济南某小区电梯内的广告,业主称其收益并没有公示过。

　　近日,济南市锦绣泉城小区业委会将公共收益以发大米的形式返还给业主,赢来不少小区业主羡慕。眼下,电梯广告、快递柜进场、商家进区促销等事情,在小区内已司空见惯。由于发生在小区公共区域,这些经营统称为“公共收益”。公共收益归全体业主所有,可记者采访发现:这部分费用大多成了小区的隐性收入,并未让业主共享。

　　业主:

　　小区广告隔段时间就换

　　还得向物业缴纳进场费

　　“前一阵是整形医院广告,现在又换成了大闸蟹广告。”济南市全福立交桥一带某小区业主王先生发现:电梯里最近都统一安装了LED显示屏,屏幕从早到晚不间断播放着一些整形、减肥、食品等广告。

　　虽说对广告本身内容没啥兴趣,可广告背后的相关费用却引起他的好奇,“这么频繁更换广告,物业不花钱吗?”经过打听,他这才得知:物业公司不光不用花钱,广告公司还得向物业缴纳相关进场费用。

　　为此,王先生专门咨询过小区物业。“物业说,广告所得收益主要用于补充公共维修基金,小区的绿化、车位维护用的都是这部分资金。”可王先生觉得,小区的各项设施这几年都没啥变化,反而越管理越不如从前。

　　无独有偶,市中区二环南雍景郡小区业主关先生也反映:小区每栋居民楼内电梯都有广告,可自打两年前入住小区后,物业从未向业主支付补偿。“每次问都说,公共收益用于维护小区内公共设施设备,可收益账目却从没公示过。”

　　“快递柜进入小区,原来还得给物业公司钱。”燕子山西路李先生最近发现,小区大门口的快递柜不见了,收发快递只能在家等待,十分不便,“快递小哥说,快递柜厂家与我们小区物业公司没谈拢进场费。”

　　其实,除了市民普遍关注的电梯和楼道内的广告、快递柜入场前和入场后交纳的占地费,小区取水器广告、小商小贩的入场费、公共产权房屋出租费以及其他小区共用部位和设施产生的收益都属于小区公共收益范畴。

　　物业:

　　公共收益已归入维修金

　　账目公示日期却迟迟不定

　　“这部分收益都用于小区公共服务设施的维修基金,我们会公示的。”10日,记者采访上述小区物业公司时,相关负责人均表示,相关账目不久之后即会做公示,但皆未表明明确日期。

　　随后,记者走访了东城逸家、中建锦绣城、重汽彩世界等多个小区,发现上述小区的电梯内都挂着广告牌,有的甚至在一部电梯里安装了四部LED显示屏,每天循环播放。

　　家住重汽彩世界2号楼的居民赵先生称,他所在的楼每部电梯都安装了广告,“小区电梯是公共空间,当初我们买房的时候都交了公摊的钱,因此产权也应该属于业主,物业怎么能擅自在电梯内做广告?况且这部分收入到底应该由谁来支配?”

　　在中联花园小区,每个出入口的停车栅栏下方都挂着一块广告牌,展示着汽车、房产等等各种广告。居民孙女士说,每天进进出出,都能看见这些广告,“但是广告收益具体怎么使用,我们就不知道了。”

　　面对业主的质疑,多个小区物业公司的负责人均表示,广告所得收益主要用于补充公共维修基金,小区的各个大门和车库道闸的维护建设都是用的这部分资金。

　　更让这些业主意外的是,根据《山东省物业服务收费管理办法》规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有。“入住了五六年,我们业主从没有收到过类似补偿,也没有进行任何项目的账目公示。”孙女士说。

　　调查:

　　即便有业委会

　　公共收益也是敏感事件

　　“大多数物业公司都是将这部分钱纳入自己的财政,填补开支,这都是习惯操作。”高新区某小区物业经理李先生透露,如果不是业主强烈要求,没有物业企业会主动公示账目,“不公示就不会引来某些处罚,而且大多数业主并不知道物业公司每年的收支情况需要公示”。

　　“物业也有苦衷,”李先生说,物业企业的主要收入来源是物业费,但收费标准相对稳定,而随着物业公司人力、公共设施的维护等成本的增加,“许多小区物业公司实际上很难盈利,甚至是亏损,他们只能利用公共区域的收费来贴补。”

　　在采访中,记者发现,即便有业委会,公共收益问题也是敏感事件。“我们与物业在合同中约定公共收益实行‘三七’分配,物业占‘三’,业主委员会占‘七’。”天桥区北坦街道办事处某小区业委会负责人介绍,通过业主委员会对物业公共区域的经营行为进行监督,让这笔收益更好地用于小区建设。

　　“每年年底,我们都会将一年的收支明细进行公布。可即便如此,仍会有业主表示质疑。”某小区业委会负责人坦言,业委会内的各项决定并不能做到人人满意。相对于该小区业委会,在调查中,记者发现更多的业委会则是像世纪佳园小区,对于这部分收入“秘而不宣”。

　　“事实上,许多物业公司之所以敢于敷衍业主的质问,一个重要原因在于业主委员会缺乏,或者业主委员会无法充分发挥作用。”山东大学法律专家、北京大成律师事务所(济南分所)李友震表示,这也使得业主对物业企业收取小区公共收益的行为失去了约束能力。

　　观点

　　根据《山东省物业服务收费管理办法》,如果小区公共收益由物业公司收取的,物业公司应按季度对这笔收益进行公示,也就是需要三个月公示一次,而公示的时间要一个月以上。但在实际采访中,记者发现,例行公示收支信息的物业公司并不常见。记者又随机采访了济南几处小区的物业,均得到了“会公示的”“正在统计当中”等答复。

　　对此,山东大学法律专家、北京大成律师事务所(济南分所)李友震认为:业主想要维护自己的权利,成立小区业主委员会是关键。“单个业主力量毕竟薄弱,但业主委员会却不同。”李友震认为:根据《物权法》等相关规定,业主委员会有权对小区物业公司收入情况进行检查、提出要求,可以要求物业定期公示公共收益的费用,更可以业主大会决定公共收益的用途。

　　“广大业主也应该积极捍卫自己的合法权益。”李友震认为,除了业委会的参与,业主个人的积极维权更为重要,“发现问题,及时向相关部门反映,倒逼着小区物业认识到问题的严重性,从而自觉改正。”

　　个别业主的声音势单力薄,那么有业委会的小区,公共收益就能有所保障吗?近日,锦绣泉城小区业委会将公共收益以发大米形式返还给业主,赢来不少小区业主羡慕。公共收益返还业主的事情在济南并不新鲜,如华黎社区每年过年都会以发面粉、大米等形式返还业主,不过综观济南全市尚为少数。

　　“我们现在就是要求业委会将账目公示。”伴随着世纪佳园小区第四届业委会的解散,此类声音在小区中再次蔓延。据悉,该小区业委会因5名业委会成员有4人辞职而解散,而4人辞职原因之一便牵扯到小区公共收益问题。

　　“完善业主大会制度,有利于畅通业主的维权渠道,发挥对物业方的监督作用,保障业主对小区公共收益的所有权、知情权、决策权、支配权。”李友震表示,目前涉及物业管理的相关法律法规还有待细化完善,应进一步明确业主、物业企业、政府相关职能部门等各方的责任权利义务,形成多方合力,共同维护业主的合法权益。

　　“若小区物业没有将小区内公共收益公示,市民可拨打12345,届时会由物价、市场监管等部门根据情况去做调查,情节严重会处以相应罚款。”济南市发展和改革委员会相关工作人员强调,该监督只针对“广告商得到物业公司同意,在小区合理投放广告”的情况。

　　齐鲁晚报·齐鲁壹点记者　王杰