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教你如何精确估算二手房价

来源:     2009-08-03

  随着国家住房改革制度的实施,越来越多的人购买住房。房地产市场也就成为人们特别关注的市场。在这其中,二手房因具有交通便利、后期费用少、配套完善等优点,越来越受到人们的青睐。

  那么,二手房的房价如何确定呢?计算方法如下:1.评估说明:①房屋折旧是指从房屋竣工后即进入折旧期;②混合一等房屋折旧期限是50年,每年折旧率为-2%;③符合旧房特点的扣减为-10%;旧房特点是指套型落后或功能陈旧或三小(小厅、小厨、小卫);④楼层不同的影响:

  1层基准价;2层、5层和6层为-3%;7层为-5%;3层和4层为+3%;若是楼顶-5%;而窗朝向如无朝南外门-5%;⑤环境因素:

  既有自然的,也有社会的。既有大环境,也有小环境。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减-5%。有省、市重点中小学的+15%;⑥心理因素:人们买旧房一般有顾忌-8%;2.举例说明:

  张先生2000年欲买一套旧房,情况如下:房屋情况合算

  1某住宅建成于1988年,房屋结构为混合一等;折旧率为12×(-2%)=-24%

  2此房位于二层(实际共7层);楼层(2层) -3%

  3建筑面积51平方米;

  4地区属二级地区;心理因素:-8%

  5为“三小”套型;-10%

  6朝向南北,非小区和物业管理;(-5%)+(-5%)=-10%

  7属于有重点中小学区;+15%

  8当地商品房价格为4500元/平方米

  9旧房每平方米价格公式如下:4500元/平方米-(4500元/平方米×24%+4500元/平方米×10%+4500元/平方米×10%+4500元/平方米×3%+4500元/平方米×8%- 4500元/平方米×15%)=4500元/平方米-(1080+450+450+135+360-675)元/平方米=2700元/平方米

  最后成交价格:2700元/平方米×51平方米=137700元     文爽

   

 


 


 

 编辑: yangshu

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