山东房地产业自 1998年真正步入市场化经营后,一直在高位运行。由于惯性作用, 在2002年,我省房地产业继续保持了“总量扩张、高位运行”稳健的 发展势头:一季度增长51.0%,二季度增长43.1%,三季度增长40.1 %,年底增长31.3%。房地产业持续在高位上运行,这会否造成新一 轮的房地产过热现象,引发房地产泡沫的形成?山东统计局专家 经过调查分析认为:这只是在经济加速发展时期的加速表现,是平稳 中的一个高潮,目前山东房地产仍处于稳步发展阶段;从房地产的各 项运行情况看,山东房地产的发展总体不过热。 首先,商品房投资增速慢于商品房销售增长。2002年全省商品房 投资297.57亿元,比去年同期增长16.8%,扣除投资价格上涨因素, 实际增长为15.7%;而同期商品房销售额240.82亿元,比去年同期增 长17.8%。商品房投资增长速度比商品房销售增长低2.1个百分点。 其次,商品房空置率刚入警戒区内。当前社会各界对商品房的空 置的判断,一是看空置总量;二是看空置率。从我省商品房空置总量 看,空置一年以上的为158.75万平方米,比上年减小11.8%。从商品 房空置率看,2002年空置率为10.7%,比上年(11.2%)降低0.5个 百分点。按照国际通用标准(空置率10%-15%为警戒区间),我省 商品房空置率刚入警戒区间。 另外,价格上涨平稳,炒作行为不存在。从商品房销售价格结构 看,价格在3000元以上的占8.6%;2000-3000元的占13.7%;1000 -2000元的占55.3%;800-1000元的占13.3%;800元以下的占8.2 %;可见,我省商品房销售价格的主流在800-3000元,其中1000-2 000元的集中度最大。因此,从价格这一角度来看,并未出现地价和 楼盘热炒热卖的现象。 尤为值得一提的是,山东房地产开发总量及所占全社会投资的比 重,与国内其他省市相比尚有相当差距。据统计,我省房地产投资总 量在全国一直处在第六位。2002年,我省房地产开发总量为297.35亿 元,而同期广东、北京、上海、浙江、江苏的投资量分别达1117.44 亿元、989.4亿元、720.23亿元、724.36亿元、544.70亿元,分别为 我省的3.8倍、3.3倍、2.4倍、2.4倍、1.8倍,差距较大。2002年1- 11月份,我省房地产投资占国有及其他的投资比重为16.6%,而江苏 为23.7%,广东为38.4%,上海为38.5%,北京则达60.2%。这显然 与我省经济大省、人口大省的地位不相称。而房地产开发相对于巨大 的需求,也相差甚远。按照国际惯例,当人民的生活水平达到小康以 后,居民对住房的要求一般在人均30-40平方米,而我省目前城镇居 民人均只有20平方米左右。 |