本次路演的结果以及随后的挂牌认购情况，事实上将是各类投资者对万达一直引以为豪的订单商业模式的举手表决

    一场从2004年开始的长跑即将在接下来的40天迎来最重要的赛段，这将决定其抵达终点的最终时间。
   
    在年前宣布万达首只REITs进入上市静默期两个多月后，近日，万达集团董事长王健林在北京模糊表示，万达REITs的上市进程“很顺利”，“最终的挂牌时间，我们将参考市场时机而定，不一定立即上市”。
但一位万达高层向记者透露，万达首只REITs将从本月起在纽约、悉尼、新加坡、法兰克福、中国香港等地开始路演。

    通过此次资产打包上市，万达集团希望募资10亿美元。参考目前国内民营企业海外融资的现状，此次万达REITs上市将有望成为国内民企最大一起海外融资行为。

    为什么不是IPO？

    依照惯例，万达路演期将在40天左右，而众多机构投资者将在期间对万达该只REITs的资产收益率、安全性和发行价格等作出评估，他们的认购情况将决定该只基金的最终上市时间和融资额度。

    据悉，该只REITs计划打包万达12个城市的12个购物中心，其中已顺利装入资产池的9个购物中心分布在宁波、武汉、上海等地，另外3个待打包装入的购物中心分别在南昌、青岛和长春。这三个城市的购物中心目前正在进行万达电影院线的改造工程，在该工程于今年5月改造完毕后，它们将一起装入该只REITs。而在所涉及的城市中，每个城市均只有一个购物中心进入该只REITs。

    事实上，早在2004年年中，万达集团就已产生了通过股市融资的想法。当时，国家针对房地产行业的宏观调控要求各商业银行对商业地产项目收缩贷款，购物中心的商业开发贷款开始进入“惜贷黑名单”。

    去年年初，王健林对媒体表示，万达上市融资可能在2005年第一季度签约。但其第一季度并未有任何相关消息发布。本报去年年中求证万达集团商业发展有限公司常务副总经理冯雷时，冯雷首次证实该上市举动将以REITs形式实现，主要打包资产为商业物业。

    此后，万达针对麦格里基金展开了一轮定向私募，获得超过50亿元的注资。同时，万达对外透露了模糊的REITs上市时间表。

    2005年12月，万达集团谨慎承认，此一程序已进入香港证交所规定的静默期。王健林当月曾表示，“第一步，我们会考虑把相对较差的购物中心打包进入REITs，未来则将所有物业都装进去，这样能够节节升高。”

    与此同时，万达在全国范围内进行了高层人事调整和集团管理体制的改革。先前的住宅和商业物业发展公司分立的局面被打破，而代之以集团总部——事业部管理体制，全国设立16个事业部，而每个事业部则统筹住宅和商业物业。

    万达表态称，此举意在实现管理的扁平化，以适应万达业务结构的新变化，比如商业连锁产品万达广场的复制进程。但业内有分析认为，此举与其运作中的REITs进程不无关系。本次调整是否是该只REITs上市的内在要求或者是合作方麦格里基金的合作条件，目前还不得而知。

    一系列举措的背后，实则是万达为REITs上市的铺垫。

    然而，缘何万达如此钟情REITs，而不是通过IPO途径来达到融资目的呢？

    对此，王健林认为，REITs没有募资规模的限制，这是万达没有选择IPO途径融资的一个重要原因。

    “IPO融资对募资规模有比例上的限制，而且要求和程序更为严格。REITs形式则没有募资规模上的限制，此次上市等于为万达搭建了一个海外融资平台。而根据万达与合作方的协议，未来万达的商业地产项目都可要求进入该只REITs，未来的再融资都将通过REITs形式进行。”他说。

    另外，“REITs形式使得万达左手挣项目开发的钱，右手挣资本市场的钱。”王健林说。这似乎也是万达对REITs高调看好的原因。

    基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理陈基强也称，在当前国内关于发行REITs存在政策瓶颈的背景下，海外融资市场对REITs的税收规定就显得异常优惠，这也是万达采用信托投资基金形式融资的一个理由。

    “但海外发行REITs也将付出额外的成本，比如在海外设立一个基金资产管理公司，用于收购商业物业需要大量现金流，以及从中要产生诸多税收。”他表示。

    他的言论使人想起去年王健林类似的抱怨。王健林去年曾在公开场合表示，国内对REITs的政策限制，使巨大的利润都被国外投资者拿走了，而这些本可以由国内投资者分享的。

    在王看来，REITs的好处在于，一方面通过物业的开发，在具体项目上获利；另一方面，当该物业进入稳定运营阶段后，很容易满足资本市场所要求的资产回报率，一旦打包进入融资市场，可以依据其持有的股份享受红利，而原先的开发资金几年后就可以收回。

    “这部分回报是资本回报，是不用还本付息的。”他说。

    万达REITs前景

    对于该只REITs路演、上市的前景如何，因为有法规约束，万达方面拒绝作任何评论。

    但王健林模糊表示，对该基金的估价通常要考虑到以下因素：商业地产项目的租金收取是否及时顺利，物业的商业区位以及商业物业的主力租户是否具有较大影响力等。

    显然，对于从2004年开始停止出售商业物业、大力提倡订单商业模式的万达而言，本次路演的结果以及随后的挂牌认购情况，事实上将是各类投资者对其一直引以为豪的订单商业模式的一次举手表决。

    陈基强表示，按照惯例，一只REITs的招股价格通常主要取决于几个因素，比如当时的市场投资气氛，资产管理公司的信誉和管理水平以及原信托人在该基金公司里的持股比例。

    “参考越秀REITs（0405.HK）在香港上市前预期的资产回报率，越秀认为6.5%~7.2%就可以满足要求，那么万达该只REITs的回报率保持在6.5%~7.5%之间同样就可以满足投资者要求。”他说。

    而数据则显示，越秀REITs自去年年末上市以来，该基金已成功募资达17亿港币。

    “在路演结束后，万达可以根据上市气氛和路演阶段的认购情况自由决定何时上市，这是法律允许的。”陈基强说。

    他表示，万达该只基金的优势在于，它旗下的物业拥有像沃尔玛、华纳等一批主力租户，这些租户交纳租金和抗经营风险的能力更强。而劣势则在于，与越秀的物业集中在广州、香港市民比较熟悉不同，万达的物业分散在不同的城市，香港投资者对这些城市的熟悉程度将影响他们的判断。

    此前，有媒体报道称，万达已在积极筹备第二只REITs上市。但此消息并未得到万达的证实。