近日，国务院法制办公开向社会征求《物业管理条例(草案)》意见的同时，北京市政府法制办公室公开向社会征求对北京市国土资源和房屋管理局送审的《北京市城市房屋转让管理办法(送审稿)》的意见。也许因为用了“转让”而没有像以往用“买卖”一词，该《办法》并没有引起人们太多注意。但是这个办法非常重要，它涵盖了期房、现房、二手房买卖，产权过户、房屋抵押等房地产的方方面面，解决了以前房地产经营中很多概念模糊的问题。不过，《办法》目前尚在送审稿征求意见阶段，作为一名购房者，笔者觉得还是多谈些建议
更为实际。

　　-《办法》由于涉及现房和期房销售两个方面，建议第八条在规定未依法登记取得权属证件的房屋不得转让的同时，注明“未竣工的房屋除外”，使该条和第四十三条能够保持一致。

　　-由于目前内、外销房并轨，加入WTO后要给外国投资者国民待遇，因此建议考虑一下《办法》第十条规定“境外自然人购买住宅房屋，还应当取得本市有关部门批准”是否必要，如果保留这条，则应明确港澳台居民算境内自然人还是算“境外”自然人？

　　-由于目前人们经常把“合同转让”和“产权转让”的概念混淆，《办法》所指的“房屋转让”涉及到“现房买卖合同”、“期房买卖合同”和“产权过户”多个问题，因此建议《办法》第十二条明确为是“房屋产权转让”的程序，在该条第一款中应分别规定现房和期房办理产权转让手续的申请限期，明确要求现房必须在购买后多少天内或期房必须在交付使用后多少天内到国土房管局办理产权过户申请手续。

　　-建议《办法》第三十一条关于房地产开发企业、房地产经纪机构发布的商品房预售(销售)广告和宣传资料所明示的事项，“购房人有权要求开发企业在商品房买卖合同中约定”的条款改为“购房人要求的开发企业应在商品房买卖合同中约定”。不然此条保留意义不大，因为购房者在签合同时，自己的任何想法都可以要求。

　　-建议《办法》第三十五条增加“销售单位在预售商品房时应在销售场所明示预售许可证正本”的条款，避免销售单位将预售许可证涂改后复印、然后再用复印件欺骗购房者的情况发生。

　　-《办法》第三十六条规定的商品房和经济适用房的预售许可证申请条件不同，建议参照经济适用房的申请预售许可证的条件，增加商品房申请预售许可证的条件。比如“房屋使用、管理、维修公约”的条件本来就是商品房申请预售许可证的条件，这对物业管理的影响重大，不应取消。

　　-国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”因此，笔者建议《办法》第四十七条用“使用面积”的计价方式替代“套内建筑面积”的计价方式。

　　-建议《办法》第十六条进一步明确当事人未能签订房屋买卖合同时，开发企业应向购房者返还预付款的具体时间。

　　-建议《办法》第五十四条应明确仅仅是预售商品房交付的“通知”，绝不能把开发企业发出交房通知看成是开发企业交房。《办法》应该明确商品房交付以开发企业按法律法规的规定和房屋买卖合同的约定，向购房者实际交付为准。

　　-建设工程竣工验收后才能交付使用，是国家多部法律对房屋交付的强制性要求，交房时提供房屋面积测绘数据则牵扯到购房者在开发单位交房时，是应该收房还是有权退房的问题。因此，笔者认为仅仅将《建筑工程竣工验收备案表》和房屋面积测绘数据，在《办法》第十七条规定为商品住宅的交付条件是不够的，应该规定为全部商品房的交付条件。

　　除了对以上《办法》条款的修改意见外，笔者建议《办法》在以下方面还应予以加强：

　　-目前交房的纠纷多的一个主要原因是小区配套没有完成，建议政府重新研究建设部1993年和北京市有关部门1995年关于住宅小区综合验收的规定，引入上海1995年就开始实行的《住宅交付使用许可证》制度，如果目前具体执行有困难，至少应先增加房屋交付前对规划的验收要求。

　　-公共维修基金关系到物业长期安全使用的问题，目前在收缴和防止挪用上都存在着问题，建议政府考虑改变目前公共维修基金的收集方法，由目前购房者缴纳，改为建设部以前规定过的由开发单位缴纳，并要求开发单位在办理登记产权时(不是向购房者转移产权时)，向国土房管局一次性缴齐物业全部的(包括未售出部分)公共维修基金，这样即可以解决公共维修基金拖欠问题，又可以解决空置房不缴纳公共维修基金的问题。

　　-目前，房屋交付使用时各种乱收费现象严重，不仅引发各种矛盾，同时也为以后的物业管理埋下了极大隐患，很多业主入住后不交物业服务费，都与想收回入住时不该交的费用有关，而这种想法的实现，又造成了业主觉得不交费也无所谓的想法，形成了恶性循环。因此，笔者建议政府在《办法》中明确规定“开发企业在房屋交付使用时不得收取或委托其他单位收取房屋买卖合同和房屋使用、管理、维修公约事先约定以外的任何费用。因开发企业或开发企业委托的其他单位在房屋交付使用时，收取房屋买卖合同和房屋使用、管理、维修公约事先约定以外费用、造成购房者不收房的，由开发企业承担逾期交付的违约责任和支付违约金”。

　　-建议《办法》强化房地产转让活动中对房地产经纪机构的要求。

　　-《办法》在法律责任中规定的处罚过轻，有些规定比建设部的《商品房销售管理办法》规定的处罚还轻，起不到应有的阻吓作用，建议加大《办法》中对违规行为的处罚。

　　-《办法》的一些条款中“限期”的“期”不明确，不利于《办法》的贯彻执行，因此，笔者建议政府明确规定具体时间，不给玩忽职守、徇私舞弊的人提供机会，防止违规行为给购房者带来的损失继续扩大。

　　-建议《办法》第五十九条、六十条、六十四条除规定的行政处罚外，还应要求开发单位向购房者在多少天内退款，第六十五条还应要求开发单位立即纠正擅自变更规划设计的行为。

　　-国务院《行政法规制定程序条例》规定：起草行政法规，应“体现行政机关的职权与责任相统一的原则，在赋予有关行政机关必要的职权的同时，应当规定其行使职权的条件、程序和应承担的责任”。为此笔者建议《办法》第七十一条明确房地产管理人员的什么样的具体行为要承担什么样的责任，而不是仅限于泛泛地谈“玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊”。同时，特别建议《办法》应增加投诉和回复的条款，明确规定政府相关部门在接到购房者、开发企业投诉后，给予答复的具体时间。

　　关于国务院这方面的要求，笔者目前看到的重庆市人大制定的《物业管理条例》落实的相当彻底，因此建议政府在制定《办法》时能够参考该条例的相关条款。刘宏诚