近期业界对泡沫现象十分关注，其中的一个重要指标就是空置率增速过快。如今房地
产的发展是不是超越了国民经济的承受能力？通过哪些指标可以反映市场过热迹象？空置
率是如何计算的？就此，记者采访了国家统计局投资司房产处处长贾海。
    贾海首先对１９９３年与２００１年的情况作了对比。１９９３年国家的ＧＤＰ增长
是１３％，而房地产增长是１１５％，是经济增长的近１０倍。当时应该说超越了国民经
济的承受能力了，造成了通货膨胀，房价很高，背离价值，产生泡沫。
    ２００１年的投资增长是２７.３％，经济增长是７.９％，投资增长是经济增长的
３.７倍。应该说，这个比例还是可以的，虽然一直在上涨，但是跟１９９３年相比，不
可同日而语。２００１年，全国平均的土地购买价格每平方米４７６元，比２０００年增
长３.０％，土地的购置价格增长不是很快；２００１年商品房的价格与２０００年相比
增加了６.５％；今年上半年，基本是负增长，这个价格水平应该说还没有到一种极高的
程度，还没有到房地产泡沫的程度。
    他说，很多专家撰文谈到，看房地产过热与否，主要看供求结构是不是合理、平衡。
１９９２年，竣工面积加上空置面积，与当年可以销售的面积相比是２.３３∶１，就是
说，如果销售面积是１的话，供应面积是２.３３。据贾海介绍，２００１年年底，竣工
面积加上空置面积，与销售的对比是１.８２∶１，而住宅是１.６４∶１，也就是说，
要买１０套房子，市场上可以提供１６套房子，应该说余地也不是太大，如果把空置面积
里不能销售的这部分刨除的话，那就更少了，是１.４∶１，基本上还是平衡的。
    现在说房地产过热的一个主要指标就是空置率高低问题。何为空置率？国家统计局和
建设部都没有正式确定它的标准，很多空置率说法都来自媒体报道，数据来源无从查证。
甚至还有传闻称，某报记者想反映城市空置率问题，苦于找不到官方数据，便在晚上跑到
住宅小区里数亮灯的房间，一查，７０％的房间都没有灯光，于是就出现了７０％空置率
的结果。如果确有其事，肯定要产生误导。
    贾海说，现在的空置率有一个流行的算法，就是空置面积除以近三年的竣工面积，但
这只是一种研究方法，不是很合理。主要的问题是分子分母的报告期不一样，竣工面积里
面包含不可销售面积，对比极有问题。国际标准是存量空置的概念，西方发达国家的城市
建设已没有什么增量，都是存量，这样算出来的空置率是很低的。按这个标准看，１９９
７年１５.９９％的空置率已经到了危险期。实际上国际标准对中国而言定得太低，因为
我们是增量发展，空置率在１０％到２０％之间肯定没问题。一位北大教授的文章中有一
个新标准，就是空置面积占施工面积的比重超过２０％，但是也不知道２０％是不是国际
标准，因为施工面积是在建规模，后边盖不盖还不知道。如果按他的算法，目前空置率是
１６％左右，也没到２０％的标准，还是可以的。
    现在国家统计局有一个国房景气指数，主要是关注市场走势，对市场的经济状况进行
量化。２００２年９月份房地产是１０４点，１０月份突破１０５点，而１１月份是１０
３点，与１０月份相比差两点。１９９３年，景气指数到了１１７.８点，当时是最高点，
现在是１０５点，差了１３点，当然这里面可能有不可比的东西。根据一般原则，国房景
气指数到了１０８点的时候，再讨论这个泡沫更有现实意义。
    贾海认为，现在总的发展还可以。他说，目前还是有泡沫现象，叫局部过热，还在发
展和升温，如果升到一定程度，就会量变到质变，要注意这个情况。
    中国房地产发展很不平衡，这是国家的一个特色，东部发展快，中西部发展慢。从房
地产投资来讲，东部房地产投资占全国房地产投资的７１.１％，２００１年７１％的房
地产投资在东部１２个省，这些省的ＧＤＰ占全国的５７％，而人口只占３７％。开发主
要集中在东部地区，就感觉东部地区确实存在着过热的倾向。以后的开发重点，恐怕还是
应该向中西部倾斜，可以减少投资风险。
    贾海认为，对目前房地产出现的投机因素应予以重视。就是说，买房不是为了自住，
而是为了投资，甚至为了投机，为了增值，获得利益，这种情况很明显。近年来股市不景
气，许多资金流向房地产，寻求投资的效益，更增加了投机成分。这种投机在有些城市比
例增加，同时，许多城市土地供应过量，个别地区出现了圈地运动。特别是７月１日以后，
全国要挂牌销售土地，在挂牌之前再捞一把，这主要是土地使用权政策改革不到位的问题。
    据贾海介绍，目前空置面积增长较快，住宅的空置量增大。今年１到９月份，全国新
增空置面积８９５万平方米，其中新增加的住宅空置面积达到５１７万平方米，占的比重
是５７.８％，商业用房空置面积比较大，其中广东、北京、江苏的空置面积占全国的５
１％，是空置面积最多的地方。有报道说去年全国的空置面积１.２亿平方米，占压资金
２５００亿元，但实际上没有那么多，２５００亿元的占压资金也不能简单的计算，因为
销售价格里还有企业的利润。
    现在的房地产开发对银行的资金依赖程度加大，金融风险增加。据介绍，企业用银行
资金开发的比例占６０％，贾海认为还没那么高，但是贷款比例在加大。他说，现在房地
产拖欠款现象很严重，也反映出企业自有资金不足，２００１年企业拖欠款３２.８亿元，
增长２２.７％，现在房地产投资６０００多亿元，假设拖欠款占２０％，这个比例也是
很高的。２００１年全国房地产企业的资产负债率为７５％，比２０００年下降了０.６
％，但是这个比例很高，我们的工业才不到５０％，建筑业为６０％，所以房地产行业资
金风险还是有的。

    （中国楼市  侯勇）