首页 | 新闻 | 山东 | 教育 | 体育 | 财经 | 休闲 | 娱乐 | 健康 | 女性 | 人才 | 房产 | 短信 | 论坛

大众日报 农村大众 齐鲁晚报 生活日报 鲁中晨 半岛都市报 经济导报 城市信报 青年记者 成长先锋 国际日报山东版

      您的位置: 首页->房产  

 

对提前归还个人住房贷款收取违约金的探讨

来源:     2009-08-03

    一、对提前归还的个人住房贷款收取违约金提出的背景
    1、商业银行个人住房贷款的投放已经形成规模。商业银行对房地产业的支持经历了三个
阶段,1992-1993年房地产热之前,商业银行按照其经营批发贷款业务的惯性将信贷资金投
向经营房地产的法人客户,房地产热结束后泡沫的破裂,给商业银行带来了相当的损失。此
后至1998年的五六年间银行开始尝试将信贷资金投向个人按揭领域,但受当时经济形势、收
入水平和房改进程的影响,这一领域的贷款在商业银行的信贷总投入中还没有形成规模。1998
年之后的4年左右时间里,随着房改的全面推进和国民经济的发展,商业银行的住房贷款实
现了跨越式的发展,至2001年,全国个人住房贷款余额突破5000亿元,当年新增量突破2000
亿元,2002年一季度余额接近6000亿元,住房贷款,尤其是个人住房贷款已经成为各大商
业银行信贷资金投入,尤其是新增贷款投放的重要领域。
    2、大量提前还款问题困绕商业银行。2001年是我国继“房地产热”以来房地产业发展
最为“火爆”的一年,是全国城镇竣工楼盘最多的一年,也是商业银行对个人按揭领域投入
最大的一年。自2002年2月21日降息开始,伴随着大量购买期房的客户顺利入住新居并拿
到产权证书,消除了“烂尾楼”的忧虑,本来就存在不愿负债的心理因素的借款人因不能立
刻享受到降息的优惠(个人住房贷款遇利率调整于次年1月1日起才按照调整后的利率计息),
在经济条件允许的情况下开始大量归还银行按揭贷款。根据某国有商业银行的反映,1-5月
该行在北京、浙江两地的一级分行个人住房贷款收回再贷数额比去年同期分别增长了97%和
50%,1季度浙江分行个人住房贷款累计发放17.6亿元,收回再贷10.5亿元,其中提前还
款额为6.3亿元,占累计发放额的35.8%,占收回再贷额的60%;北京分行某支行一天接到
的提前还款额就达到了3000多万元。由于客户的提前还款,商业银行必须为这些意外回流的
资金寻找新的出路,同时,由于利息的下降,商业银行的收益也受到了相当的影响。
    3、对提前归还的个人住房贷款收取违约金的法律基础。根据《合同法》的规定,作为合
同履行的两个基本原则之一的全面履行原则(又称正确履行原则或适当履行原则),是指合同
依法成立后,当事人双方必须严格按照合同规定的标的、质量、数量、价款或者报酬、履行
期限、履行地点、履行方式等所有条款全面完成各自承担的合同义务的原则,全面履行原则
是合同履行的最根本要求。当事人如果不遵守全面履行原则,使合同中的任何一个条款未能
按合同规定得到履行,都构成违约行为,应依法被迫究违约的责任。提前归还按揭贷款改变
了合同的履约期限和报酬,应该视作一种违约行为,银行作为无过错一方,应当得到一定赔
偿。
    《合同法》还规定:债权人可以拒绝债务人提前履行债务,如果债务人提前履行债务给
债权人增加了费用,有关费用应由债务人承担。根据这一规定,各商业银行在个人按揭贷款
合同中均做出了“借款人需征得贷款行同意方能提前归还贷款”的规定,但由于商业银行作
为服务性企业的特殊地位,为了稳定与客户的合作关系,极少有不同意客户提前还款的情况
发生。由于目前对提前还款的费用问题没有明确约定,这就使银行在这一问题上,失掉了自
我保护的有力武器,意外回流的资金积压所造成的损失和增加寻找新客户的费用都没有得到
补偿。
    综合以上三个方面的情况,商业银行“对提前归还的个人按揭贷款收取违约金”的主张
实际上反映了银行依据法律规定保护自身利益,更积极地把握资金流动的期望。
    二、对提前还款行为收取违约金对银行的影响
    1、由于商业银行没有对客户提前还款的制约手段,在防范利率风险和经营风险的过程中
完全处于被动的地位。对提前归还的个人住房贷款收取违约金可以限制部分因利息变动而产
生的提前还款,稳定商业银行的预期收益。
    根据中央银行规定,个人住房贷款遇利率调整于次年1月1日起按新利率执行,如果利
率下降,部分客户会因不能立即享受利率下调的优惠而归还贷款;如遇利率上浮,借款人因
资金成本上升,亦会争取提前还款。在前一种情况下,银行在相对较高的利率水平下支付了
相映的筹资成本,却不能按预期回收资金,同时还要重新支付寻找新客户的费用;在后一种
情况下,利率的上升导致信贷资金的投放压力增大,由于银行在接受储蓄方面比较被动,容
易导致资金的积压。当前,我国资本市场仍不发达,国内银行尚无按揭证券化的先例,存贷
款利率又由中央银行统一规定,且存款利率和个人住房贷款利率均按固定利率执行,不可浮
动,这些客观条件都在一定程度上限制了商业银行以技术手段规避利率风险,改善自身资产
的流动性和收益的能力。对提前归还的个人住房贷款适当收取一定比率的费用,有利于商业
银行规避利率风险,使其流动性保持在适当水平,稳定存贷比例。
    从经营风险方面看,部分购买期房的客户由于担心期房“烂尾”而尽可能利用银行信贷
资金进行楼款的支付,一旦购房人与发展商发生纠纷,购房人即出现违约倾向,实际上将开
发商的经营风险转嫁给了银行。设定一个合理的提前归还按揭贷款的违约金比率有利于改善
当前个人住房按揭领域借款人与贷款人双方风险与收益的承担不对等的现状。
    2、对提前归还的个人住房贷款收取一定比率的费用符合商业银行经营中应体现的“每一
步服务都应具备增值能力”的国际惯例,有利于商业银行改善收入结构,降低经营风险。
    随着商业银行业务领域的不断拓展,利息收入在银行收入中所占比重不断下降。如何对
金融产品进行合理设计以提高其增殖能力,改善银行的收入结构已成为商业银行面临的重要
课题。当前,我国商业银行在向个人客户提供的个人住房贷款服务中,只按照央行规定利率
收取利息作为回报。利息的本质,是借贷资本的收益,显然,目前国内银行在信贷业务中的
收入结构导致利息中的相当一部分用来弥补的是银行的服务、经营成本,资本的收益没有得
到充分补偿,这种收入、费用结构降低了银行的收益能力,提高了经营风险。改善银行的收
入结构,合理收取服务费用,符合现代商业银行经营管理的要求。
    3、对提前归还的个人住房贷款收取违约金在短期内可能对信贷资金的投放构成不利影
响。长期以来,在我国金融服务领域形成了以利息为主的费用支付形式,商业银行很少对客
户直接收取其他形式的服务费用。外资银行对低于5000美元的个人账户收取账户管理费,对
取现收取交易费在国内客户中引起强烈反响的事实表明,国内个人客户普遍已习惯了银行提
供的“免费大餐”。因此,对提前归还的按揭贷款收取违约金在短期内会对借款人在心理上形
成一定的压力,会使部分存在提前还款倾向的借款人压缩借款额,在短期内势必对信贷资金
的投放形成压力。
    三、推行对提前归还的个人住房贷款收取违约金工作应注意的几个问题
    1、作好前期调查、测算工作,确定合理的违约金计算方式和比率。对提前归还的个人住
房贷款收取违约金,涉及到各家商业银行和数量庞大的潜在客户,费率的设定将对潜在客户
向实际客户的转化产生重大影响。因此,在充分做好前期调查、测算的基础上,设计合理的
违约金计算方式、费率及调整方式,将有利于政策转型期保持稳定的客户数量和贷款投放量,
减少政策转型期间商业银行信贷资金投放和房地产市场的波动。违约金的合理设定,将使银
行增加新的有效调控手段。
    2、对提前归还的个人住房贷款收取违约金或服务费用要求贷款机构提高服务水平。
    根据对目前提供个人住房贷款服务的部分商业银行的了解,各家商业银行对客户提供的
提前还款服务普遍存在不规范情况,多数商业银行都不对客户提供归还贷款本金和利息的清
单,个别商业银行在客户提前还款的情况下,没有严格遵循会计准则“对年、对月、对日”
核算剩余本金产生的利息。如果银行对提前归还个人住房贷款的客户收取相应的违约金或服
务费用,就要求商业银行必须完善相应的服务环节,规范操作流程,保护客户的知情权。
    另一方面,当前在个人住房贷款领域,各家商业银行提供的普遍是无差异的还款计划,
即依据贷款总额和期数平均分配各期归还的本金(或本息),如果银行对提前归还个人住房贷
款的客户收取相应的违约金或服务费用,则应考虑帮助客户制定符合客户自身经济条件变化
的还款计划。差异化的服务无疑对商业银行的营销、贷款管理、会计核算都提出了更高的要
求。
    3、银行对提前还款收取违约金或服务费用是银行业务收费机制的一个组成部分,而银行
服务收费机制的建立仅仅依靠银行的力量是不够的,这一机制一方面要求客户对银行收费标
准和服务水平的比较和认同,另一方面还需要政府机构、监管部门和新闻舆论的通力合作以
及各家银行的充分自律。

    (中国社会科学院研究生院,应用经济学专业硕士研究生  史旭)   (中国房地产金融)

 

 


 

 编辑: yangshu

发表评论】【关闭窗口 

 相关文章
上一条:
下一条:
大众网版权与免责声明:
1、大众网是大众报业集团主办的大型综合性新闻网站。大众网所有内容的版权均属于作者或页面内声明的版权人。未经大众网的书面许可,任何其他个人或组织均不得以任何形式将大众网的各项资源转载、复制、编辑或发布使用于其他任何场合;不得把其中任何形式的资讯散发给其他方,不可把这些信息在其他的服务器或文档中作镜像复制或保存;不得修改或再使用大众网的任何资源。若有意转载本站信息资料,必需取得大众网书面授权。
2、已经本网授权使用作品的,应在授权范围内使用,并注明“来源:大众网”。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。
3、凡本网注明“来源:XXX(非大众网)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
4、如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的,请在30日内进行。

::: 专刊推荐 :::

  人  物  大众周末
  大众书画  
丰  收
  都市女性
  现代教育
  资  讯
  城市信报
  大众娱乐
  速  读
  往  事
  青 未 了
  健    康
  法  鉴
  人文阅读

::: 新闻专题 :::

 
报业集团 - 版权声明 - 广告业务 - 联系方式
Copyright (C) 2001-2002 dzwww.com. All Rights Reserved
大众报业集团网络中心主办 Email
:webmaster@mail.dzdaily.com.cn
鲁ICP证000100号