“我们项目的实用率高达85％，公摊面积少，相对的单位价格就低，买了当然划算”。
不知何时，商品房实用率、使用率这些概念在房地产销售市场上流行起来。许多楼盘的楼书
中频频出现的高使用率宣传，使许多购房人注意到，同样建筑面积下不同项目宣传的使用率
往往可以相差十几个百分点，于是将使用率作为选择商品房的主要指标，在当今的购房者中
十分普遍。
    一般认为，使用率高，购房者的利益就得到了保护；使用率低，购房者的利益就受到损
失。其实，这是购房者在观念上的一个误区。
    使用率只是个约定俗成的指标
    尽管商品房使用率的提法十分流行，但在有关房地产的所有法规文件中均无对商品房使
用率的明确定义。所谓使用率不过是房地产市场上一个约定俗成的参考指标，“使用率”又称
“得房率”或“出房率”，它所代表的是商品房套内的使用面积与其商品房销售面积之比。使
用率可以反映出商品房使用面积的大小，具有一定参考性。但由于它没有明确的法规约定，
因此不属于行业内必须精确计算、审核备案的硬性指标系数。
    “分子”多变  实用率与使用率不是一回事
    1、使用率；套内使用面积÷商品房销售面积×100％。分子中刨除了套内墙体面积和阳
台面积，这个公式算出来的使用率较低，因此有些开发商不愿意用使用率来说事儿。
    2、实用率=套内建筑面积÷商品房销售面积×100％。因分子中包括了套内使用面积、墙
体面积、阳台面积，使算出的使用率较高，故是较通行的算法。
    实际上房地产行业里根本就没有“实用率”这个概念，发展商这样做是在偷换概念。根
据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》中的定义，套内的建筑面积中不应
该包括阳台面积；因此，用“实用率”计算出的实用面积，会高于“使用率”计算出的使用
面积，通常高出10％左右。
    使用率的高低取决多个因素
    对购房人来讲，商品房的使用率只能作为购房前的一个参考数值，而不能将其作为决策
指标。因为使用率的高低取决多个因素。
    首先，不同类型的产品使用率会不同。比如，塔楼、板楼与多层建筑使用率不同。专家
告知，一般情况下，塔楼的使用率在70％-73％，最高不超过75％，板楼如果楼层不超过11
层，且没有大过廊，1个楼门只用一部电梯，使用率最高能达到80％。但如果是高层板楼，
由于1个楼门至少需要两部电梯，或者需要用通廊连接，其单体设计与塔楼差不多，通常使
用率不会比塔楼高多少；多层建筑的使用率一般可达75％至80％。
    现在有些小区中同时有几种不同类型的楼盘，有的发展商所提供的使用率往往只是各种
不同建筑的一个均数，对购房人来说，只会产生误导作用。一般来说，使用率只适用于单座
楼，每座楼由于会有多种不同的户型设计，楼内的公用部分及各户型所占的墙体面积以及阳
台面积不同，因此，即便是同一种类型的产品，每一座楼也会因楼而异，产生不同的使用率。
    此外，在销售总建筑面积相同的情况下，不同的户型设计，由于套内墙体分布的不同、
阳台的多寡，其使用率也不尽相同。套内墙体面积多、阳台大的，使用率自然要低。但随着
人们对住宅舒适度有了更高要求，单纯将使用率作为挑选商品房的指标是不够科学的。
    辨真假：自己可以做验算
    使用率的多少与分摊的公用建筑面积的大小有关系。有些发展商借着购房人不懂行业规
定的空隙，在阳台和公摊面积上做文章。如：某项目所售的塔楼实际使用率不过72％，但由
于发展商将户内两个阳台混同于套内使用面积，作出使用率高达76％的宣传，致使不少购房
人误以为该项目具有超越其他项目的优势。
    对此，提醒购房人，在选择自称高使用率的住宅时，买房人应该向发展商索要欲购楼座
共有公用部分分摊表格，将所有应计入公摊部位的面积累加起来，并可根据户型图提供的套
内建筑面积和套内使用面积作一个整楼使用率的计算。如果结果与发展商提供的使用率有较
大差异，可以确定问题不是出在以“实用率”偷换使用率上，就是出在公摊部分以及阳台面
积上。
    相关链接：
    1、销售面积：目前市场上多数开发商都以建筑面积计算商品房销售面积，其中既包括房
屋本身的建筑面积，又包括分摊的面积。
    2、套内使用面积：就是所谓的地毯面积，是指房子真正可以摆放家具、用起来的地盘大
小。当然，不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内，但阳台除外。
    3、套内墙体面积：算法较复杂，因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙。共
用墙墙体算一半面积，非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。
    4、套内阳台建筑面积：封闭阳台全算，未封闭阳台算一半面积。
    5、套内建筑面积：即2、3、4的总和。