编者按

对于购房者来说,烂尾工程无疑是他们的心头病。整治烂尾工程事关群众切身利益、经济发展和社会稳定。7月30日,济南市住房城乡建设局下发关于对全市烂尾工程项目摸底调查的通知,对购买了“烂尾楼”的消费者来说,或许迎来了解决问题的时机。济南“烂尾楼”目前的总体情况如何,有没有成功“复活”的样本?整治“烂尾楼”的难点和经验有哪些?近日,齐鲁晚报·齐鲁壹点记者进行了探访。

外海中央花园小区,三期车库8个月多还未建完。齐鲁晚报·齐鲁壹点见习记者 任玉停 摄

外海中央花园、火炬东第、中国盒子……这些楼盘都是济南人所熟知的“烂尾楼”,近日,齐鲁晚报·齐鲁壹点记者探访发现,其中部分“烂尾楼”仍然没有明显进展,未见动工迹象；也有部分“烂尾楼”虽然已经复工,但工程推进缓慢。

车库复工8个多月

土还没有挖完

一说起济南的“烂尾楼”,不少人都会想到坐落于经十路上的外海中央花园。按照开发商的承诺,小区二期应该于2016年10月30日交房,三期应该于2017年年底之前交房。由于开发商资金链断裂、经营管理等问题,导致二期、三期住宅烂尾,一千余户业主延期交房两年。

之后政府介入并主导外海项目复工,实行“破产重整司法程序”和“复工续建”双线并行的方法,2018年10月,山东吉邦置业有限公司(以下简称吉邦置业)入场进行复工,让苦等了两年的业主看到了一丝“曙光”。

7月31日,齐鲁晚报·齐鲁壹点记者来到外海中央花园施工现场,发现二期十座高层建筑主体基本建设完毕,三期四座高层建筑主体二次结构也已出来,现场也有工作人员一直在进行施工。不过,业主代表们表示,施工进度其实并不快,他们不知道什么时候才能收到房。

“三期的建筑楼复工了近一年,才建起二次结构。”外海中央花园三期业主代表刘华介绍,还有三期的车库,从2019年年初开始动工,如今土还没挖完。而按照施工方公布的进度表,三期地下车库计划挖土29轴,目前只挖了24轴,另外车库只有三分之一完成封顶,遇到雨天,雨水就会灌进车库。

眼看着比外海项目开工晚的楼盘都已建成完善,而他们的“家”还只是个工地,业主们很着急。“现在我是一边还着房贷,一边交着房租,再拖下去真的受不了了。”刘华感叹道。

续建工程复杂

要处理遗留问题

据了解,在外海置业进入破产重整程序之后,法院批准债务人实施复工续建,由破产管理人委托山东吉邦置业发展有限公司实施托管,负责项目二、三期的复工续建工作,为确保复工续建工作的推进,吉邦置业以借款形式提供前期复工建设资金,其复工建设资金和托管费用列入共益债务依法清偿。

“不能把外海项目与其他正常楼盘的施工进度相比。”吉邦置业的一卢姓负责人表示,外海项目的复工续建工程比较复杂,由于不是外海原股东出资复工,而且在吉邦置业实行托管前,外海项目已停工几年。“在这种情况下的复工,首先要界定好已完成的工程量,并对已经施工工程的质量进行检测,才能确定返修方案,还要与各总包方和分包方确定后续合同履行问题。”

“我们不单单面对的是一个烂尾的工程,还有很多遗留的问题。”该负责人说,比如之前三期的原总包方因能力不符合标准被强行清场,但它并没有抽走在济南市质监站的施工备案,导致三期新总包方的施工备案递不进去,从而导致三期无法获得夜晚施工许可证、塔吊施工许可证等多个施工许可证,对施工进度造成了一定的影响。“不过三周前,相关问题已经解决,我们正准备开展夜间施工,抢回工期。”

另外,该负责人表示,二期于今年7月份完成了单体验收,预计今年10月底完成综合验收并进入交付阶段,三期预计明年3月底完成单体验收,明年10月底完成综合验收并进入交付阶段。“我们会根据实际的施工进度调整验收时间,但只会早不会晚。”

对于车库施工时间过久的疑问,上述负责人也作出了回应,“之前的开发商为了卖房子,竟然没有先建车库,而是先起了楼,这是严重的施工顺序问题。”该负责人表示,之后他们又找了建筑设计院为建筑做了质量评估,并根据建筑设计院的测量报告不断调整施工方案,“车库刚开挖的时候,由于土壤湿度大,挖出来的全是泥水,挖土机没法把土铲起来,没办法只好先排水。”该负责人表示,车库挖土还余百分之二十的工作量,“但是车库的挖土工程和防水工程、钢筋扎固工程都是同时推进的,并不会因为一个工程进度缓慢影响其他工程。”

破产重整草案未通过

但不影响业主交房

让业主们担忧无法收房的原因,除了复工进度缓慢,还有就是7月3日举行的第二次债权人会议的失败。会议上,因部分债权人投票反对,会议未能通过《重整计划草案》,这意味着山东外海置业投资有限公司破产重组工作受阻,业主们离交房又远了一步。

“为了《草案》能通过,能拿到房子,在破产管理人的劝说下,我们放弃了索要延期交房违约金。“刘华说,大部分业主为了尽可能拿到房,愿意放弃本该属于自己的部分利益,但没想到他们的妥协换来的仍然是会议的失败。

据了解,在对山东外海置业投资有限公司破产重整一案中,涉及的债权方除了购房业主,还有建筑施工单位、抵押贷款银行等多个债权方。而由破产管理人提交的《重整计划草案》,就是对各债权方的债权调整及清偿方案进行了确定,“可能其他债权方对于《草案》中确定的自己获得的清偿金额并不满意,所以投了反对票。“刘华说道。

记者联系到山东外海置业投资有限公司破产管理人,管理人称,根据《企业破产法》第八十七条,管理人可以同未通过的表决组商议再表决一次,但双方协商的结果不得损害其他表决组的利益。“第二次债权人会议结束后,我们也是积极在与投反对票的债权方进行沟通,开展二次表决。“管理人表示,有关二次表决的时间和表决方式,暂时还未确定。

随后记者又联系到槐荫区腊山河街道办事处政法科,政法科的工作人员表示,《重整计划草案》未通过也不会影响到业主交房,“按照正常的法律手续,先走完破产重整司法程序,才能进行复工建设,但是外海项目是破产重整和复工续建两条线并行,也就是说民生问题走到了司法程序的前面,这样做就是为了实现业主交房的目标。”

不少开始复工

不确定因素仍很多

记者走访发现,类似外海中央花园的情况还有很多,济南不少“烂尾楼”近两年来陆续开始复工。但因涉及历史遗留问题,工程进展缓慢,未来具有太多不确定因素。

1日上午,齐鲁晚报·齐鲁壹点记者来到位于燕子山路15号的中国盒子小区,小区的东门已经安装了车辆门禁杆,不过小区入住的业主并不多,正值上班高峰期,楼里零星走出一两位年轻人。

据小区保安介绍,目前小区住的都是一些租房的年轻人,集中住在1号楼、2号楼和3号楼,其他楼基本上没人住,门口临街的部分商铺都已经出租或变卖了。

中国盒子是山东大舜天成置业有限公司2006年11月进行开工建设。济南市解决城市建设遗留问题领导小组联合办公室的资料显示,2006年施工时,山东大舜天成置业有限公司手续齐全,但同年11月与燕山集团产生土地纠纷,施工被迫中断。2009年4月,山东大舜天成置业有限公司在未重新办理规划、建设等许可手续的情况下复工。

后来,山东大舜天成置业有限公司资金短缺、手续不全,小区的电、水及暖气都没通上,相应的市政配套设施不完善,未通过竣工验收,小区9栋楼也就此搁置,成了烂尾楼。

目前,经过各方努力,小区各项配套工程正在进行。近日,小区的电力电缆已铺设完毕,这对于业主来说,无疑是意义重大的。不过,对于未来其他配套设备的完善,目前小区仍面临着费用不足的情况。未来仍有很多不确定因素。

再如,火炬东第小区是唐冶片区第一块招拍挂的土地,也是第一个五证齐全的房地产开发项目。早在2007年就已经动工,2008年开盘。楼盘一共三期,包括高层、花园洋房和联排别墅,但因资金链断裂,而导致项目烂尾。

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者了解到2017年火炬东第小区复工。