新规抬高拿地成本 唐冶7宗地再入市下月土拍恐难称“王”

2017-07-25 08:02:00 来源: 济南时报 作者: 罗晓飞

  8月4日,济南下半年第二场土拍将登场,唐冶新区挂牌居住用地将“限地价竞配建政府储备性安置房面积”,14宗土地中有7宗为去年违约收回、终止交易地块。实施最高限价拍地新规后,房企不仅要考虑住地出让溢价率150%以上要现房销售,还要面对“限地价竞配建”新规,控制好成本后才能理性竞价,去年“6·29”唐冶疯狂土拍一幕或难以再现。

  部分地块所处位置五星级酒店地块

  位置:唐冶新区世纪大道以北,龙凤山路东侧

  国际新媒体产业园地块

  位置:唐冶新区世纪大道以南、围子山路以西

  总部地块

  位置:唐冶新区世纪大道以北、体育公园北侧

  北湖地块

  位置:顺河高架以西、西泺河路以东、水屯北路以北

  小鲁庄片区东地块中B地块

  位置:二环北路北侧无影山北路交叉口附近

  原龙科机电A地块

  位置:经十东路北侧,兴港路以南

  帝华被收回地块将建五星级酒店

  截至7月24日,此次土拍23宗出让地块挂牌文件已公布,亮点迭出。在唐冶此次挂牌出让的14宗土地中,有5宗土地在去年6月29日土拍中出让过,那次土拍可以说是去年东部房价大涨的导火索。当时,帝华地产以总价约40亿元摘得5宗地,其中一宗地楼面价约7100元/平方米,创下唐冶新高。然而,地拿了钱却没付清,最终国土部门收回了这5宗地,帝华前期缴纳的2.25亿元保证金也被没收。

  去年楼面价7100元/平方米的地块此次出让编号是G60,为捆绑出让,3宗土地面积总共328亩土地,是此次唐冶面积最大出让地块。如果转入竞配建环节,在地上最大容积率只有1.4的G60地块配建储备性安置房,交房标准要求建材使用国产名牌,入户门用B级以上锁芯、窗户是三玻两中空、室内用成品套装门……这对安置户来说简直美得不敢想。而对于开发商来说,产品设计难度会大大增加。而且,竞得人拿地后,还要无偿建设18班幼托、30班初中,拿地的代价不菲。再入市“身价”之高用“昨天你对我爱理不理,明天我让你高攀不起”这句网络流行语来形容再恰当不过。

  帝华被收回的另外两块捆绑地块今年也出现很大变化。其中,编号为G69的商业商务地块,地上建筑约16万平方米,此次入市明确须建设含五星级酒店的体育、娱乐综合体项目,且要求竞得人地上建筑面积自持比例不低于70%,在2020年底前竣工交付使用。另一捆绑居住用地只有在酒店项目工程达到“正负零”后才能办理预售许可证。

  去年11月,国土部门终止了唐冶两宗捆绑地块交易。此次再次入市后,除起始价和保证金大幅提高,还要求竞得人拿地后配建15班的幼托,并无偿移交给政府;代建文体、医疗等居住服务设施,由唐冶管委会回购。

  这7宗地再次入市后,地价是否还会再飙高?目前,挂牌出让地块最高限价没有公布,而是在竞价过程中触发最高限价后,系统自动提示竞买人将转入“加时赛”即竞配建环节。据了解,最高限价参考历史楼面价、亩均单价、地块成交总价这三个因素,竞价超过任意一个参照标准,拍卖就会转入竞配建环节,所以在最高限价新规落地后恐怕很难创新高。

  国际新媒体产业园将落户唐冶

  在济南新城市框架中,唐冶新区是12个地区中心之一。除了建设五星级酒店,更有国际新媒体产业园、注册资金不少于300亿元的企业总部或落户唐冶,可见通过此次土拍,唐冶在下一盘很大的棋。

  在G67地块,监管协议要求须建设国际新媒体体验中心、新媒体创新中心、新媒体研发中心等与新媒体及相关产业为主导的产业园项目,项目可分两期施工。

  位于唐冶体育公园北侧的G63、G64、G65捆绑地块共计234亩用地,除了19万平方米的配建住宅项目,还将建设总计25万平方米的总部办公基地、商业商务综合体。总部办公地块与住宅地块同步开工、同步建设,建至“正负零”以后方可办理住宅地块预售许可证。同时,土地竞得人还要建设36班小学,无偿移交给历城教育局。

  年初,唐冶通过土拍引入了科技创新产业园、新能源+互联网产业园两大项目,加上历城区便民服务中心、历城二中等名校陆续开工建设,规划的地铁R2线、M3线一北一南对接主城区,唐冶新区作为东部“新核”驶上发展的快车道。

  北湖地块828套安置房不外销

  首次进入土地供应市场的北湖核心区西侧片区一地块,此次挂牌地块为居住、商业商务用地,从挂牌文件来看,该居住地块规划3栋高层、共828套房源,为片区村民安置用房,不对外销售,建设后将由济南城市建设集团回购。而且,该安置房项目列入2017年省棚改考核计划,土地竞得人如未能顺利完成将要承担相应责任。

  一直以来,开发商建设安置房利润较低,而该地块还要配建至少4000平方米的社区配套中心,再加上商业地块建筑为多层、低层,或很难有盈利点。不过,北湖片区作为济南12个地区中心之一,定位以北湖公园为核心、集“文化创意、生态休闲、商务研发、商业居住”等多功能于一体的城市综合体,未来建设150万平方米商业区。而且,此次挂牌地块位于顺河高架以西、西泺河路以东、水屯北路以北区域,距离地铁环线段家圈站非常近。因此,不排除有房企为了布局北湖片区的考量,先从建安置房入手,从而为后续拿地提供支撑。

  另外,位于二环北路以北、天桥区小鲁庄东地块为加油加气站用地,也是济南主城区近年来少有的加油加气站用地出让。从济南多年的土拍来看,加油加气站地块历来争夺激烈。2016年2月的一次土拍中,一宗位于省道103附近的加油加气站地块经过263轮疯狂出价后,最终溢价389%成交;一年后,在章丘“2·20”土拍中,位于石河街以西的一宗加油站用地,经过竞价211轮后,溢价率137%成交。因此,小鲁庄加油加气站用地不排除再次引来激烈争夺。

  司法拍卖刚拍17亿 长岭山下月又迎土拍

  7月13日,一场司法拍卖引来诸多房企关注,位于历下区长岭山南路北侧、凤山路东侧的原长岭花园地块,经过了176轮出价,被旭辉地产以17.1亿的高价摘得。这场司法拍卖引人关注之处在于,该地块是个烂尾项目,最后的司法拍卖地价之高却让人咋舌:60多亩的居住用地,2011年楼面价为2527元/平方米,如今破1.5万元/平方米,6年间涨了5倍。8月4日,长岭山片区原龙科机电A地块将进行拍卖,该地块与原长岭花园地块相距不远,而且土地面积更大,约合74亩,地上最大容积为3.0,建筑密度不大于20%,土拍会不会再创新高?

  据业内人士介绍,土地司法拍卖和通过土地招拍挂出让土地使用权性质不同,前者是法院按程序自行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产,以清偿债权人债权,原长岭花园地块司法拍卖价格有点高,主要是因为不受溢价率超过150%现房销售政策影响,以及不设最高限价的原因,但对后续土拍和市场影响有待观察。8月正常土拍,有溢价率限制,加之超过最高限价要“竞安置房面积”,提高了竞拍的门槛,压缩了利润空间,这对开发商拿地是个考验。

初审编辑:魏鹏

责任编辑:王晓亮

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