二手房因具有交通便利、后期费用少、配套完善等优点,越来越受到人们的青睐。那么,二手房的房价如何确定呢?计算方法如下: 1.评估说明: ①房屋折旧是指从房屋竣工后即进入折旧期;②混合一等房屋折旧期限是50年,每年折旧率为—2%;③符合旧房特点的扣减为—10%;旧房特点是指套型落后或功能陈旧或三小(小厅、小厨、小卫);④楼层不同的影响: 1层基准价;2层、5层和6层为—3%;7层为—5%;3层和4层为+3%;若是楼顶—5%;而窗朝向如无朝南外门—5%;⑤环境因素: 既有自然的,也有社会的。既有大环境,也有小环境。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减—5%。有省、市重点中小学的+15%;⑥心理因素:人们买旧房一般有顾忌—8%; 2.举例说明: 张先生2000年欲买一套旧房,情况如下: 房屋情况合算 1、某住宅建成于1988年,房屋结构为混合一等;折旧率为12×(—2%)=—24% 2、此房位于二层(实际共7层);楼层(2层) —3% 3、建筑面积51平方米; 4、地区属二级地区;心理因素:—8% 5、为“三小”套型;—10% 6、朝向南北,非小区和物业管理;(—5%)+(—5%)=—10% 7属于有重点中小学区;+15% 8、当地商品房价格为4500元/平方米 9、旧房每平方米价格公式如下:4500元/平方米—(4500元/平方米×24%+4500元/平方米×10%+4500元/平方米×10%+4500元/平方米×3%+4500元/平方米×8%—4500元/平方米×15%)=4500元/平方米—(1080+450+450+135+360—675)元/平方米=2700元/平方米 最后成交价格:2700元/平方米×51平方米=137700元 ■文爽 |