新民环球 | 美国廉租房成了开发商的摇钱树

2018-06-14 23:43:31 来源: 新民晚报 作者:

  

  二战以后,美国建立了令全世界瞩目的廉租房体系,政府每年花费约2000亿美元帮助美国人购房或租房。然而近十年来,越来越多的美国人开始为住房发愁。2007年,仅有890万户家庭的房租花费超过收入的一半,到2015年这个数字达到了1110万。廉租房供应不足,市场租金持续上扬,租不起房如今成了美国低收入家庭生活的常态。

  图说:过去两年里,卡尔德隆一家四口租房而居,前房东得知他们的第三个孩子即将出生后要求他们离开,但这家人的收入只负担得起一居室 图GJ

  曾让低收入人群受益

  美国最早的廉租房计划可以追溯到1949年杜鲁门总统修订的《国家住宅法》。自那以后,为了解决低收入阶层的住房问题,美国政府开始把公共住房建设作为一项长期政策措施。联邦住房署的主要做法是将联邦政府的资金以贷款形式拨付给地方政府,由地方政府负责清理贫民窟和建造低租金住房。

  但随着时间推移,问题也渐渐浮现。政府财政开支压力过大,低收入阶层和社会其他阶层分隔居住,与主流社会脱节。20世纪60年代以后,政府开始鼓励私人投资建设公共住房,LIHTC和HCVP两项计划成为主导。LIHTC计划于1986年颁布《税收改革法》时设立,并在1990年之后大规模实施。该方案针对供给端进行税收抵免和补贴,且直接与住房项目挂钩,因此被称为“基于项目的税收支持方案”。

  每年美国国税局都会向州和地方住房管理机构分配一定额度的税收抵免。住房管理机构将这些税收抵免出让给廉租房开发商,开发商将部分或全部抵免额出售给银行或投资者,换取建造廉租房的资金。于是,银行和投资者可以享受税收减免,开发商有资金来建造公寓,并赚取一定利润。由于政府和纳税人为建筑买单,这些建筑的租金比市场租金低得多,低收入人群负担得起,改善了居住条件。值得一提的是,LIHTC计划中31%的项目建在贫困集中度较低的地区,住户也不局限于极端贫困人群,保证了社区的多样性和融入主流社会。

  然而随着廉租房市场供应紧张和一系列资金丑闻的曝光,如今美国的低收入家庭正面临住房危机。

  数千个家庭抢95套房

  美国旧金山一个住宅小区正成为这场危机的缩影。

  据《纽约时报》报道,旧金山市中心的一个大型经济适用房项目承诺提供95套廉租房。这一项目旨在为收入为当地中位数50%的家庭提供住房。这95套位于市中心的住房为无数蜗居在狭小公寓里的低收入家庭带来了希望。一居室公寓每月租金约为1000美元至1200美元,三居室公寓的租金为1700美元,而附近公寓的租金是它的三倍。

  图说:廉租房抽签就像抽奖一般,“中奖率”很低 图GJ

  在开放申请的三周之中,6580个家庭蜂拥而至。抽签中签对他们而言,意味着重新拥有了隐私和家庭生活,以及能够为家人做饭的地方。但由于廉租房稀缺,且需求增长太快,这种补贴住房通常是通过抽签来分配,只有少数申请者能成为幸运儿。

  43岁的托里斯是学校兼职监督员和教师助理,她的丈夫也兼着保安和门房两份工。一家人每月花1200美元租了一间卧室。对托里斯来说,申请遭拒已司空见惯。经过两年多寻觅住处,她感到越发疲惫。去年12月,另一对夫妇搬进了她所住的公寓。现在这个四居室的公寓住了7个人,却只有一个浴室。托里斯与丈夫、7岁的女儿共用一个房间。别人做饭时,他们不得不抽空去冲淋浴。托里斯一家不明白,为什么像他们这样的家庭找不到自己的家。在抽签未果后,这家人拜访俄勒冈州波特兰市的亲戚,考虑着女儿可能就读的学校。也许是时候离开她所爱的旧金山了,但搬家可能意味着两地分居,托里斯的丈夫计划暂时留下来继续工作。

  全美国似乎都在面临这样的廉租房供给危机。妮娜居住在达拉斯南边一个破旧不堪但还算干净的房子里,每个月她要缴纳550美元的房租,这几乎是全城最便宜的了。工伤之后,妮娜没办法工作,唯一的收入是每月780美元的残疾补贴。所以她不得不艰难取舍以减少开支,比如不用自来水。每天她都会去邻居家打水,装满瓶子提回家,再用电热壶烧热,用过的水留在水桶中供厕所使用。“很辛苦,但没有别的办法,也没有足够的钱找更好的住处”。虽然强忍泪水,不过她补充道“幸好还不是无家可归”。

  妮娜是全美1100万极度贫困人口中的一员,他们支付的租金超过收入的一半。但廉租房税收减免计划就是为了帮助妮娜这样的人。距离妮娜房子3公里远的地方就是政府的廉租房项目,以妮娜的收入每月只需支付两三百美元。但在达拉斯和全美其他地方,廉租房都没有空房,需要排队两年以上时间。

  本可以多造10个单位

  美国国家公共电台(NPR)和美国公共电视网(PBS)调查发现,与20年前相比,廉租房项目的建成数更少,相应税收减免却增加了66%。1997年,全美共建造7万多套廉租房,但2014年的数据显示,建成的廉租房不足5.9万套。

  近年来,廉租房项目开发预算越来越高。开发商解释“增加的施工成本和减少的政府补贴是他们不得不提高预算的两大原因”。媒体调查发现,通货膨胀占据建筑成本总体增长的一半,政府也的确减少了补贴,但事实上,过去仅有不到三分之一的开发商接受过政府补贴。一项耗资2000万美元的廉租房开发项目,开发商从中赚取约300万美元。有行业内人士表示,去年开发商赚了3亿多美元,这可是一桩大买卖。

  在迈阿密市中心一条大街上,有一个耗资2500万美元、以无家可归者守护神命名的拉布里公寓。这里居住着90个低收入者。而申请入住名单上的人需要等上两三年。在租赁办公室,公寓经理自豪地展示了该项目经过的国家验收和检查。但有一件事情被忽略了——开发商究竟花了多少钱?

  拉布里公寓由百思凯恩公司和卡莱尔开发集团合作开发。在一项司法指控中,这个项目中的200万美元被指落入开发商合伙人的口袋。据法庭调查,总计14个廉租房项目中的3400万美元流入开发商的私人腰包。去年三名开发商企业负责人承认犯有商业回扣等罪行,被判处监禁。“向政府提交严重超标的预算,然后与承包商签协议,获取回扣。”开发商合伙人考克斯承认道,“在拉布里项目中,如果以正确的成本建造,我们可以多造10个住房单位,每年为10个以上的贫困家庭提供服务。”本应作为福利工程的廉租房现在却成了开发商的摇钱树。 郭书谏

  相关链接:用不出去的租房券

  贾尔斯和6岁的儿子住在一栋破败的公寓楼里,曾经她只能睡在车上。但贾尔斯最近觉得自己中了大奖,获得了政府提供的租房代金券。但她必须在90天内找到合适房源,这在达拉斯这样热门的住房租赁市场并不容易。

  “我花了6年时间才拿到租房券,得好好利用它。”贾尔斯说。目前有200多万个家庭使用租房券来避免无家可归,这是政府帮助低收入家庭支付租金的公共项目。通常当租户得支付高达30%的收入来支付房租时,当地公共机构会支付租金与租客可承受价格间的差额。

  美国国会在上世纪70年代制定了近200亿美元的更大计划,允许家庭在任何地方使用代金券,搬家到有工作岗位、优质学校和低犯罪率的地方。然而迄今为止,该计划未能兑现承诺,尤其当涉及有子女的妇女。2016年美国政府研究发现,在持有租房券的人中,只有不到13%的有子女的女性户主家庭能够搬到机会较多的地区。

  贾尔斯找到了一份时薪11.5美元的客服工作,这对她而言是改变生活的一大突破。但一个半小时的车程让她希望能在达拉斯北部的富裕郊区找到一个靠近工作地点的房源。然而寻觅了几个月,打电话给数百个公寓大楼之后,仍然没能找到愿意出租的房东。

  在达拉斯约有60%持有租房券的人无法使用它们。因为在高档社区的房东和住户都不喜欢租房券的持有者,担心交通和学校会不堪重负。受访者汉弗莱还有别的担心:“这附近住的都是留守在家的妈妈和年幼的孩子,我们的生活方式相近,而租户恐怕不是这样。”她进一步解释她的担忧并不在于种族,而是持有租房券的人不适合或不了解她们的生活。

  贾尔斯终于明白了住在北边的富人是如何看待她们。“他们认为我们懒惰且没有价值。尽管我们经济上没有他们那么能干,但是我们也一样爱自己的孩子,也在努力工作,甚至更努力一些。”最终,贾尔斯只得住进达拉斯一个公共住宿综合体,并辞去北边的客服工作。

  

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