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缺少中介担保 银行间合作少 “转按揭”难成交

来源:     2009-08-03

 
  近来,各大银行纷纷推出住房转按揭业务,但几个月来,其成交量几近于零,是什么原因使得转按揭叫好不叫座?转按揭业务的理顺需具备什么样的市场环境?

  转按揭叫好不叫座

  贷款期内可以卖房了,各大银行转按揭业务的推出,无疑给购房借款人吃了一颗定心丸,购房人在借款后又有了新的选择途径,可以根据自己以后的发展情况,做出相应的调整,不再是一旦借款就要一条道走到黑。

  转按揭是指当贷款尚未结清的原购房人将相应住房出售时,银行向新购房人发放的个人住房贷款。从转按揭业务诞生之日起,就获得了一致好评,大家都对它寄予了很高的期望。但从这几个月的运作情况来看,实际业务量很少,成功的案例更是屈指可数。一方面是市场对转按揭业务的呼声极高,另一方面是转按揭业务始终都是停留在理论上,进入实际操作阶段还有一定的距离。

  转按揭缺少第三方担保人

  按照转按揭业务的要求,新买房人只有过户以后才能办理银行抵押贷款。在到房管部门进行长达近三个月时间的产权办理、过户登记这段时间里,缺少第三方担保这一环节。原贷款买房人在没有拿到现金的情况下,当然不放心将自己的房子过户给新的买房人;新买房人也存在同样风险,他当然不可能空口从银行贷到房款,或者另找抵押物从银行贷款购房,因为这样不安全也没有必要。

  而银行方面也相应承担“转按揭”风险:新的买房人首付到位、各种审核通过,银行按新规定就应该给新的买房人发放贷款,并同时解除原来买房人的抵押合同,但在新买房人办抵押登记手续之前,必须有银行认可的具备一定资质的第三方担保人,由其与银行签订担保合同。否则,没有担保合同,银行的利益便得不到保障。

  目前比较合适的第三方担保人是专业的中介机构,其应该具备一定的资金实力,能够抵御风险,真正起到担保的作用。

  跨银行合作难度大

  新的购房人根据自己的情况,可能选择新的银行申请贷款,而不是原贷款银行,这就牵扯到两个银行间的业务合作,需要双方积极协作,共享信用资源,从而降低自身的运营风险。但在当前北京的房贷市场中,各家银行竞争激烈,而合作十分有限,这在一定程度上限制了借款人的选择范围。据了解,京城各大银行大都是独立推出各种信贷业务,同样各银行在分别推出转按揭业务时均未表示可以和其他银行合作,银行转按揭业务只能在本行内办理,业务成交量很少也就很自然了。

  值得欣喜的是,外地银行在这方面已经开始有所动作,相信在不久的将来,北京的金融机构也将携手共进。

  银行需主动与中介机构合作

  目前一些有实力的中介公司表示,如果银行能简化信贷环节,他们还是愿意与银行合作的。目前,这些中介公司大多热衷于垫资贷款转移业务:中介公司为原购房人寻找客户,达成买卖协议之后,垫资给原购房人还清贷款,帮助业主解除在银行的房产抵押登记证明,该房产可以上市交易。然后再为新购房人代为办理二手房贷款,从而达成交易。据了解,目前推出此业务的有链家.宝业房地产经纪公司、“北京置业家园”等不下10家中介公司且生意相当不错。中介公司垫资贷款转移业务具有三优势。一是中介公司拥有量的商品房再次交易的客户;二是银行转按揭业务只能在本行内办理,业务范围大受限制,而“贷款转移”却不受放贷行的限制。三是中介公司可以全程代理这种业务,省去了业主和买方大量的精力和时间。

  好的开始等于成功了一半。转按揭的推出很大程度上是市场中存在着强烈的需求,但其要真正满足市场上的需求,显然还需要一个磨合期。林欣

 


 


 

 编辑: yangshu

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