近日,济南CBD财富论坛在金龙大厦举行,来自政府、房地产业内的专家对济南市的CBD现状、它给经济带来的推动作用以及面临的种种问题进行了深入的探讨。
CBD财富的聚集地
与会的专家们一致认为:CBD已经成为财富的代名词,拥有CBD就拥有财富。2002年,济南的写字楼市场启动,位于CBD圈内的写字楼也火了起来,众多的投资者明显地感觉到,写字楼的收益较住宅楼要大得多。于是写字楼再次成为人们追逐的又一目标。
CBD是一个多功能综合性的现代化的商务中心区,一般而言,CBD内的写字楼占50%,商业设施及酒店、公寓各占20%,其余为各种必要的配套设施。CBD聚集了大量的人流、交通流、资金流和信息流,所以可以大大地提高办公效率,同时也可更快地与同行业及相关行业交流,抓住更多的发展机会。
山东金龙地产有限公司总经理胡总营谈到,目前处在商业和整个城市中心的济南CBD已经形成。位于这个“核心”的周边写字楼的升值潜力是巨大的,每年的升值幅度在20%左右。具有很高的投资价值。济南市写字楼的划分越来越成熟,甲级写字楼也不断出现。这种划分是香港写字楼的一种习惯称渭,甲级写字楼是CBD内5A写字楼,它集地段优势、品牌优势和物业管理优势;乙级写字楼是非CBD内的5A级写字楼,地段上稍劣一筹;而丙级写字楼是CBD外的非5A级写字楼,还可延伸到商住两用,虽然现在政府对此等级的划分没有明显界定,但是,在众多开发商的宣传引导下,人们对此似乎并不陌生。
CBD经济的助推器
住宅解决了老百姓的居住问题,而写字楼为城市经济的发展做出了更大的贡献。对于一个国外公司来说,一个城市的CBD是他们进入中国的门户,对于国内来说,CBD是发展经济的桥头堡。建设CBD,对开发商有利,对购买方有利,对经营者有利,对消费者有利。
让我们看看首都的情况:北京的CBD总建筑面积200万平方米,云集了2345家企业,其中有800家外资企业,100多家外资金融机构,处于全球500强的企业有120家。如今国内的房地产大腕如华远、万通、红石也聚集于此,CBD成为兵家必争之地。
省城也在呼唤CBD。我们可以与以前做一比较,以前人们的办公场所一般都在住宅楼、配套较差的办公楼或是综合性的酒店里,但现在,它们已经远远不能满足人们对办公的需求,于是各种各样的写字楼迅速在市场上出现。从大的经济形势来看,山东的高速路已经达到了3000公里,经济发展速度明显加快,越来越多的国外大公司落户济南,前几年,几位在济南投资的开发商感觉到,济南的变化小,速度慢,而近几年随着外资的进入,济南的发展变化是非常明显的。经济发展和城市的发展促进了CBD的形成,外地公司进入济南也会首选CBD。同样,写字楼的发展也能吸引投资,对经济的发展也会起到重要作用。
现代CBD成为发展主流
济南聚慧房地产营销策划公司总经理孙鸿儒认为,随着全球信息化、国际化的提高,高效、集约的都市中央商务区已经开始独立于传统的商业闹市而存在。现代CBD的概念已经升级,与全球经济的发展密切相关,无论在功能构成、空间形象还是在交通运转方式、设施配套等方面已经超越了传统CBD的概念。
从范围上来看,当今世界级的CBD一般脱离闹市中心成为独立存在的区域;从功能构成上看,CBD主要由商务办公、金融和服务类三大功能设施构成,同时也不同程度地存在一定量的商业零售类职能,它们的比例为2:1:1;从交通体系上来看,CBD的开发,往往需要大规模的交通系统作为先导。相对于传统的CBD,现代CBD以商务办公为主,参与全球区域经济发展与竞争,在高层和超高层写字楼里,以“人—机”对话的方式进行信息交换,运转效率和交通效
率大大提高。
济南CBD 该如何走
相对于国外城市,济南的CBD发展水平有很多地方不尽人意,规划主题不明确,基础设施不完善,CBD内大量的民居动迁、安置、补偿的成本高,其它区域的商业市场对CBD客户也有一定的分流作用。
专家们从各种角度对济南的CBD提出了自己的看法:
一、城市规划要和经济发展政策结合在一起,进一步与社会经济、文化一同得到全面提升,只要这样做,才能吸引更大的投资。
二、济南需要特色CBD。CBD的建设要考虑到与周边城市的关系,与其他的产品一样,CBD需要自己的特色。上海的CBD是一个金融中心;北京的CBD面向传媒业,济南的CBD也可考虑自己的主打。
三、CBD的建设要“纯粹”。避免与住宅的鱼龙混杂,住宅项目要以高档公寓为主,其它必要的配套设施也不宜太多。
四、政府要从政策上给予鼓励和支持。本着“谁投资、谁受益”的方针,对CBD内的建设者和投资者一定的利益回报。同时,通过政策的调节,加快CBD的建设速度和配套设施的建设水平。采写/矫娟