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烟台楼市存过度开发之忧:7月涨幅1.06%

2011-08-17 07:49:00    作者:杜海   来源:经济导报  我要评论

关键词: 楼市 房价调控 烟台市区 房价涨幅 过度开发
[提要] 经济导报记者近日调查发现,在限购“前夜”,烟台各县市的楼市不仅旺销,且价格呈逆市上涨之势。烟台市住建局则向导报记者解释称,参照周边沿海城市,烟台房价“并不高”。而一旦被限购,烟台各地海景房热潮将如何演变,还需拭目以待。

  住建部何时公布二、三线城市的限购名单?业界普遍预计,这一时间点将在8月中旬。然而时至今日,仍无声无息。有消息称,此番限购扩容遭到了被约谈地方政府的“抵制”。

  随着限购扩容名单遭遇“难产”,楼市调控再次陷入迷局。而无论新名单何时出炉,房价上涨较快的烟台,被列入的预期非常大。

  经济导报记者近日调查发现,在限购“前夜”,烟台各县市的楼市不仅旺销,且价格呈逆市上涨之势。在高额利润刺激之下,甚至有开发商开始填海造地开发旅游地产项目,急功近利的心态昭然若揭。

  与此同时,在一些县级市,很多投资者购入的房产正在成为“鸡肋”——自住面临着配套不全的尴尬,而出售又“有价无市”。

  烟台市住建局则向导报记者解释称,参照周边沿海城市,烟台房价“并不高”。

  逆市上扬

  13日,烟台长岛县“悦海假日”项目现场,宏伟的海浪造型建筑群,矗立在旖旎的海岸线上。

  据悉,该项目总建筑面积11万余平方米,以住宅为主,辅之以酒店式公寓。其5500元/平方米的均价,让导报记者大吃一惊。因为对于这个交通并不畅通的岛屿县来说,之前还从未出现过如此高的房价。

  而这只是近期烟台房价逆市上扬的一个缩影。

  同日下午 ,在距之不远的龙口市“东海黄金海岸”项目,又是另一番热闹景象:来自全国各地的看楼大巴车随处可见,售楼处里人满为患,大批看房团汇聚于此。

  在一辆来自青岛的大巴车前,房产销售代理翟瑞正要带领客户去实地看房。他告诉导报记者,其代理销售龙口的海景房已近两年,由于青岛房价动辄2万元/平方米,加之当地限购产生了“挤出效应”,不少青岛人选择在龙口等房价较低的县级市投资置业。

  “龙口不限购,所以这里的海景房销售一直在升温。”翟瑞说,两年前这里的房价还在2500元/平方米左右徘徊,如今3500元/平方米的房源都很难找了,“不少一线海景房已经突破6000元/平方米。” 与此同时,导报记者获悉,烟台市区的旅游地产也难抑上涨冲动。滨海路与通海路交接处的海景房项目“檀珑湾”,去年7月均价在4500元/平方米左右,今年以来已突破6000元/平方米。“天马相城”项目,均价7500元/平方米;“万科海云台”,均价8600元/平方米;“银和怡海·天越湾”项目,均价则高达1.5万元/平方米。

  统计显示,在未实行限购的城市中,秦皇岛、烟台等的房价绝对值和涨幅均位居前列。本月1日中国指数研究院青岛分院发布的7月份“百城价格指数”报告称,烟台房价以上涨1.06%位居第12位。

  对此,烟台金石房地产顾问有限公司总经理陈哲分析,烟台限购的“呼声”颇高,显然是有原因的。他同时表示,如果实施限购,对烟台楼市的杀伤力是非常大的,尤其是龙口、蓬莱以及长岛等地区严重依赖外销的项目。

  近期有媒体报道称,住建部迟迟未公布二、三线城市的限购名单,被业界认为是一些地方政府变相抵制的结果,廊坊、秦皇岛此前即爆出约谈开发商“限价”的消息。一些地方政府为了实现年初承诺的房价调控目标,同时又不想被纳入限购名单,就通过限价来“抵制”杀伤力更大的限购。

  对于烟台会否成为省内第二批出台限购令的城市,烟台市住建局相关人士表示,周边的威海、日照等城市,居民人均收入不及烟台,但房价却与烟台相差无几。“从某种意义上讲,烟台的房价与这些城市相比并不高。”

  而在烟台置地前景房产咨询公司市场总监林敬皓看来,位于山东半岛蓝色经济区、环渤海战略重要位置的烟台,正面临快速发展的机遇。加之“十二五”规划和各区的发展规划,以及一线开发商进驻带来的影响,建筑成本、营销成本、银行利率不断提高,这些因素都将使烟台房价继续上涨。

  “开发过热”隐忧

  在龙口北部沿海绵延数公里的海岸线上,导报记者走访发现,这里竟集中了数十个地产项目。

  而在夜晚,这些“钢铁森林”里只有灯光点点,常住人口甚少,几成一座“鬼城”,开发过热的苗头已然闪现。

  但这些,似乎并不影响开发的热度和飙涨的房价。

  碧海苑小区是龙口沿海较早开发的一个成熟项目,其濒临当地知名的龙口港栾码头。导报记者在这里看到,原本该小区北面沿街的商品房为一线海景房,但如今新的开发商通过填海造地,又开发了一个叫“金域蓝湾”的项目。

  导报记者调查获悉,填海造地的成本在每亩20万元左右,而该地产项目不仅叫价在每平方米4000元开外,且大多是高层建筑,开发商获得的利润显然极为巨大。

  “沿海城市的海景房多为投资性住房。而二、三线城市因为没有限购,房价被投资性住房需求推高,便表现出一定的热度。”房地产研究专家、导报特约评论员郭松海指出,当前沿海城市的房地产存在过度开发的情况,房价上涨过快。海景房热持续升温,甚至开发人造岛房产,这在很大程度上推高了房价,因此,“在开发速度和规模上,都需要抑制。”

  导报记者发现,尽管此前“有形之手”在楼市诸多环节全面发力,但高房价仍难“降服”。一份针对50个未限购城市楼市的调查报告显示,这些城市受调控影响有限,上半年房价无一下跌,逾七成城市更是出现小幅上涨。与此同时,开发商纷纷加快在二、三线城市“圈地”,部分地区房价涨幅存在“透支”风险。

  曾代理销售过龙口海景房的王斌,对此有着深刻的认识。刚刚转投装修行业的他告诉导报记者,“这些海景房的价格一直在涨,当地开发商的营销策略确实很有一套,尤其善于制造紧俏、热销的氛围。同时,为了刺激各地代理公司多卖房,很多开发商给代理公司的提成很高,有的甚至接近总房款的10%。”

  而之所以跳出这一行业,缘于他对未来楼市的担忧。他认为,当地房价在短时间内迅速“起飞”,可能透支了未来的上涨空间,因此很可能重蹈热点城市的覆辙。

  即便存在各种隐忧,但有专家指出,素有“价格洼地、价值高地”之称的烟台,无疑是山东省最具投资价值的城市之一。而一旦被限购,烟台各地海景房热潮将如何演变,还需拭目以待。

刘宝才

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