|
省城二手房卖火了。
济南市房管局的最新统计资料显示，2002年二手房交易量同比
增加15％，在住宅交易的构成比例中，二手房已经与新建商品房旗鼓
相当，二者达到1：1。据记者了解，随着省直系统已购公房有望于年
内上市交易，2003年二手房市场还会更加火爆。
二手房人气急升做汽车配件生意的刘先生春节后刚刚在济南佛山
苑小区买了一套三楼的两室一厅，50多平方米，13万元一次付清，手
续刚一办妥，他就到房屋中介发布出租信息，要求月租金900元。“
这是我买的第五套房子。”刘先生向记者介绍，自己的生意还算不错，
几年下来颇有盈余，但是赚来的钱如何处置却让他很费脑筋。存银行
吧，利息太低，还要交20％的税金；买股票吧，风险又太大。在此情
况下，他决定投资二手房，买了之后马上出租。自己今年四十多岁，
这几套房子每月四五千元的租金收入，再加上几年来的积蓄，完全可
以保证后半生衣食无忧。
与刘先生有类似想法的并非少数。据统计，2002年济南二手住房
成交5000多套，成交均价1450元/平方米，比上一年度的1300元/平方
米增幅超过10％。
目前，济南市能够上市交易的二手房，大多数是市属单位的房改
房，而省直单位的已购公房目前尚未获准上市。据了解，在前期房改
中，因各单位行政隶属关系的不同，济南市区共实施了7套房改方案，
省直单位、市属单位、电力系统、铁路系统、电信系统、驻济部队、
济钢集团都有自己的方案。在这7种房改房中，只有市属单位的约25
万套已购公房获准上市交易，其他以省直机关为主的大约10万套住房，
由于相关文件尚未出台，目前不能交易。
“省城二手房市场，潜力非常大。”济南市房地产交易市场副主
任宋友和分析，全市目前35万套居民住宅，迄今已上市交易的仅有60
00套，所占比例尚不足2％，而在上海市，二手房上市交易比例已经
占到20％。如果要达到上海的比例，那么济南市近年内还会有超过6
万套住宅实现交易，其规模是现在的10倍。
宋友和对记者分析，二手房热卖的原因有三：
其一，在福利分房和房改房已经成为历史的大环境下，职工的住
房需求只能面向市场寻求解决。而工薪族的消费能力，决定了购房取
向以二手房为主；其二，梯度消费观念开始深入人心，许多人先买一
套低价位的小面积住房，然后随着财富的积累，再卖出旧房置换新房；
其三，政策利好频出，国家一方面降低二手房交易的各项税费，另一
方面鼓励商业银行开展二手房抵押贷款，从而打破了资金瓶颈。
“搞活二手房市场，对新建商品房也是一个很大的促进，因为商
品房被购买后，再一出手就是二手房。国家为了发展房地产市场，已
经将交易契税在前期6％的基础上，逐步下调至目前的1.5％，现在看
来，该税种还有继续下调的空间。”宋友和介绍，二手房交易收费标
准为：房产交易契税1.5％，印花税0.1％，房屋所有权登记费80元，
以上三项由买方承担；房产交易手续费6元/平方米，此项费用买卖双
方各承担一半。
如何投资最适宜“现在，许多人投资性买入二手房，他们申请住
房按揭贷款，首付30％房款之后，随即将房子租出，以租金来支付每
月还款，从而成功实现让银行帮自己赚钱，这样10万元资金就可以投
资3套住房。”济南华通房地产信息有限公司总经理李长海介绍，现
在他们公司每月能帮客户售出20套房子。
相对于动辄几十万元的商品房，二手房最大的特点就是价格便宜。
在采访中，多位业内人士对记者谈到，购买二手房是个相当好的选择。
例如对工作几年的年轻人来说，买房比租房更经济。现在，按照1600
元/平方米的价格计算，10万元可以买到60多平方米的两室一厅，如
果采用按揭贷款的方式，首付30％，15年还清，则每月只需还款555
元，与原来交纳的房租大体相当，但房子却是自己的，如果几年后收
入增加，还可以通过转按揭的方式卖出旧房置换新房。
二手房应如何投资？李长海认为，房子的地段是首先要考虑的因
素。同一种户型的商品房，在济南千佛山附近的裕华园、邦泰绿园与
西部堤口路的万盛园每平方米房价能差2000元，二手房在不同的地段
价格也是差距悬殊。如果购买二手房进行出租，那么选一个好地段，
房子基本就闲不住，这样每月能有一笔相当稳定的租金收入。如果地
段不好，想租出去要困难得多，即使勉强租出，租金也要少得多。
另外，投资时一定要选小户型。现在租赁市场上，小户型非常抢
手，求租者的主要目标是一室一厅或两室一厅，超过三室就很难找到
租家。从投资回报的角度来讲，一室一厅的小户型，是最好的投资品
种。李长海说，按照目前的市场行情，一室一厅的月租金为300—400
元，两室一厅为450—500元，而两者的投资额却相差较大，一般较好
的地段，一室一厅七八万元就可买到，而同样地段的两室一厅约需十
二三万，相对来说大户型的投资收益率要低得多。因此，投资时切忌
盲目求大。
“投资二手房也并非稳赚不赔。投资者应选择自己熟悉的地段，
买房时一定要找一个手续齐全、规模较大的正规中介。”李长海提醒，
一些人本来试图短炒一把，想挣点钱就赶快卖出，结果“炒房炒成房
东”，非但没赚到钱，反而惨遭套牢，十几万元买到的房子，想赔几
千卖出去都无人肯接。为何如此？因为他对所投资的地段不熟悉，对
房子的年限、楼层、房高、朝向、格局没考虑周全，就盲目购进。例
如，同样面积的两室一厅，在济南花园小区4区的房子比5区的房子至
少要便宜2万元。为什么？4区紧靠着铁路，而且房子位置也相对偏僻。
投资时，这些问题必须要想到。
李长海认为，今年的二手房市场应该更好，因为省直单位的房改
房有望在年内放开，市场供应会更加充足，市场价格将会更具吸引力
。
|