房屋空置该不该交物业费

　　业主购买的商品房交付后,该房屋在两年内一直处于闲置状态。那么,对于长期空置的房屋,业主应该交纳物业费么?12月4日,记者从济南历下区人民法院获悉,该院通过调解审结了这起案件,业主交纳了70%的物业费,物业公司免除了业主近万元的违约金。

　　2009年1月,出于投资目的,济南市民乔亮(化名)在济南市历下区黄金路段购买了一套住宅房屋,并于2010年5月办理了收房手续并与物业公司签订了前期物业服务协议。虽然乔亮多次收到物业公司催收物业费的挂号信,但其一直未予理睬。今年10月份,物业公司一纸诉状将乔亮告上历下区人民法院,要求他支付总物业费的70%即7000余元的物业费,并支付近万元的违约金。

　　乔亮认为,房屋在交付后一直处于闲置状态,他既未对房屋进行过装修,也未居住或使用过房屋,他根本就没有享受过物业公司提供的服务,所以物业公司向其索要物业费和违约金是没有道理的。物业公司认为,虽然乔亮的房屋处于闲置状态,但物业公司仍为其房屋的安全、公用设施的维护、小区的整体绿化和保洁提供了服务,故乔亮仍应按照协议的约定交纳70%的物业费并承担相应违约责任。　

　　法官于明在详细了解了案情后,主持对双方进行了调解。根据相关规定,目前物业管理费的构成主要包括垃圾清运费、保洁费、保安费、绿化费、化粪便费、小区公用设备维修费以及公共照明的电费、电梯运行费等。从前述物业管理费用的构成,可以看出物业费多为针对整个小区全体业主而支出的费用,不能针对某一业主进行个体区分；物业管理费用大部分属于为全体业主公共部分的管理、共用设施设备维修而支出的费用,几乎没有针对某一业主专门的服务费用。从这个意识上说,业主的房屋没有进行使用,并不影响物业公司对包括此房屋在内的整个小区提供安全保卫、公共用地的清洁、绿化以及公用设备的维修等服务工作的开展。因此,物业服务的根本对象是业主的房屋,而非业主。

　　法庭认为,具体到乔亮的个人情况而言,他是出于投资升值的目的才购买该小区的房屋,其也认可该小区的整体环境和秩序是相对优秀的。虽然其本人没有享受到物业公司提供的服务,但如果该小区没有绿化和卫生维护导致垃圾成堆、电梯或其他公用设施因没有得到保养导致提前报废、管道经常堵塞或漏水、小区时常发生盗抢事件,那与同地段秩序良好其他小区相比,乔亮的房屋出售价格肯定要低。因此,在不考虑市场波动的情况下,物业公司的服务会为乔亮房屋的“保值”也起到作用,乔亮最终也是物业服务的受益人。

　　经法庭调解,物业公司主动免除了乔亮近万元的违约金,乔亮当庭补交了70%的物业费7000元,并表示今后将按时交纳相关费用。

　　法官于明介绍说,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条规定:“房屋交付后空置半年以上的,经业主或物业使用人与物业服务企业确认后,其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳,合同另有约定的从其约定。”可以说,法律对房屋空置状态交纳物业费的规定是明确具体的,只是不少市民认为房屋空着没享受物业服务就不该交费,对此存在着模糊认识。