物业管理是服务行业中新生的组成部分，是房地产业发展的必然产物。物业管理在实施与运作之中不断发生业主与物业公司间的纠纷，法院受理的物业诉讼也逐年增多，并出现一方当事人为数十人，甚至数百人的集体诉讼。从近年来法院审理的物业管理方面的案例中，可以分析出以下特点：

    ■60%纠纷未签物管合同

　　物业管理合同是物业公司与业主对房屋、公共设施、公用设备及相关场地实施维护和管理达成的协议。这是一种提供劳务的委托合同。签订物业管理合同有三种情况：一是开发商与物业公司订立；二是业主与物业公司订立；三是业主委员会与物业公司订立。

　　据统计，在审理中近60%的案件业主与物业公司间未订立合同，这种情况主要存在于居住小区未成立业主委员会以及商品房销售、房改售房与物业管理衔接问题上。未订立物业合同事出多样，有的是业主拒绝与物业公司订立，有的是因居住小区或公寓未成立业主委员会，物业公司无相应的服务对应主体，合同不能订立。特别是高档公寓住宅的物业费，应由物业公司与业主委员会协商后定价，若未成立业主委员会，则无法协商确定物业费，最终则造成物业公司自行定价。此外还会因物业公司对房屋、公共设施的管理时间晚于业主购房和入住时间造成未签订合同。

　　由于没有合同，业主会以此作为理由拒不补交物业费。没有书面的物业合同是否就可以拒交物业费呢？结论是不行。只要物业公司已经为业主提供了服务管理行为，付出了劳务，而业主们在日常生活中接受了物业服务，享受了相应的劳务成果，这在业主与物业公司间已构成事实上的物业管理关系，发生了债权与债务，业主即应交纳物业费。倘若认为物业费收费过高，与实际物业管理水准不符可提出异议，请法官一并审理。

　　物业管理合同中，物业费的收取标准是重要条款，也是争议焦点。目前，物业费标准有三种定价，即政府定价、政府指导价、经营者定价。在普通居民小区、危改、房改小区里，物业费价格为政府定价。高档公寓住宅，物业费是由经营者定价，但应由物业公司与业主委员会协商。

　　物业管理合同内容上不完备，条款用语含混，欠缺必备的约定内容也是会给业主或物业公司带来日后争议的原因。故在订立物业管理合同时，对合同中物业管理事项、管理的标准、管理权限、管理费的收支、监督检查和违约责任等条款应一一审核，明确规定。只要有一方不履行合同义务，对方就有权以违约起诉，维护自己合法权益。

    ■95%纠纷中业主委员会没担起责任

　　业主委员会不仅要监督日常物业管理工作，还着重对小区设备养护和物业公司管理水平进行监督。业主委员会有权选聘或解聘物业管理者，与之订立合同，审定物业公司报送的物业管理服务计划，财务预、决算，听取业主们意见与建议。目前的物业纠纷案件中，业主委员会的作用还没有能很好地显现出来。95%以上的业主状告物业公司案件中，业主委员会没有积极作为，业主委员会在为业主们合法权益保护上的功效不显著，对物业管理上的问题，也不能代表业主利益追究物业公司过错，而是置若罔闻、视而不见。

    ■物业公司催费案件最多

　　从审理的物业管理案件中分析，绝大部分是物业公司起诉业主给付物业费。业主所持的抗辩拒不交费的理由也各有不同。其中许多理由因不属于物业管理的范畴，不能采取用不交物业费方法来解决，应通过其它合法途径处理。1、业主对拆迁安置不服拒不交物业费，因物业公司与原拆迁单位所为不是同一行为，对此纠纷应由原拆迁单位解决，居住在此接受物业服务，理应交费。2、业主搬入新居，认为房屋存有质量问题，如漏水，卫生洁具、厨具用料不符合售房广告等，应由房屋开发商负责解决，与物业公司无关，不能以此拒交物业费。3、他人在业主的房外堆放杂物，造成妨碍，应诉请堆放人排除，物业公司只负有提示告知维护小区环境整洁义务，亦不能拒交费。4、业主住房被盗、财物丢失的刑事案件与物业公司的管理服务无关，应由公安机关侦破后依法解决赔偿问题，物业公司不负此责。