专业物业公司“水土不服” 看咱自治物业“手段如何”

2015-10-27 11:05:09来源:青岛全搜索 作者:张 华
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这几天,李沧区兴华路街道华泰新苑小区的8000多位居民进进出出,一停下来就在讨论这个小区的未来。三年来,兴华路街道的永馨苑、兆鸿新村、兴国路社区均“复制”成功,目前已实行自治式物业管理的开放式楼院已近50%。

□青岛日报/青报网记者 张 华
  这几天,李沧区兴华路街道华泰新苑小区的8000多位居民进进出出,一停下来就在讨论这个小区的未来。8月1日,华泰新苑小区原物业公司撤离。街道立刻接手了小区垃圾清运、楼道亮化等事项。
  “街道这么干脆地接下这个烂摊子,因为手中握有一套办法。”负责城管的兴华路街道武装部部长王仕君指了指与华泰新苑相距不远的兴华苑社区,“这块十多年的‘硬骨头’,咱啃下了,积累了不少好经验!”
物业进出N遍,曾是难“缠”之地
  在兴华路街道的地界上,提起500多年的酸枣树,不少居民会说:“在营子村!”
  营子村就是现在的兴华苑。“这是一处旧村改造社区,2002年回迁,有居民1100户。”兴华苑社区主任郝咏洁说起过去直摇头,“几个物业公司先后进驻,都没多长时间就打了退堂鼓。”
  兴华路街道是个“五多”小区:中等偏低收入家庭多、下岗失业职工多、特困家庭多、老年人口多、流动人员多。居民认为搞好社区环境纯粹是政府的事,对物业作用的认识薄弱,很难开展物业管理。
  尹桂玲等居民告诉记者:“不是没人管理,就是物业管得不到位,一个新社区变得面目全非,广场上自发形成一个农贸市场,海货污水到处淌……”
  2011年,李沧区政府出资整治兴华苑,并新聘物业公司进驻,结果与此前如出一辙:3个月后,物业公司退出。兴华路街道党工委书记张东华说,“既然物业公司水土不服,街道决定以兴华苑为试点,探索一种可复制的开放式楼院管理模式。”
区长创卫督查,兴华苑轻松过“关”
  最近,在巩固国家卫生城成果的行动中,李沧区区长王希静带队督查楼院的环境卫生,兴华苑轻松过“关”,并且被点赞。
  但是,“点赞”背后是多年摸索的结果。
  据了解,兴华路街道有无物业管理的开放式楼院47个、176座楼、564个单元、10362户居民。要想在开放式楼院管理上有实质性进展,必须解决两个问题:管理费从哪里来?谁来打扫?
  兴华路街道将其列为重要课题,多方调研座谈,最后决定推出《关于开放式居民楼院实施自治式物业管理的意见(试行)》,明确在没有物业管理的楼院成立居民物业化管理自治委员会(或业主委员会),各开放式楼院按照“公益性岗位包院落、志愿者包楼道”的分工,在居民物业化管理自治委员会(或业主委员会)的具体组织下开展工作。
  2012年,兴华苑率先实施“物业自治”:由居民代表选出吴德文、王孝真、刘宏河等6位居民组成物业化管理自治委员会。作为第三方监管,物业费放在居委会账户上,每季度在社区公示栏公开收支情况,居民、自治委员会、居委会形成三方监督。
  “一开始,物业费最多能收60%,现在,已有92%业主自愿交纳物业费。”王仕君介绍了兴华苑的管理账本:“这个小区每年有9万多元的物业费,75个单元推选75名志愿者负责扫楼道,每月发45元(包括工具费),自治委员会成员每月领100元补贴,剩下4万元主要用来公共设施的修修补补。涉及绿化或其他大件维修,街道出面兜底或协调相关部门筹集资金。这是一笔精打细算的账,要运转好,需要选出一批不那么计较酬劳的热心居民。”
  “物管”有人做了,楼道有人扫了,那么,楼院里的日常卫生由谁来做?街道想到了社区公益性岗位。
  按照全市规定,社区公益性岗位每月加投保600元,每天工作4小时。“空岗”“顶岗”等问题常常被诟病。仔细研究了社区公益性岗位存在的问题后,兴华路街道决定加强对这支队伍的管理。“要管好,必须动真格。”张东华说,“到目前,6位不负责任的公益性岗位员工被开除。这样,改变了干好干坏、干多干少、上班下班一个样的大锅饭现象,大家认真上岗,小区的日常管理也就到位了。”
  “平日里,按照各自的分工天天打扫,所以,有检查,我们不需要搞突击。”兴华苑居民物业化管理自治委员会成员吴德文说。
多个小区“复制”成功,管理升级为“123”模式
  兴华苑就像一个“样本”,让周围的开放式小区看到了出路。
  三年来,兴华路街道的永馨苑、兆鸿新村、兴国路社区均“复制”成功,目前已实行自治式物业管理的开放式楼院已近50%。
  今年,李沧在全区范围内实施《开放式楼院卫生保洁网格化长效管理实施方案》,在此基础上,兴华路街道对原有管理资源进行整合,并升级为“123”管理模式:打造一个平台 (网格化管理平台),夯实两个基础(以自主物业管理为基础,推行开放式楼院自治式物业管理;以网格人员管理为基础,推行社区公益性岗位“363”管理模式),落实三项制度(管理制度、奖惩制度、监督制度)。
  “这套模式在实践中不断改进,越来越细化。”兴华路街道主任刁俊杰说,“物业公司撤出华泰新苑后,居民看到邻居小区的管理效果,同样对自治物业投了赞成票。”
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老楼院选出“车管组”解决停车老难题
  □青岛日报/青报网记者 任晓萌
  “以前延安路169号可是个‘老大难’,”龙潭路社区工作人员吴智超感触颇多,“那时候经常会接到大院里居民的反映家里的车没处停、居民楼门口被堵、院子里车停得乱七八糟、自家车在院里被刮……不过最近三年里,却再也没有听到这样的抱怨声了。”
  日前,记者来到延安路169号居民院。小区有三个入口,只有一个供车辆出入。入口处安装了挡车桩和挡车杆,挡车杆上挂着锁,只有大院里的居民才配有钥匙。院内空地上用黄线画出整齐的停车泊位。在居民楼入口一侧,还摆放了几个锥形帽,提醒车辆尽量避免停靠在楼道口。在大院入口和一侧还设置了监控摄像头。
  说起这个改变,大院里自发成立的“车管组”功不可没。“当初院里太乱了,不光自己院里人没规矩,开放式小区还经常引来周边居民随意停车。”说起这个车管组的成立,楼长李桂花告诉记者,“有一次是2号楼一家要搬家,大衣柜搬到楼下,被一辆车堵在了单元楼门口,愣是出不来。还有一次,四楼一家老人病重,救护车却被外面陌生人的车堵在门口进不来……”
  2012年年初,楼长李桂花给楼院居民开了个小会,商量决定要成立一个小团队,统一管理楼院内的停车问题,大家双手赞成,推选了“爱管事儿”的邵卫东、李桂花、张宝国、王晓薇四个人组成大院的“车管组”,四人作了分工。
  “车管组”对3栋居民楼、246户居民挨家挨户做了调研,包括私家车的数量,以及意见和要求等等,最终确定了包括挡车桩、摄像头、画车位等一系列管理方案。方案确定以后开始联系施工队,经费预算、各项开支明细也都列成表格,有车的住户每家收取100元经费,“现在年轻人喜欢说什么众筹,我们这车管组可不就是最早的众筹嘛!”桂花大姐笑着说自己虽然一把年纪了,可还是赶了一把众筹的潮流。
  在记者与桂花大姐闲聊时,正好院内一居民开车回来,在入口处停住、下车开锁,车开进门,下车回去把挡车杆锁上,“大家都习惯了,有时候也觉得有点麻烦,可大家还是自觉地遵守着这规则,要不然大院里又得变成以前那种混乱的景象,那可受不了。”居民陈小姐一边上锁一边告诉记者。
  三年来,延安路169号大院添了不少新车,添新车的住户也总是会自觉地敲一敲楼长桂花大姐的门,交上车管组的管理基金。桂花大姐和她的几个老伙伴们,也一直兢兢业业担负着车管组的职责,“院里70多辆车,我看一眼就知道是哪一家的,这样一来即使有突发情况,我们也能第一时间联系上车主。”

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