利用房地产作为贷款抵押是当前金融市场中融资和消费的最佳、最有效的担保方式。但实际操作中，利用房地产贷款抵押进行不法活动的现象屡见不鲜，对金融机构、抵押登记机关造成了诸多金融风险和行政风险。其风险主要有房价虚伪、产权虚伪、产权无效三个方面。 

    房价虚伪

    南京市房产局抵押管理科科长杨向东认为，一些房地产开发商与购房者事先约定，以明高暗低的方式(即发票价格高于实际价格)出售商品房，购房者以所购的房屋向金融机构申请按揭贷款。金融机构对房地产价值的确认或评估的惟一依据就是该房的发票价格。这样，只要抬高正常售价的30％－40％，对于按揭贷款的抵押率60％－70％的比率来看，购房者可以基本上不需要付首付即可购得房屋。有的房地产所有权人与不法的房地产评估机构串通一气，高估冒估房地产的价值，从而达到骗贷的目的。

     产权虚伪

    权证不真　即有的借款人利用假房产证、假土地证或不具有法律效力的证明文书进行欺诈抵押；有些不法分子利用他人的产权证、土地证作抵押骗取贷款；出具假证明材料，隐瞒其他产权共有人(即隐形共有人)，将房地产作抵押。上述情况一旦贷款出现风险，借款人便“金蝉脱壳”，致使债务无法落实，从而造成金融机构的贷款风险，同时登记机关也不可避免的承担行政风险。

    重复抵押　即抵押人先以房产证、土地证为抵押物从银行取得贷款后，再到房产部门挂失办理新证之后，又从另一家银行骗取贷款。有的甚至将房产和土地分开分别从两家银行取得贷款，刻意造成抵押登记的缺陷，致使抵押权无法实现。

    产权不清　即借款人用归属权不确定或有争议、有隐形权利人的房地产作抵押。一旦出现贷款风险，纵然贷款银行上诉成立，但执行起来不受到民事诉讼法相应规定的限制等，贷款银行也不能完全达到或顺利完成变现债权的目的，同时登记机关很有可能被卷入无休止的诉讼之中。

    产权无效

    产权无效就是用不能作抵押的产权作抵押，存在着以下几种表现形式：

    借款人用国家划拨的土地使用权作贷款抵押　这种抵押，如其土地使用权是以划拨方式取得的，抵押前，必须征得当地县级以上人民政府或授权的土地管理部门批准，并交纳一定的土地出让金方可。

    将集体土地进行抵押　我国《担保法》第37条明确规定，集体土地未经过征用(即未转化为国有性质的土地)不得用作抵押。若进行抵押，将导致抵押合同的失效，抵押权根本无法实现，银行的贷款风险亦将成为必然。

    将法律所规定的不能作为抵押的房地产进行抵押　如机关、学校、医院、福利单位等用于公益事业的房地产(其中还包括文物建筑和具有纪念意义的建筑物)，《担保法》中明确规定不得抵押，但在实际操作过程中，对上述有些房地产的实际性质和用途界定不清，造成了相应的金融风险和行政风险。有关政府部门的违规行为，如越权批地、按领导意图办案等，也会引起房地产抵押的贷款风险和行政风险。