热线解答：北京世联新纪元律师事务所张晓智于先生：我贷款购买了一套商品房，今年7月底入住，此时贷款还没付清，但我想在入住时对其进行转让，请问该如何办理？

　　张律师：您提出的这个问题，由于涉及到购房人与贷款银行、购房人与开发商以及我国房地产管理的不同主体、不同部门之间的法律关系，因此，要解决这一问题，势必要分析不同的法律关系所涉及到的权利义务。这一问题的解决，由于在理论上和实践中有不同的认识和作法，所以，必须依据我国《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》和其他相关法律法规，从两方面对此进行解释。

　　一、在理论上，如果购房人以商业贷款的形式购买了商品房并且在尚未办理入住手续之前对房屋直接转让的，那么其行为是无效的。理由是在《购房合同》签定后，购房人只是依据合同取得了一种请求交付房屋的权利，而并没有取得合法有效的《房屋产权证》，其作为房屋所有人的法律地位尚没有最终确定。而依据我国《房地产管理法》和《合同法》的有关规定，对于房屋等不动产的转让，以转让登记为合同生效的条件，而尚未竣工的房屋，即俗称的“楼花”没有房屋他项权利证书，所以其转让房屋的行为在理论上是不能成立的。

　　二、在实践中有可能出现的变通的作法：

　　首先，在开发商方面，对于购房人的要求，经过协商，开发商有可能在不影响房屋出售的前提下，同意变更购房人并签定新的合同。但一般情况下，开发商可能会扣留购房人的定金或按合同约定的其他违约责任追究其责任。但不管哪种方式，由此所产生的费用都需要由购房人承担；其次，在银行方面，必须要解决的是已经贷出的款项如何归还，然后再确定新的贷款人，签定新的贷款合同。操作过程中可能会由开发商回购或由原购房人归还贷款，终止原贷款合同的履行，然后重新对新的接受转让的一方审核并发放一笔新的贷款。

　　总之，在遇到上述情况的时候，由于不同的开发商、不同的银行可能会采取截然不同的方式来处理，所以结果可能会不完全一样，但实际上，购房者转让的行为往往难以实现而且要承担一定的费用或损失。