随着计算机技术的普及与信息产业的飞速发展，住宅小区数字化已成为现代
建筑与物业管理的发展趋势。如果说位置、环境、价格、户型、配套物业管理等
构成人们评判一个项目优劣的指标，那么，“数字化”则是人们追求更高层次生活
品位的方向。“数字化家园”作为国际上90年代的新技术和新理念，在国外已被
普遍运用于建筑和物业管理行业，在我国则处于探索和起步阶段。应当看到，在
中国发展数字化住宅已经不再是炒作，而信息技术发展寻找更广阔的市场结合点
的必然结果，IT产业的发展正在和必将更大地改变人们的工作生活的方方面面，
发展中国家也不例外。因此，明确建设“数字化家园”的意义，分析中国“数字
化家园”的发展现状，研究我们的发展战略和对策，是当前急需要做的工作。
1 数字化家园的技术含义和社会意义
1．1 数字化家园的技术含义
数字化家园在美国称为“智慧屋”(Wise House)，欧洲称为“时髦家”(Smart
Home)，美国和北美还建成了“无现金小区”。人类社会的进步赋予我们想家的空
间，而科技的发展使这种想象成为现实。网络技术高度成熟，宽带网铺设到家，
网络可实现多套模拟或数字电视广播节目传送、VOD节目点播、电视会议、IP电
话及可视电话、远程医疗、数字图书馆等功能。数字化家园还给人可靠的安全感，
闭路电视监控系统在主要出入口安装摄像机，在管理中心设置监视控制屏。摄像
机将图像传送到管理中心，以便实时监视和记录，掌握小区动态。住户则设立访
客对讲系统和报警系统，遥控开启防盗门，防止非法人员进入楼内，确保住户安
全。一旦发生危急情况，还可以立即向小区管理中心报警，以便得到及时救助。
住宅小区管理中心通过信息传输、监视、控制小区内公共设备的运行情况，掌握
物业管理的完整资料，计量小区内总的及各住户水、电、煤气的用量，给住户创
造一个舒适、便利的生活环境。住宅小区还实现了用电子货币取代现金，其功能
涉及信用卡、网络结算、电子交换和信息安全资信等。如此，极大地提高了人居
质量。
数字化家园是由智能化物业系统IBS(Intelligent Building System)和物业管理信
息系统 MIS(Management Information Systems)共同构成的住宅小区。其中，智能化
物业是指运用以计算机技术为核心，包括通讯技术、电子技术在内的信息技术与
现代建筑技术相结合，在建筑物中嵌入各种自动化控制系统，多方位提供自动化
应用功能的物业。智能化物业的显著特征在于：(1)所有自动化系统综合在同一个
网络上；(2)所有自动化系统的操作都集中在一个统一的电脑控制平台；(3)每一个
自动化系统都能共享一个数据库，并能相互交换彼此的信息；(4)通过中央处理器，
能够监控全部自动化及其住处系统。总之，具有相当于住宅神经的家庭内网络、
能够通过这种网络提供各种服务、能与地区社会等外部世界相连接是构成智能化
住宅的三个基本条件。1984年，美国康涅狄格州的哈特福市将一幢旧金融大厦进
行了改造，楼内的空调、电梯、照明、防盗等设备采用计算机控制，采用计算机
网络技术为客户提供文字处理、电子邮件和情报资料等信息服务，这是世界公认
的第一座智能大厦(City Place大厦)。以后，美国国家安全局和五角大楼等也纷纷
改建成具有高科技装备的智能大楼。据估测，美国的智能大楼超过万幢，日本新
建大厦中的60％为智能大厦。中国的第一座智能大厦被认为是北京的发展大厦。
另外相继建成了一批准智能大厦如深圳的地王大厦、北京西客站、上海证券大厦
等。
现阶段，智能化物业主要的自动化系统包括：
(1)楼宇自动化系统(BA系统，Building Automation)。楼宇自动化，其实质就
是楼宇各种配套设施和设备的自动化。它是智能物业中最基本的功能。
(2)通讯自动化系统(CA系统，Communication Automation Systems)。通讯自动
化系统是将物业内各种不同的信息处理系统联结于一体，达到自由交换信息的目
的，并能与国际信息网络联结，组成一个高速的通讯系统。
(3)办公自动化系统(OA系统，Office Automation Systems)。办公自动化是利用
信息技术将各种办公设备联成一体，把文字、数据、图像、语言和信息处理功能
组合于一个系统之中，达到提高办公效率和办公质量的目的。
(4)保安自动化系统(SA系统， Security Automation Systems)。保安自动化系统
利用信息技术对整个物业进行安全性布防，是物业内保障人身和财产安全最重要
的系统。它配合使用微波、红外检测设备作辅助，确保各重要部位人员进出的监
视，形成一个综合的保安监控网络，与其他自动化系统交换信息。出现突发事件
时，保安自动化系统能及时报警、接警及记录事件情况，并能对所处理事件作出
准确的指引。
(5)消防自动化系统(FA系统，Fire Automation Systems)。消防自动化系统是一
种自动报警及联动系统。当出现异常情况时，自动控制消防系统能及时报警和接
警；发生火警时，能自动启动灭火设备，及时扑灭火灾。
(6)管理自动化系统(MA系统， Management Automation Systems)。管理自动
化系统是将各种自成体系的自动化系统通过计算机统一管理起来，大量减少人工
操作，达到全面自动化，最终实现信息共享和系统联动，产生物业智能化的整体
性。
物业管理智能化也称物业管理自动化，是指在物业管理工作过程中以现代先
进的科学技术为手段，对物业管理活动进行科学的组织和对物业进行有效的管理。
物业管理智能化包括物业管理企业的办公自动化和业务管理自动化两大部分。物
业管理智能化的主要技术包括：(1)通讯技术与结构化布线技术。20世纪80年代
后期，美国的Bell通讯实验室推出一种新的通讯布线概念，通过一套集成的布线
结构，将所有语言、数据、图像以及信息系统的线路组合在一起，并制定出一个
统一的国际标准，形成一套完善的结构化布线系统，亦称之为综合布线系统。(2)
计算机网络。美国是电脑网络化最早的国家。如现在最有影响的国际互联网络，
产生于20世纪?0—80年代。所谓计算机网络，就是将各自独立的电脑处理节点通
过线路的连接而成的系统。通过网络可以联接分散于各处的信息系统，使所有资
源能够为需要它的人们所共享；人们得以克服地理位置的局限而协同工作。(3)多
媒体系。统技术。多媒体技术是把声音、文章、图形、图像、动画、视频等多种
媒体的信息通过综合网络技术进行数字化加工处理，再和通讯技术结合形成的综
合网络技术。
物业管理信息系统的物理构成包括：
(1)物业概况管理系统。物业概况管理系统以图文并茂的形式综合介绍物业的
规划、配套和管理规程等。
(2)房产管理系统。房产管理系统对楼宇、单位、车位等原始的物业资源进行
全面的管理。
(3)业户管理系统。业户管理系统对业户的档案、变更状况、投诉、维修和装
修等事项进行管理。
(4)财务管理系统。财务管理系统以各种方法完成用户的收费业务，对收费结
果、拖欠情况进行统计，保存所有个人的缴费历史。
(5)治安管理系统。治安管理系统管理治安人员、治安排班等事宜，实现对日
常的治安事件进行监控。
(6)保洁管理系统。保洁管理系统对保洁人员及日常保洁排班等事项进行管理。
(?)设备管理系统。设备管理系统对设备档案、维修保养计划、日常保养安排
及出勤情况进行管理。
(8)绿化管理系统。绿化管理系统对各种绿化植被、绿化带、绿化工程进行管
理。
(9)办公管理系统。办公管理系统对物业管理公司自身的人事、文件、财产等
事项进行管理。
1．2 数字化家园的社会意义
随着全球信息化进程的加快，人类社会正逐步步入以智力资源为首要依托的
智能型社会。城市作为经济技术的主要载体，也必将踏上以社会生活智能化为基
本特征的发展道路，这是历史发展的必然选择，是城市功能演变的必然结果。电
脑走进我们的家庭生活，和我们日常生活的家庭居室更加紧密地结合起来，不但
是我们住宅的一部分，而且是住宅中的神经中枢、控制中心，这与全球信息化浪
潮的推动和人类社会的进步是分不开的。电脑使我们的家成为一个更加迷人温馨
的舒适之地，开启了人类家居生活的新纪元。因此，不论从城市现代化建设的必
然要求出发，还是从提高城市居民生活质量的需求出发，在我国加强数字化家园
建设，已成为城市信息化建设不可或缺的重要组成部分，它的社会意义就在于：
(1)有利于物业管理基础工作走向科学化。实现物业管理智能化，可以使管理
信息得到有效的集中，大大减少数据的冗余，确保数据的准确性和及时性，使信
息在物业管理中的威力得以发挥。
(2)有利于物业管理水平和效率不断提高。在传统管理条件下，物业管理服务
于经营过程中，信息流的反馈总是相对滞后，这种现象在财务管理中尤为突出。
通过管理的智能化，信息的处理和传递得以及时完成，使管理工作可以做到事前
控制，从而提高企业的管理水平和效率。
(3)有利于节省土地，便于加强城市规划和管理。
(4)使城市发展更能体现“人本”特征。随着社会的发展，人们的生活结构发
生了变化。正在由“吃穿”为主转向“住行”为主，而数字化住宅则可以为百姓
提供舒适、便利、安全等多种生活享受。在人、住宅、环境、自然四维空间中，
数字化住宅就是要力争创造出最和谐、最适合人类居住的“生活人居”，以真正使
百姓的需求得到最大限度的满足。
(5)有利于房地产业的健康发展。资料显示，目前我国90％的开发企业是中小
企业，且多是在房地产过热时一哄而上发展起来的，小、散、差现象比较严重。
所以实现住宅产业现代化，发展数字化住宅，将会淘汰掉一批规模小、素质差、
实力弱的小公司和依靠投机发财的企业；经营不善、严重亏损的开发公司也将被
排挤出局。这样，那些经大风大浪“筛选”出来的优秀企业就可以集中精力发挥
他们在技术创新等方面的优势，为百姓建造更多更好的住宅。
2 中国发展“数字化家园”的现状
为促进住宅建设的科技进步，提高住宅功能质量，采用先进适用的高新技术
推动住宅产业现代化进程，建设部在总结“2000年小康型城乡住宅科技产工程项
目”工作经验的基础上，拟自2000年起，计划用五年左右的时间，在全国建成一
批住宅小区智能化技术示范工程，摸索出一套适应各地、各具特色的智能住宅小
区的设计、集成、施工等方面的经验，并向全国推广。其总体目标是：通过采用
现代信息传输技术、网络技术和信息集成技术，进行精密设计、优化集成、精心
建设和工程示范提高住宅高新技术的含量和居住环境水平，以适应21世纪现代居
住生活的需求。与此同时，房地产行业也开始积极建设智能化小区和网络小区。
作为中国房地产巨头之一的中国房地产开发集团，将在未来5年内，首先将其已
经建成的1000多个社区改造成现代化的新型数字社区，并最终实现在全国建立2
万个数字社区的目标。国家建设部将示范工程划分为普及型、先进型、领先型三
个层次，并制定了相应的技术要求。
(1)普及型：住宅小区设立计算机自动化管理中心，水、电、热等自动计量和
收费，住宅小区实行封闭式安全自动监控，住宅的火灾、有害气体泄漏等实行自
动报警，设置紧急呼叫系统，对住宅小区的关键设备、设施实行集中管理，对其
运行状态实行远程监控。
(2)先进型：除实现普及型的全部功能要求外，还应实行住宅小区与城市区域
联网，住宅通过网络终端实现医疗、文娱、商业等公共服务和费用自动结算，住
房通过家庭电脑可阅读电子书籍和出版物等。
(3)领先型：除实现先进型的全部功能要求外，在要应用I— CIMS技术，实
施住宅小区开发全生命周期的现代信息集成系统，达到提高质量、有效管理、改
善环境的目的。
目前国内推出了这些实验性的智能住宅，虽然从技术和功能上讲，这仅仅是
起步，但也可以让我们对未来的数字化家园产生一些憧憬。上海一家公司展出了
一种智能住宅系统，这种系统可用电脑控制家中的门窗、温度、灯光及一切电子
设施，也可以在千里之外通过电话来控制家中的一切设施。而成都的交大智能小
区，则是一个初级的数字化住宅小区。该小区实现了居家生活信息化、小区物业
管理信息化、IC卡通用化。小区的每幢楼均采用结构化综合布线，支持100Mbps
的速率。小区网管中心通过多模光纤与住宅楼网络系统相连。小区住户每户配置
一台微机，统一配置网卡和信息插座，能通过内部网络登录到小区的网管中心。
小区网管中心联入169中文信息网，通过该信息网实现一系列网络服务，如实现
大户室搬回家、建立网上中学、提供网上图书阅读、网络游戏等一系列功能。小
区网管中心对住户的网络使用进行统一的管理和收费。
从总体上看，中国数字化家园的发展是不平衡的。我国房地产行业起步较晚，
虽然随着信息技术的日益普及和房地产行业在国内的迅猛发展，经过房地产界的
一批有识之土的实践，已取得了卓有成效的成果，但整体水平仍然较低，而且地
区差异较大，东西部发展不平衡。在北京、上海、深圳等一些中心城市中，数字
化家园的建设已由试点进入积极推广阶段；同国外相比，信息技术在中国房地产
产业中的应用和发展仍存在诸多制约因素。具体表现在以下几个方面：
1．观念问题
人们在认识上主要存在两种倾向：第一是房地产商为了追求智能化而去搞智
能化。住宅和小区的基本功能是居住和生活，可能也包括部分的学习与工作。智
能化在住宅和小区中的市场位置只是提高和加强居住质量的一种手段。人们购买
住宅，首先考虑的是它的价位、地段、户型，而不会将“智能化”作为首选条件
来考虑的。在这一问题上如果本末倒置，错把智能化作为建设的目标，并且在智
能化技术尚未成熟的时候，难免会发生智能化住宅过热炒作的现象。第二种表现
为滞后的消费观念。大多数消费者认为数字化家园只是少数富人的事情，离自己
还很远。
2．国情国力问题
据统计，国家每年花在住宅方面的投资约占全部投资的5％～6％。如果全部
搞成智能化住宅，老百姓现在的消费水平能否接受，我国的经济发展水平能否达
到，这都需要考虑。
3．技术和人才问题
首先，网络在我国尚处于初级阶段，基础设施配备较差，智能产品还有待于
提高。其次，我国的计算机技术、通讯技术、网络安全技术整体水平不高。第三，
实现房地产信息化离不开高素质的人才。在实现房地产信息化的初期，具备一定
信息系统知识的管理者会提出合理的要求，提高软件开发的质量和实用性；在系
统运行维护阶段，管理者的水平更是直接与使用水平密切相关。信息服务业所需
要的人才，不仅要懂计算机，还要懂经济、懂企业经营管理。但是，由于我国房
地产业发展历史不长，尤其是房地产信息业才起步，缺乏相关的专业人员，严重
制约了房地产信息化的发展。
4．政策与法规问题
数字化家园的发展除了要有发达的计算机网络外，还需要完善的法律体系、
税收体系、便利的银行支付体系与之相配套。我国目前尚无针对网络规范及网络
犯罪的法律；我国的税收及征税体系不完善。由于这些社会软件不配套，数字化
家园的普及还需要一段时间的磨合。
由于多种条件的制约，我国房地产信息化还有很长的路要走，但是房地产业
唯有实现信息化，唯有与网络结合，才能焕发出新的活力，这是毋庸置疑的。
3 建设数字化家园的对策
数字化小区尽管对于大多数人来说还是一个新事物，但是，随着时代的发展，
它将在人们生活中，尤其在选择住宅时是一个无法回避的话题。数字化家园的发
展应是一种市场行为，而市场是一把双刃剑，它会自动砍掉那些不适合中国国情
的数字化住宅的建设，同时，在政府的正确引导下，数字化家园的建设将不断走
向规范化和科学化。笔者认为大力推进数字化小区的建设是比较符合中国国情的。
在发展对策上，应注意以下几点：
1．采用适当的技术
目前最迫切的任务是如何使数字化小区设计的功能设定恰到好处、技术路线
恰如其分，使数字化住宅产品得到市场的最大认同。
2．坚持分级发展的原则
住宅小区数字系统分级发展是基于当前商品房建造标准和其造价承受能力、
基本的物业管理与服务要求，以及当前住宅小区智能化技术、产品的发展现状与
未来发展的需要，将住宅小区数字系统分为三档，即普及型(低)、先进型(中)和领
先型(高)。目前，集成商为了推销其设备和设备系统，开发商为了提高其卖点，总
是尽可能地把它的楼盘性能和系统性能拔高，宣传其系统的技术之多、之高、之
先进，使用者一旦拥有会得到多少好处等等。为了获得更多的利益，对楼盘和设
备都是强调其高标准，高技术，多功能。于是形成一种概念，仿佛“数字化”总
是和高档的、豪华的、高薪白领和金领聚居的、高级知识分子成堆的住户联系在
一起的。这也是一种不全面的，或者十分功利的定位方式。就“数字化”的功能
而言，本来就可以根据功能需求和经济条件的不同，高有高智能，低有低智能。
3．加大宣传和培训力度，提高全社会的认知程度和小区服务水平
一方面，政府应该向全社会大力宣传住宅小区数字化的目的、意义以及具体
的实施内容，提高人们对这项工作的认知程度，增强认同度；另一方面，政府可
以充分利用各种社会资源，加强居民的信息化意识和信息技术应用水平，使居民
对小区数字化的内容有较全面的感性认识，激发居民的参与和需求热情。同时，
还应该积极加强对物业服务队伍的专业培训，有效地提高服务队伍的整体实力。
4．制定“游戏规则”，规范市场运作
数字化家园建设过程中将会涉及到小区布线的产权归属、利益分配等问题，
并且会导致市场的不规范运作，甚至出现无序竞争的混乱局面。因此，为小区数
字化建设制定一套“游戏规则”是政府当前一项刻不容缓的任务，其所应制定的
政策法规包括小区数字化配置的标准、小区数字化建设和运行的资产筹集与使用
办法，小区布线的产权归属问题，信息服务业收费标准以及涉及各职能部门对小
区数字化建设的支持政策等。
5．建立多元化投资机制
住宅小区数字化建设的关键就是要建立一套有活力的市场机制，即在充分遵
循市场经济规律的情况下，本着“谁投资、谁受益”的原则，形成“共同投资、
共享利益、共担风险”的机制。只有这样，才能把数字化作为增值服务、信息传
达与反馈以及业务拓展与广告等商机，通过市场运作，形成可观的经济效益，把
小区数字化网络的潜在价值转化为现实价值。
(《中国房地产金融》苗丽静)
