱,需要维护、支持和支撑。

  孙克放:我谈个人意见,不能代表建设部。现在中国地产成熟多了,但需要警惕我们的住宅价值不要体现在虚空价格,如果那样的话就会出现潘总讲的问题。从政府角度来说一定要把握这点。有些人说到外地每年都要看到多少小区,包括二手市场。我个人的意见是,最近几年价格不可能下降,但上扬多少就看需求量?走到一个很高的位置上国家就会控制。我想中国住宅没到虚高的地步,中国的房价基本价格虽然有构成的一些问题,但为什么老百姓需求大呢?总的来说能够适应,只要能抓住市场,你还会干得很好,性能好的话价格高点没关系。我从我的角度来说个人意见,一个土地、一个金融、一个需求会直接牵扯到我们以后的开发,是老板都要注意的问题。

  郭钧:刚才潘总特别简单地把这件事情说了出来——都是钱做的孽。但是不能拿海南和香港的案例和今天相比。如果海南那些钱都埋在了海南,海南人绝不是今天的生活水准。不是房地产惹的祸,而是钱惹的祸,是国有资本向商业化转移的问题。今天的市场为什么和1992年不同,就因为今天的市场是巨大成交量支撑的市场,而1992年没有一个必要的市场交易量,也没有必要的个人购买者,比例非常小。这样的市场说明今天的房价应该是购买者真实的意愿和表现。另外房价增长的情况我并不认为是发展商的毛利率扩大了,房价增长有很多原因,一个主要原因就是品质的改善,第二是开发成本加大。

  谢强:房地产从业者对这个问题都非常关心,我在海南呆过,亲身经历过海南和北海房地产风雨。那个时候我在北海策划一个小区,最后把图卖了就完了,市场根本没有衔接。而从现在的房产业来看的话,我认为房地产今后的竞争就是产品创新的竞争,今年包括明年可能在房产竞争上比较激烈,但这种激烈我认为会很有意思,是属于房产行业的优胜劣汰,这是肯定的。

  程新华:这个问题对房产业来说最大的特征就是出现价格高涨,这是最基本特征;第二是投资的大量增长。现在全国的情况至少价格的高涨没有出现。而今天的价格从全国的水平来说是略有下降。总的来说,我觉得必须要本着市场需求来打造产品,要本着建房子对社会和自己负责任态度,还要充满信心。

  李春平:上个世纪九十年代初的房地产击鼓传花我也见证过,纯粹是一个投资游戏。但目前总的来说,房产市场我认为还是比较健康的,它有本质和未来发展趋势的区别。

  阚军:从现在的项目来看,这是一种恐慌,而且每年年底的时候都有人在说,这是心理上的东西,这个东西对我们市场伤害还是很大的。从北京未来几年市场来看,房价下跌是正常的。这是竞争导致的房价下跌,房价降低会放大一个很大需求量。我觉得房子降价本身不会影响市场,只会刺激更大的需求量。

  市场对消费者越来越有利

  刘珲:我想请各位谈谈投机的问题和土地价格飞涨的问题。

  潘石屹:我觉得北京的土地过热胜过全国的土地过热,这大体是两部分人造成的:一部分人是没远见,没有历史观,不知道这个历史上还出现过泡沫;第二是国有企业,觉得土地赚钱比较容易,缺乏远见,不知道将来会发生什么事情。我想有关部门应该在这方面注意一下,要想让我们的经济能够长治久安、健康地发展下去,必须要加以注意。

  孙克放:土地投放问题是非常重要的问题,土地的投放直接导致能否合理使用土地,土地投放如果过量,会发生1992年海南岛的情况。所以要控制土地,要合理投放土地。

  好产品的市场很大

  刘珲:有句俗话叫“买涨不买落”,大多数购房者都有这方面担心,怕房价会降下去。对于购房人这种困扰和矛盾心情,我想请大家谈一谈。

  王征:假如购房者是我的客户,我要告诉他赶快买。假如他是我的朋友,我会告诉他暂时不要买,最近有几位朋友打电话问我,到底要不要买,我说再看看。

  我认为北京现在不是过热,我们国家发展虽然很快,但还没有那么快。1998年北京找不到烂尾楼,非常男女却在北京市场明显出现热卖,这正是被市场逼出来的产品,难道北京市场不是这个情况吗?

  王平:现在说的问题不外乎是土地项目管理不严、贷款发放不当等。如果我们借鉴美国和加拿大住房担保经验的话,金融风险会减少。市场逐渐成熟了,百姓也成熟,百姓买房绝不是一哄就买,说明市场在走向成熟。

  另外,政府开始整顿房产市场,同时建立信誉制度,开发公司明年全部上网公示,抗风险能力极强,好的企业和有信誉的企业将逐步上升。再有就是房地产的每个开发项目抗风险能力提高,重视品牌推出、第三市场的细分、环保节能等,都使市场逐步走向成熟。所以在大家觉得市场热的情况下,我觉得房产业正在飞速发展,我对市场前景还是充满信心的。

  李爽:有空置房是因为以前的房子是卖方市场,现在是买方市场,这说明客户成熟了,开发商成熟了。现在,一年以上的空置率房子占绝大多数,这部分房子必然要降价,同时还有更多新房好房要进入市场。空置率不应该是从眼前来看,应该从长远来看,这些房子遇到适当价格就卖得出去,这是非常良性的,做出好的产品就会有市场。

  郭钧:更多的低价格进入不是低品质的产品进入,低价房多了,高价房相对比例就减少了。

  丁凌:拿我们泰悦公司来讲,当时卖太月园的时候,商品房被一抢而空。后来在太阳园,包括一些安保系统我们都做了大量创新,当时房子卖得非常好。现在第三个项目已经推出了第三套房。本着踏踏实实做事的目标,我们的产品还是有市场的。

  房产利润不大也不小

  刘珲:房地产利润一直比较高,同时也被其他行业眼红,请谈谈房产行业的高额利润吧。

  王平:过去老说高额利润,我从来不认为是高额利润。1994年我研究过老板健康,这些老板都受了压力影响,如果不做房产他就不会得这些病,所以现在当房地产老板,第一是要幽默。我认为,在利润这块说我们暴利我们承认,说没有暴利我们也承认。

  丁凌:关于房地产高利润问题,我不承认这点,说房产行业暴利我心里特别不平衡。

  应该多放按揭贷款

  刘珲:央行表示,未来房地产业还有大的发展空间,人均住房将会增加到三十平方米。但是最近认为房地产发展过热的还是大有人在,他们深为担心的是这些问题会影响到国民经济增长速度。下面请谈谈宏观调控?

  潘石屹:现在是中国房地产刚刚开始发展的时候,门槛比较低,银行还没有办法看出哪个房产公司有没有赚钱的能力,信誉好不好,是否具备还贷的能力,更没有历史数据说明它。1997年?央行开始鼓励各行搞住房按揭贷款。这个政策很好,意味着钱不再由银行贷给发展商,而是直接贷给客户。这样,实际上资金同样流入了房地产界,但流入的方式就不一样。如果贷给房地产商,银行就没有能力去判断这个房地产公司是好是坏。如果是千千万万的客户带着老婆和孩子甚至是亲戚朋友在几千个项目中选择,就能较为公正地选出好的房地产开发商。

  王征:我也赞成潘总的意见,应该多放给按揭贷款,因为这样对培育市场非常重要,也减少了银行风险。

  郭钧:就目前而言,这个市场相当有发展,因为住房改善是一个持续问题,我们应该把握市场机会调整企业。

  空置房会被一抢而空

  潘石屹:中国人对自己拥有一套房子的情感是欧美人不能相比的,我不觉得北京建的房子很多。

  孙克放:我们向市场投放的是不是有效供给,这个问题很重要,今天来的都是精英,你们的房子都好卖,感觉不出来,不会有空置问题。其实空置问题确实在有些地方出现了。中国的需求是旺盛的,现在的房地产业是向上走的,他的增势和需求按理说从区线上讲是吻合的,但局部空置是有的。

  程新华:在目前出现的这种产品供求不平衡的状态下,会不会全面出现住宅商品房过剩?也不会出现!从我们自己的楼盘和我们观测到的市场来看,我们销售非常顺畅。只要按照现在的市场需求进行项目开发,不断改善和提升来完善自己的产品,随着市场规模扩大,销售状况还会乐观。这样一来,在供求关系上,可能现在的一些空置商品房会在未来几年被一抢而空。

  文字整理:许慧颖、张吉林、庞宇

 


 

 编辑: yangshu

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